April 26, 2018 / 5:44 AM / 3 months ago

分析:中国房企纷纷发行租赁住房REIT 但面临满足分红要求的挑战

路透上海/北京/香港4月26日 - 中国房地产商已经越来越多的使用一个新融资工具--发行住房租赁类的房地产投资信托(REIT)。只是有个问题,在某些情况下,租金收入可能还达不到REIT发行人向投资人承诺的分红回报。

资料图片:2016年3月,中国上海,一处在建的住宅项目工地。REUTERS/Aly Song

过去六个月期间,近六家开发商已成功获得交易所批准发行租赁住房REIT的配额,总额为160亿元人民币(25.3亿美元)。目前为止,这类REIT已发行22亿元。

举例来说,3月时保利地产(600048.SS)发行REIT集资17亿元,优先级资产支持证券预期收益率5.5%。旭辉控股集团(0884.HK)的首批REIT,其中一部份以承诺约6%的回报率吸引投资人。

对于任何开发商能够提出开发或收购租赁住房的紮实计划,中国当局都乐见其成,因为这符合中国国家主席习近平的承诺,减少楼市的炒房色彩,为买不起房的居民提供负担得起的住房。

中国房地产开发商在过去几年发行过办公楼和购物中心项目的REIT。据中国资产证券化分析网(China Securitization Analytics),较四年前几乎一片空白相比,目前中国REIT市场已经扩大到687亿元人民币。

但租赁公寓类REIT市场,以及租赁住宅市场本身尚未完全形成,开发商担负的成本和承租人愿意支付的租金之间还存在差距。

中建投资本管理有限公司总经理杨崇艺提到,鉴于中国房价高企,他担心租金收入恐怕不能令投资者满意。

“不管是美国还是新加坡市场,7%的净租金回报率是REIT盈亏平衡点,”杨崇艺说。

但在中国,平均出租收益率仅为2-3%,低于5-6%的融资成本。某些情况下,收益率更低,甚至为负值。

因此,他说无法想象这种模式如何在中国运行。在他看来,中国的REIT只是开发商为了规避愈发严格的贷款规定,而采取的一种尚存疑问的融资手段而已。他说作为担保的只是开发商的信誉,而不是租金收入。

REIT发行人披露有关标的房产的信息十分有限,而美国等发达市场则不是这样。中国的REIT还没有公开交易,只在机构投资人之间转手。

“没有人真的进行尽职调查(due diligence),对风险进行评估,”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示。他说,即便是那些想做的人,也很难获得标的资产的详细信息。

部分投资人对于收益就没那么担心,因为他们买入REIT时希望的是资产升值。

“部分投资者看的是...与散户市场有关的前景,”旭辉控股一位高管表示,指的是有关中国将向散户投资者开放REIT市场的预期,此举可能提振其估值。

“流动性增强后,投资者对收益率的需求将下降,”这位高管表示。

旭辉控股也在发行REIT产品,面向风险偏好截然不同的投资者分两批发行--一批面向寻求有保障固定回报的投资者,另一批面向押注资产升值的投资者。

**REIT违约担忧**

仁恒置地(YNLG.SI)执行副总裁王曦表示,政府希望繁荣的REIT市场能够创造一种金融工具,帮助开发商降低对盖房卖房这种传统模式的依赖。

北大光华管理学院院长、金融学教授刘俏预计,中国租赁房屋REIT市场规模有扩张至1.5万亿元人民币的潜力,但他警告称,未来存在巨大挑战。

刘俏表示,其中的一个主要问题就是缺乏较高收益的资产。还需要税收刺激来给予支持。

他还称,如果REIT出现重大失败,他担心该市场恐将出师未捷身先死。

去年11月,新派公寓通过发行REITs筹得2.7亿元人民币。新派公寓是致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌,业务包括将写字楼改造为公寓出租。

3月时,新派公寓与中国建设银行合作发起初期规模20亿元人民币的不动产并购基金,该公司创建人王戈宏希望最终以REITs的形式完成该基金的证券化。

但王戈宏称,其它开发商将争抢实际的出租公寓资源来支持他们的REIT计划。

“开发商申请(REITs配额)来筹集10亿、20亿、100亿元人民币的资金,但公寓何在呢?”他问道。

“开发商现在很难发行债券或申请到贷款,所以他们会突然发现这是个相当便利的筹资工具。”(完)

编译 蔡美珍/孙茉莉/李春喜/王灿/王琛;审校 屈桂娟/张荻/陈宗琦/戴素萍/张明钧

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