May 15, 2018 / 10:33 AM / 2 months ago

焦点:中国长租公寓玩家多措破解盈利难题 类REITs优先级投资理念待变

作者 马蓉

资料图片:2017年1月,北京城区的住宅区和写字楼。REUTERS/Jason Lee

路透北京5月15日 - 站上风口的长租公寓正吸引多路资本抢滩布局,但运营周期长、过低的资产收益率和高企的融资成本,意味着长租公寓要想盈利并非易事。业内人士表示,这不仅需要对长租资产进行精细化管理、加强内部协同效应,还要提供增值服务,尤其是要降低房源购置成本,才能拓展盈利空间。

当前,多家长租品牌正在通过发行住房租赁类REITs(房地产投资信托基金),来实现“拿地-开发建设-持有运营-REITs退出”的闭环。但业内人士表示,由于银行等还在使用传统的信贷逻辑进行投资,因此权益型REITs存在优先级投资者难寻的问题。

“跟原来开发商挣快钱大钱相比,精细化的管控对于长租公寓是否能够盈利非常重要,”上海湾流投资管理公司执行副总裁孙波称,“而且长租公寓的运营不能只把盈利目标集中在物业管理费或租金收入上,还需要通过提供增值服务来创造利润点。”

他解释道,倘若一个公寓项目有200套房间,租金在5,000元人民币,签约物业10年,改造周期一般在3-4个月,在库存量固定的前提下,改造周期每耽搁一个月就意味着100万元的房租“打水漂”;再如,在租赁物业时需严格风控,如对于一个改造工程,“只有揭开吊顶看了隐蔽工程才能知道,空调系统是需要重新更换的,...有些风险可以影响到项目的生死存亡。”

“(我们的租客)普遍集中在25到35岁,在中国是最有想象力、最有消费力的年轻人,他们在公寓里的时间每天平均8-10小时,我们正在摸索如何在这段时间通过有效提供美容、健身、清洗等服务去挖掘盈利点,而不是仅仅只靠物业管理费、租金的剪刀差挣钱。”孙波称。

上海中城联盟投资管理公司副总经理王珊此前在2018中国资产证券化年会上也谈到,在投资长租资产时一定要下沉到产业端才能找到更实际的业务机会。

“我们原来就是把钱给开发商,之后就不怎么管了。而现在我们做长租公寓的私募基金要从拿地、开发阶段开始介入,直至进入长租、运营的整个过程,...这样才有可能做一些接地气的产品,”她称。

而对于传统房地产企业--阳光城集团(000671.SZ)而言,则选择在依托该公司多年积累的经验,在长租运营的基础上嫁接集采、运营、物业、管理等,提升长租公寓的利润空间。

“市场普遍认为长租公寓每年2%左右的年化收益率不是很理想,但这是一个静态的数字,还要以发展的眼光来看长租公寓这件事,未来持有资产升值以及社会发展令物业所在区位的租金上涨都可以给公司带来惊喜。”阳光城集团融资总监唐颖称。

她并对路透表示,目前该公司对长租公寓的运作,是依托强大的资产整合能力及服务等方面的经验,将长租公寓做出溢价。比如,阳光城在长租公寓领域着眼于中高端市场,其旗下有前30强的物业服务公司,可以对长租公寓进行完备的服务管理;再如,对个人来讲装修从来不是省钱省力的事,但在品牌房企看来,这恰就是他们最擅长,例如全楼集采、定制、有利于将装修成本降到最低。

她认为,这说明品牌房企可以将这些资源和能力嫁接到长租公寓中,就大大降低企业的运营成本并提升客户服务体验,真正实现长租物业运营的目标。简而言之,就是通过加强集团内部业务协同、实现资源有效共享,以达到提升盈利能力的目标。

“长租公寓的管理能力主要依托在品牌、资金和服务上,而从16年至今市场之所以洗牌了很多长租品牌,很大一部分原因就在于其在这三个方面未能达到有效协同。”她称。

**降低房源购置成本**

除了提高运营能力,如何降低房源购置成本也是长租公寓市场面临的重大挑战。业内人士表示,在当前住宅用地“面粉比面包贵”的情况下,应审慎选择此类土地开发长租公寓,目前市场都盼着集体建设用地建租赁住房细则能尽快落地。此外,应结合目标客户的区位及市场情况进行综合考虑。

“做长租公寓首先要找到便宜的地,”上海晨曦股权投资基金管理公司副总裁周昕宇称,“如我们在上海浦江收了两栋办公楼(单价)是两万块,以此改造的长租公寓净租金回报率大概在5.8%左右,算是一个比较漂亮的数字,而周边住宅的价格在5万到6万,如果用来开发长租肯定不划算。”

王珊也表示,长租公寓的确存在回报率偏低的问题,并建议“不要拿住宅,不要拿散售,不要到城市的市中心或核心地段拿,而是要到与要投资的产品本性相匹配的目标客户附近去拿地,如产业园区、高等院校、新科技园区附近。”

但在唐颖看来,选择什么样的土地性质还是要结合当地的市场环境、物业情况和企业内部条件等具体问题具体分析,并不是一味的拿最便宜的地。

“我们倾向于拿最合适的地。”她并以阳光城上海碧云的长租公寓为例谈到,碧云地段是高消费、高流动、高学历人群的集中地,市场定位、目标客群都非常符合企业在中高端市场的发力,因此决定这块土地做长租较为合适。

值得欣慰的是,中国证监会和住建部上月联合发文,明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域,以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

不过,业内人士指出,将集体建设用地建设长租公寓可以有效的降低投资成本,但由于集体建设用地使用权存在流转方面的限制,这方面问题还需要相关配套政策予以解决。

万科算是中国最早进入租赁住房市场的开发商,从2007年万科开始布局目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”,累计获取房间数超过10万间,累计开业超过3万间。公司主席郁亮3月底在年度业绩发布会上曾坦承,“现在看来,长租公寓要赚很多钱很难,甚至是说,长租公寓本来也不应该赚很多钱。”

他指出,现在很多方面来看政府在方方面面支持长租公寓,待有关政策解决并创造了环境之后,相信长租公寓是个有利可图的事业,但要指望赚大钱的话则并不现实。

**类REITs优先级投资者理念待变**

在长租公寓迎来投资的“风口”的同时,类REITs证券化产品作为释放行业资金沉淀的有效解决方法,并能在长租领域实现“拿地-开发建设-持有运营-退出”的闭环,引起市场的高度关注。

据联讯证券统计,截至2018年一季度,房地产行业资产证券化类产品共发行了81单,融资总规模达1,253亿元,其中住房租赁类REITs产品成为主力。

然而,作为国内首单民企长租公寓储架类权益性REITs--旭辉领寓类REITs的主要参与者,周昕宇表示,在发行过程中非常意外地遇到优先级认购难题:由于旭辉没有对该产品进行担保,所有授信的银行都表示需要兜底才能占用该行的授信。

“市场上很多银行对于这样的权益产品的优先级,其实还存在着非常大的内部流程或审批上的障碍。”他称。上海晨曦是旭辉旗下的全资基金管理公司。

有准备发行长租类REITs的上市房企高管在路演时也遇到了类似的问题,“其实银行的思路还比较老,不知道你在做什么,问的很多东西还是很传统的信贷逻辑。”

相较而言,权益级投资人的投资思路则更贴近市场。某房地产类私募投资基金高管就谈到,希望可以发挥专业投资机构的优势,不仅投资优A级、优B级,还将权益级列入投资标的,希望能够认购长租领域头部机构类REITs的权益级份额。

旭辉领寓是中国房地产商--旭辉控股(0884.HK)旗下的长租公寓平台,去年年底获批储架式发行REITS产品,注册规模30亿元人民币,将在两年内分期完成发行,首期发行的底层项目为旭辉领寓旗下已实现经营现金流入的两家公寓门店,未来旭辉领寓还将把符合入池标准的资产分批发行。

中国证监会和住建部日前在《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》中指出,要推进住房租赁资产证券化,将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。(完)

审校 乔艳红

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