May 30, 2018 / 10:35 AM / 5 months ago

焦点:疯狂“抢人”和“抢房”后的中国二线楼市还能热多久?

路透北京5月30日 - 两年前从北京国企离职来成都工作的刘先生,戏称到达了人生小巅峰,原因是他首次参加新房摇号,即成为8%的幸运儿,优先挑到了精装修近180平米的小洋房,单价较周围二手房打了八折。

资料图片:2016年2月,天津于家堡金融区。REUTERS/Jason Lee

刘先生的故事在中国很多二线城市上演着。前有天津空前宽松人才政策激励大批人马连夜落户,后有杭州排队大军抢购新盘,二线城市“抢人”、“抢房”,被推到中国楼市的聚光灯下。一方面,引入人才变相降低了限购门槛,放宽需求;另一方面,限价导致供给较紧张,新房摇号成了楼市火爆的放大镜。

“从供需看,有些城市是真火爆不是装火爆。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示,很多二线城市现在库存很低,有些只有四五个月,刚需都不能得到保证,而投资需求还在涌入;某些城市人才政策漏洞较多,“一天一个说法”,预计较高的人才补贴或较松的落户政策后期会有纠偏。

由于刘先生参与的新房摇号在成都5月中旬的调控新政之前,摇号人群中还不乏在外地工作的新成都人,比如刚把户口迁到成都的山西人,但工作在北京。

一位接近监管部门的人士指出,一些地方引进人才的政策,实际上绕开了限购。在目前情况下,控制预期很关键,需要使用一些行政措施压一压,防止房价大起,这也是为了防止大落,对经济造成系统性负面影响。

中原地产研究中心统计数据显示,全国已有逾50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策,包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等。

例如,西安人才安居细则中规定“购房补贴标准为实际购房金额的50%,最高100万元”,天津“海河英才”行动计划大幅放宽人才落户条件、自主选择落户地点、简化落户办理程序,本科毕业不超40岁直接落户。

“二三线调控政策的严主要体现在限价严,供应控制得紧,但需求控制并不严,需求量还是比较大。”中原集团研究中心总监刘渊指出,一线的严则是供需皆严,没有操作空间,因而房价相对平稳。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁针对近期人才战表示,如果通过吸引人才真正带动产业的进入,增强经济活力,推动产业发展,增加政府财源和公共服务供给能力,未来房价上涨也是有可能的,但短期大幅度推动房价上涨的可能性不大;而且一旦房价上涨,政府的政策也会相应地进行调整。

**扭曲的真实**

与二线城市“抢人”相呼应的,是新房、二手房价格倒挂下的“抢房”。政府限价的本意是抑制新房价格过快上涨,并传导至二手房交易;但在二线楼市需求端松动的情况下,一二手价差日益扩大,受“买到即是赚到”心理驱动,更多投资需求涌向新房。

交通银行的夏丹指出,近期限价盘入市增多,与开发商资金从紧也有关,捂盘已难以再捂住,不得已低价放出以回笼资金。一二手房倒挂严重,大部分有资格的,不管有无实际需求,也愿意试试运气摇号,一些新盘有诸如全款购房的优惠,从结果上反而利于资金雄厚的投资需求,不利于刚需。

中原的刘渊表示,在限价导致各地新房价格表面平稳的情况下,新盘摇号因为有明确的摇号人数和中签率,得以让人一窥当地楼市的热度。推行公证摇号的城市,通常也是新房限价严、市场比较火的城市。

“可能会有更多配套政策出来抑制市场过热的现象,行政限制越来越多,想把市场真正压制住难度加大,需要政策更严。”他说道。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡根据国家统计局70个大中城市房价数据统计,从二手住宅与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值来看,武汉、无锡和杭州这三个城市差值最大,分别为10.5%、10.2%、10.1%。

这说明在新房价格被抑制的同时,二手房价格依然保持较高速增长,即政府出台“限价令”后,新房价格失真较严重;青岛、深圳、福州等六个城市的差值在5-9%之间,乌鲁木齐、成都、惠州等八个城市的差值则在1-4.5%之间。

而一手房价涨幅超出二手房价涨幅过多,即二手住宅与一手住宅价格指数近一年半来累计增幅的差值为负的城市,例如贵阳、西安、徐州等城市,房价上涨压力较大,受到住建部的约谈,要求控制房价,遏制投机炒作。未来此类城市有很大的可能升级调控力度。

詹毅凡指出,“限价令”作为政府短期的管控手段,不具有可持续性,楼市长期平稳健康的发展,需要房地产长效机制作为支撑。在后续推进调控的同时,加大新房供给、抑制不合理的购房需求、查处新房销售市场的各类乱象、加快培育住房租赁市场,都将从根本上解决市场供需矛盾、促进行业的健康发展。

**还能火爆多久?**

需求放大,库存吃紧,二线楼市还会继续火爆下去吗?

易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量截止4月底为43,386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%,其中二线城市库存跌幅最大,一、二、三四线新建商品住宅库存环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%,同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。

“在供需失衡情况下对交易政策又比较松,二线从现在的基本面看,是有火爆理由的,”交通银行的夏丹称,房价走势很大程度依赖于二线是否有风向标作用,是否会由点到面扩散到三四线。

她认为,如果二线能及时对现在宽松政策纠偏,同时增大供应,把捂盘推出或增加土地供应,将有助于调节供求关系,恢复市场稳定。

前述成都的刘先生就表示,成都被住建部约谈后收紧调控,将限购对象由自然人调整为家庭,新成都人应稳定就业并连续缴纳社保12个月方能新购住房,挡住了一大波投资需求,在北京工作的山西人此后的摇号就不能参与了。最新一轮同一开发商的新盘摇号,中签率为100%。

“总要把‘房住不炒’落实下去,”某热点城市一位接近监管机构的人士表示,一方面要稳定市场慢慢挤掉泡沫,一方面还得继续抓紧推进租购并举、房地产税等长效机制建设。

针对近期中国部分城市房地产市场出现过热苗头,投机炒作有所抬头等情况,住房和城乡建设部此前下发通知,重申坚持房地产调控目标不动摇,力度不放松,并要求各地有针对性增加住房和用地有效供给,切实加强资金管控,严肃查处违法违规行为等。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民今年两会期间曾表示,在房地产领域要通过建立新的住房制度和长效机制来稳定房地产市场。他认为,房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。

“这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进,比如建立租购并举住房制度就需要比较长的过程,这需要立法方面的措施。”他说。 (完)

审校 张喜良

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