April 10, 2018 / 4:56 AM / 6 months ago

分析:中国房地产商响应政府号召 纷纷当起房东

路透香港4月10日 - 为响应中国国家主席习近平有关“房子是用来住的,不是用来炒的”号召,中国大型房地产企业纷纷将开发出来的单元住宅更多用于出租。

资料图片:2015年11月,中国深圳,两名雇员经过万科总部的企业标识。REUTERS/Tyrone Siu

政府希望提供百姓负担得起的住房,以保持地产市场的稳定。而这一目的被掺入是需要付出成本的,因为开发商出租房屋即便能获得初步回报,也是微乎其微的。

据房地产行业的开发商和分析师测算,财力雄厚的大型开发商出租房屋的净收益也只有区区5-6%,而小型开发商因为成本更高,收益率甚至可能为负。

相反,他们出售房屋的利润率却是明明白白--这几年平均在20-30%的水平。

一直以来,不断往房地产开发商身上加压的,并不仅仅是习近平和中央政府。

很多城市去年开始针对土地出售设限,迫使开发商建造一些房屋用于出租而非出售,导致房地产利润大降,而公司风险升高。公司开发房屋不仅回报降低,而且持有这些房屋也面临资产负债表风险。

这些都将加速市场整合和联合投标,因公司可以分摊成本。

万科是以房屋销售计中国第二大房地产商,也是最早进入租赁市场的公司之一。该公司计划2018年将租赁住宅数量增加一倍至20万间。

万科(2202.HK)(000002.SZ)董事会主席郁亮上月末在财报会议上表示,“长租公寓本来就不应该赚很多钱,”并补充道租赁和出售市场之间必须要有平衡。

他并称,如果当局有足够的政策支持,较长期来看租赁市场可能赚钱。地方政府最近在提供优惠贷款利率,以及公司债和资产证券化等新的融资渠道,来扶助租赁业务。

但很显然,需求是存在的。房地产中介公司链家旗下的链家研究院预计,2025年租房人口将达到2.3亿,高于2015年的1.6亿。该机构预计2025年中国市场房屋租金总收入价值将达到2.9万亿元人民币(4,600亿美元),高于2015年的1万亿元人民币。

链家还表示,2017年中国出租房数量增加40%,2015年增幅则不到15%。

中国按销售额计最大的地产开发商碧桂园(2007.HK)去年末成立了长租业务部门,制定了三年内建设100万套长租公寓的宏伟计划。碧桂园对记者表示,对于刚刚进入长租领域的公司而言,业务发展会比较“艰难”。

碧桂园首席财务官伍碧君2月份在媒体午餐会上表示,长租公寓短期的利润较开发物业低。“但在政府鼓励下,长租公寓将会成为其中一种业态。”

开发商和分析师称,租赁住房不仅资金回收需要的时间更长,而且该业务主要针对收入有限的年轻租户,这就意味着业主无法收取期望中的较高租金。

万科等开发商大多租赁或买入酒店、办公楼和库房等利用率不足的资产,把它们重新开发为租赁单元,因为这样的回报率要远高于买入土地并开发新地产的回报率。

万科去年告诉路透,重新开发项目的毛利润率介于20-30%区间,这与2017年其地产开发业务26.2%的毛利润率一致。

据分析师,对于从头开始建设的租赁公寓,万科的平均成本为每单元30万元人民币(47,708.41美元),平均租赁收入为每月3,000元,那么在扣除利息成本后,要用8.3年回本。

万科在租赁公寓方面的净收益率为约5%至6%,但对于规模较小的开发商来说,净收益率将更低。

“这一业务的初始收益率在4%左右,但在一些较差的个案中,仅能损益两平,”中信里昂证券分析师王艳称。“如果规模较大,开发商可以获得丰厚收入,并可以在此后的分拆中获利,...届时杠杆收益率将达到8%至9%。”

不过开发商正想尽各种办法拉来更多投资者。

碧桂园上月获得监管批准,准其为租赁住房项目推出100亿元人民币(16亿美元)不动产信托投资基金(REITs),这是目前为止中国最大规模的此类产品。

万科周一表示计划发行租赁住房债券藉以融资最高80亿元人民币,龙湖地产(0960.HK)上月发售了30亿元人民币类似债券,当属中国此类产品的首发。

地产分析师表示,并不是所有开发商都像这些地产大鳄一样有如此雄心勃勃的计划,但为响应政府号召做出承诺。

“对我们来说这只是个开始,还不是主要业务,不过我们将积极努力。”远洋董事长李明说道。(完)

编译 郑茵/艾茂林/王灿/于春红/孙茉莉; 审校 龚芳/屈桂娟/王琛/王颖/王丽鑫

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