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深度分析

焦点:中央经济工作会议为“大城市病”开药方 发展租赁市场着墨多

路透北京12月18日 - “推进以人为核心的新型城镇化”是中国十四五发展的重点之一,但“大城市病”不时爆发,已成为当下痛点,今年深圳等热点城市房价攀升、买彩票式打新,长租公寓“雷声滚滚”,即是例证;而最高决策层在中央经济工作会议上做出回应,首次提出“解决好大城市住房突出问题”,并大篇幅聚焦租赁市场发展。

资料图片:2017年1月,北京市区的住宅区。REUTERS/Jason Lee

会议重申了房住不炒、因地制宜,但与之前政治局会议及去年经济工作会议不同的是,此次还列出了如何发展租赁市场的诸多细节,如逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利、探索企事业单位自建租赁住房、整顿租赁市场秩序等,凸显决策层对解决民生问题的重视。

“房地产时隔两年再次列入重点工作,剑指大城市住房问题。”如是金融研究院执行院长朱振鑫点评称,去年和前年的中央经济工作会议都只是强调房住不炒,更没有把房地产单独列入重点工作,今年重新列入重点任务,原因很简单,因为房地产又闹心了。

他称,长租公寓“蛋壳”之类的问题在大城市住房市场出现,下一步会加大力度规范,但这和大多数城市无关,整体的房地产政策依然是中性偏严,更不会刺激。

“用了大量篇幅讲述发展租赁市场的问题,显示未来租赁将成为解决大城市居住问题的主要方向。”中原地产研究总监刘渊表示,让新移民能够住的下来,也是维持大城市发展活力的基础。

他指出,参照国外经验,加强管理、设置租金控制都是必要的手段,但国内租赁市场租金回报率低,投资回收周期长,现状是个人业主散租为主。如果要规范发展,靠企业运行盈利压力太大,未来可能要在在机制上改革,而会议涉及这些机制的调整方向,比如国企民企、集体土地、税收等。

周五的中央经济工作会议部署明年要抓好的八大重点任务,第七项即“解决好大城市住房突出问题”。

会议称,住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。

土地供应“要向租赁住房建设倾斜”,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

对比2019年经济工作会议,当时称要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。此次会议显然在发展租赁住房方面做出了更全面更细节的表述。

**大城市住房问题**

尽管今年遭遇新冠肺炎的黑天鹅,但中国的房地产市场韧性依在,很快走出疫情影响,局部地区甚至出现过热市况,而进入下半年长租公寓爆雷引发诸多社会问题亦备受关注。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示,今年局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾进一步激化,房价出现明显上涨,这在一定程度上对人口流入形成阻滞作用,不利于城市发展,所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

他称,解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策,政策工具不仅仅是对需求端的限制,也增加了增加住宅用地供应,建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

他并指出,报告中明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,会加快租赁市场赋权的细则落地,有利于租赁市场制度的完善,真正将租赁作为一种长期居住选择。同时,集租房则会成为未来“租赁社区”的新形态,租赁市场的监管将制度化、常态化。

中海晟融首席经济学家张一则表示,要关注住房市场制度化改革对地产市场带来的持续性影响。“房住不炒”将通过土地市场制度化改革逐步确定,而非行政性手段。

年初的新冠肺炎疫情导致租房空置率抬升,也让长租公寓公司再遭资金链压力,轻则要求自愿降价、被强制解约,重则爆雷、跑路,而围绕蛋壳公寓要破产的传言将长租公寓再度推上风口浪尖。

深圳楼市在715重磅调控后的短暂平静后,出现火热的“代持打新”。在监管层强调房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”当下,依然让人质疑:当地究竟是“房住不炒”,还是“房炒不住”?(完)

审校 屈桂娟

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