April 25, 2018 / 8:22 AM / 5 months ago

中国推进住房租赁资产证券化 优先支持大中城市、雄安新区(更新版)

(新增更多通知内容和分析师评论)

路透北京4月25日 - 中国住房租赁市场再获政策支持,证监会和住建部周三联合发布通知,明确优先支持大中型城市、雄安新区、以及利用集体建设用地进行租赁住房试点的城市,对其住房租赁项目开展资产证券化。

证监会网站刊登《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,提出重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

“住房租赁市场的资产证券化政策出台肯定有利于租赁企业投资租赁的积极性。”中原地产首席分析师张大伟援引该机构统计数据,全国最近一年多时间里,有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

他表示,租购并举鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。但他也指出,现在租赁市场最大的难题是任何租赁模式都不能成功盈利。

张大伟指出,租赁行业的核心问题是租售比悬殊,按照市场目前的资产价格与租金价格看,租赁行业盈利的可能性很小,以北京为例,一套500万的普通住宅,年租金收益不足10万,这种情况下,租赁企业核心问题是如何盈利,而不是寻找渠道变现利润继续投资。

据两部委联合通知,住房租赁资产证券化,有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率,引导社会资金参与住房租赁市场建设;有利于降低住房租赁企业的杠杆率,并可丰富资本市场产品供给,提供中等风险、中等收益的投资品种,满足投资者多元化的投资需求。

通知明确,优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域,以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化

同时,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房,并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

据张大伟,目前租赁市场存在两类运营模式,一类为重资产大房东的资产拥有房租赁,另外一类轻资产二房东模式。目前通过REITs发行的基本都是重资产模式,轻资产模式目前并未获得政策红利,而市场上主流租赁企业目前以轻资产为主。

去年至今,已有数十单租赁住宅的证券化产品获批,包括去年10月发行的国内首单央企租赁住房REITs--保利租赁住房REITs,该产品注册规模为50亿元,并首次采用储架发行机制。

**加强监督管理**

通知明确开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;物业正常运营且产生持续、稳定的现金流;原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

在监管方面,通知在建立健全业务合规、风控与管理体系,建立健全自律监管体系,合理评估住房租赁资产价值,强化中介机构和发起人责任等方面,提出了明确要求。

通知还提出要营造良好政策环境,培育多元化的投资主体,鼓励专业化机构化的建设或运营机构,建立健全监管协作机制,支持开展住房租赁资产证券化。

通知要求充分依托资本市场,积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品,拓宽融资渠道;加强资产证券化的业务过程监管,防范资金违规进入房地产市场,严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

今年中国政府工作报告提出,继续实行房地产差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展;支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。(完)

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发稿 宿泱韫; 审校 乔艳红

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