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分析师观点:中国多城密集限售旨在抑制投机 调控趋紧成交料继续下行
2017年9月25日 / 凌晨5点09分 / 1 个月内

分析师观点:中国多城密集限售旨在抑制投机 调控趋紧成交料继续下行

路透北京9月25日 - 中国八个二线城市在上周末密集升级房地产调控措施,限售成为亮点,分析人士认为,此举旨在落实“房住不炒”、在传统销售旺季抑制过度投机,结合房贷利率升至历史新高,房地产调控政策日趋收紧,预计短期政府仍将延续供需端发力,加大土地供应与限购限售限贷相结合的政策。

资料图片:2012年5月,浙江杭州,房交会现场工作人员在搭建展会沙盘。REUTERS/Lang Lang/File Photo

鉴于本次出台措施的二线城市之前已有其他抑制投机举措,限售的影响有限,但在整体环境收紧之际,楼市成交料持续降温。不过对于今年的房地产投资,分析人士多认为增速平稳,主要得益于土地购置费的高速增长。

受多城升级调控影响,中国股市房地产板块跌幅居前,早盘地产类指数下挫2.69%,跑输大盘0.35%跌幅。阳光城(000671.SZ)、新城控股(601155.SS)分别下跌8.22%和7.34%。

重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等多个二线城市密集出台新政,值得关注的是限售成为本轮调控重点。其中重庆市国土房管局上周五发布通知称,为进一步遏制炒房,今日起凡在主城区范围内新购的新建商品住房和二手住房,须取得不动产权证满两年后才能上市交易。

以下为分析人士评论:

--海通首席房地产分析师 涂力磊:

从限购到限售,体现短期供给无法扩大的无奈。考虑周末重庆、长沙,3月至今已出现限售城市大致40个,限售时间从2到10年不等。限制购买后快速销售旨在抑制过度投机,降低房价预期。

对刚需影响有限,买房进入价值投资时代。已限购城市投机需求已明显回落,限售无非让更多人更聚焦新房真实价值,而非预期。没有充分扩大土地供给背景下,2到8年不等时间限售,恐将减少正常二手供给,后期对市场产生负面影响。

走在需求抑制的老路上。当前核心问题在增大土地供给,而非更大程度压制需求(只会为未来更大反弹准备)。加快构建多层次供应体系,实现人人有房住,不等于人人有房产的消费观更具备现实意义。

--易居研究院智库中心研究总监 严跃进:

从后续市场和政策走势来看,实际上类似的限售政策更多的体现了当前房地产市场的管控新思路,即后续房地产交易中对于房屋流动性会进行管制,从而让“房住不炒”的导向真正落实,从这个角度看,后续对于一些炒房的需求会有较大的遏制,也会使得住房持有的现象更加理性,这也体现了当前住房市场的长效机制正逐渐确立,甚至可以认为限售政策和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。

对于后续城市发展来说,限售政策会有各类新的版本。第一、试点的城市会扩容,尤其是各类省会城市和重点三线城市。第二、限售周期会延长,进而体现了当前此类城市对限售政策坚决执行的力度。第三、限售的内容会增加,比如说会和限购等政策进行有效结合等。

--中国指数研究院:

调控仍然趋紧,二线城市继续发力限售,三四线城市加码调控,热点城市收紧金融端口。

上周末二线城市限售不断升级。石家庄、南昌、重庆、贵阳此前无限售政策,对市场后期的影响也将是一个分水岭的作用。结合前期已出台政策的城市市场走势来看,在限售、限购、限贷政策的共同作用下,形成的立体化需求引导机制能够更好地保持房地产市场的稳定性

--中金公司策略团队:

这些措施旨在继续落实政府之前提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这一精神,在传统成交旺季防止地产价格跳涨,实际的影响是在进一步紧缩三四五线及更小城市的房地产。

短期来看,可能会抑制本来就偏低迷的市场情绪。中期来看,地产调控范围及力度升级后,地产销售可能进一步走弱,但实体经济受影响的程度更多要看地产投资。

考虑到地产行业经历了三年多的去库存,目前全社会库存水平不高,开发商现金流状况相比三年前明显改善,地产销售的下滑是否会导致投资也大幅下滑则仍需要观察。如果地产投资依然保持韧性,对整体增长就无需过度担心,这也是2018年增长的关键点之一。

--平安证券房地产分析师 杨侃:

短期来看,本次多城市同时出台相关政策,表面中央政策短期仍无放松调控意图,符合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。考虑到目前核心城市库存仍处于低位,同时草根调研来看热点城市房价仍有较大上涨压力,预计短期政府仍将延续供需端发力,加大土地供应与限购限售限贷相结合的政策。

从政策细则来看,本次7城市政策加码主要以限售为主,相比限购,限售主要通过锁定持有期限,降低房产流动性打压投资及投机需求。考虑此前已有超过30个城市出台限售政策,同时本次加码的7城市此前大多出台限购限贷等政策(对投资投机需求已有一定挤出),预计短期对供需端边际影响有限。

从中长期来看,若新房供应未明显增加且需求端调控未见成交,将加剧热点城市楼市的供需矛盾(尤其是二手房成交占比高城市)。若本轮调控逐见成效,市场有序降温,限售政策有助于减少楼市下行周期的恐慌性抛压,利于维持中期房价稳定和防范金融风险。

本次多城市密集出台调控政策,短期需求端放松预期落空,情绪上将对板块投资产生一定影响,但我们认为调整压力有限:1)低涨幅低估值低持仓未改变。目前板块整体PE仅16倍,房产PE/沪深300为1.18倍,为近八年最低,主流房企2018PE仅6-10倍左右;2)调控已持续近一年,本次加码无论城市级别还是力度并未有超预期之处;3)目前制约一二线城市销售反弹因素,主要为限价背景下开发商推盘意愿不足,统计的24家主流开发商若完成全年目标,则需9-12月销售增速需达到16.6%。同时随着四季度基数回落,一二线城市销售同比降幅有望大幅收窄。4)调控加码、资金趋紧,中小房企生存空间不断被挤压,龙头强者恒强,集中度加快提升。(完)

发稿 宿泱韫; 审校 杨淑祯

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