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深度分析

焦点:政策威力显现 “三道红线”下中国楼市成交冲高但房价涨势趋缓

路透北京11月16日 - 中国房地产调控收紧的政策威力在10月继续显现。虽然楼市仍具韧性,但房价涨势已明显放缓,70个大中城市中新房和二手房价上涨的城市个数较前月骤降10个及以上,最高涨幅也降至1%以下;同时“三道红线”新规犹如悬在房企头顶的达摩克利斯之剑,融资压力下加紧销售回笼资金,前10月成交已追平去年同期。

资料图片:2017年9月,辽宁丹东,一处住宅项目的销售中心。REUTERS/ Philip Wen

分析人士认为,政策下半年转调体现出了决策者“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的克制意图,房地产各项指标可能呈现高位趋缓的走势。

“总体来看,‘银十月’市场平淡收官,虽同比实现正增,但环比出现萎缩,出现拐点,已过年内市场顶点,基本实现‘房住不炒、因城施策’调控的政策意图。”民银智库宏观分析师赵金鑫表示。

赵金鑫称,供给端,房企因融资收紧促回款降价促销引导市场价格持续走低;需求端,除各地政府“五限”调控压制需求外,多地银行收紧房贷,10月居民中长期贷款增速环比走弱,居民杠杆扩张受限,均会引导市场逐渐趋冷,或将延续至明年年中。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.3%,较上月涨幅4.6%收窄,涨势延续61个月但涨幅为2016年2月以来最小;环比上升0.2%,为七个月最低。

经测算,10月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有45个(上月为55个),持平的有六个(上月为七个),下跌为19个(上月八个)。二手房价环比上涨的城市为39个(上月50个),持平为四个(上月三个),下跌为27个(上月17个)。

tmsnrt.rs/3f00NNE

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,市场需求释放疲软,叠加密集调控下预期不强,致10月价格涨幅进一步收窄。“一城一策”成效显现,10月商品住宅销售价格环比涨幅均在1%以下。

“预计后期房价继续趋向平稳......房价涨幅仍大、市场热度仍高的城市大概率会有约束市场供需两端的政策出台。”他表示,11月以来“一城一策”持续深化,并进一步向三四线城市深入,如近期衢州,台州及海盐等城市出台限售、严查首付贷等政策。

统计局数据显示,10月新房价格涨幅居前的城市有扬州(0.9%)、昆明(0.8%)、徐州和三亚(0.7%);二手房价涨幅居前的城市有深圳(0.9%)、沈阳、银川和扬州(0.8%)。

tmsnrt.rs/3kAFYcO

民银智库的赵金鑫表示,“因城施策”操作经验日益成熟,政策精准度逐渐提高,楼市露头就打趋势明显,调控绝对不会放松。“全国房价将阶段性维持低位盘整状态,以稳中有降为主,以时间换取空间。”

**前十月销售追平去年同期**

自8月传出“三条红线”的房企融资新规以来,房企未雨绸缪,加紧推盘回笼资金,统计局数据显示前10月房企资金状况持续改善,而销售面积同比年内首次由负转至持平,投资则继续保持稳健。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,商品房销售面积1-10月追平去年同期,单月销售均价下行。各地前期稳市场的调控政策逐步起效,加之房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点,近两个月推出各种促销措施,使得销售量保持增长的同时价格略有下行。

他指出,根据贝壳新房带看、认购指数观察,两项指标10月仍保持增长,故判断年底成交量走高的可能性较大,预计今年全年成交量将超过去年,成交价格增速将继续保持稳定。

开源证券首席经济学家赵伟测算,房地产投资当月同比12.2%,较前值上升0.3个百分点,维持高位。总体而言,地产投资增长最快的高点可能正在出现,短期内“韧性”仍存、弹性或较为有限。

资金方面,房企到位资金1-10月累计同比增长5.5%,房企资金状况持续改善。贝壳的潘浩预计,年底房企在偿债和融资压力以及年底业绩压力的影响下,将加速去化,个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。

贝壳研究院统计数据显示,1-10月房企债券融资破万亿,约10,283亿元,较上年同期微增1%,整体融资规模占比2019年全年87.1%,10月延续9月发债规模不及到期债务规模的趋势,房企短期资金流动性承压,11月将迎来年内偿债最高峰。

长江证券首席经济学家伍戈此前撰文指出,与过去经济下行时期不同的是,此次疫情应对似乎顾及到了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

“银行间市场利率的回升、房企‘三道红线’融资约束的出台或都体现出了决策者的克制意图。”他认为,结合历史规律,房地产的销售、投资等景气指标趋缓将难以避免。

伍戈表示,作为市场化的“本能”反应,房企势必更依赖销售回款等内源融资,以缓解外部融资压力。“三道红线”新规直接约束房企资产负债表,但尚未明确政策时间表,短期影响未必剧烈。本轮房贷利率波动较为平缓,加之因城施策,这些都对地产市场形成一定支撑。

“展望未来,四季度房地产投资的当期同比增速边际趋缓,但累计同比增速仍将上升。”他称,国内消费动能加快叠加外需维持在高位,或能抵补房地产动能的逐步回落,整体经济仍将处于积极修复通道之中,这一过程将伴随着总量政策向常态的渐进回归。

中国房地产政策在8月明显收紧,尤其是“三条红线”的房企融资新规引发广泛关注。9月银保监会表示要严格遵循“房住不炒”定位,规范房地产贷款业务,防止房地产市场过度金融化,同时指出要牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。(完)

审校 吴云凌

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