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深度分析

焦点:中国经济脆弱响警讯 房主出租房屋安享收益的美梦要破

路透北京8月14日 - 还不到30岁,北京的白领李女士认为她已经步入了有产阶级的行列:购入两套单元房然后租了出去。之后新冠疫情来袭,失了业的房客离开此地,房租也急剧下滑。

2020年8月11日,中国上海,一处住宅小区。REUTER/Aly Song

她是数以百万计中国房主的缩影,面对国内急剧膨胀的中产阶级队伍,房主们买下单元房用于出租,如今许多人却面临房租收入的首次暴跌。

分析师认为,目前来看出现大面积抵押贷款违约的可能性几乎没有,地产价格也在继续上涨,尽管涨得更慢了。但房屋租赁业的麻烦凸显出中国经济的脆弱性,由于形势不好,众多房主已经在削减支出。

李女士不愿透露全名,她称自己在2月至5月期间,不得不将一套房子的租金几乎减半寻租,同时自己的薪资也因为老板在新冠疫情期间削减开支而被降低了25%。

“我必须支付我在北京的房租,还有两套房每月的房贷。”她说。

根据房地产数据提供商诸葛找房数据,7月份中国20个主要城市的租金较上年同期下降2.33%,连续四个月下滑。

这个行业信息仍不透明,没有国家数据库来确定谁拥有那些房屋,且历史追踪数据有限。

**延迟消费**

今年稍早新冠肺炎疫情给中国服务业及制造业带来压力,首先被裁员的就是移工,这个族群是小型出租公寓的主要房客。

其次连白领阶级也丢掉工作,而通常会大量涌入城市的各省应届大学毕业生也很难找到工作。这些因素都给房客和财力雄厚的房东的消费带来压力。

甚至短期住宿需求都出现下降,也让房东少了一项选择。据追踪爱彼迎和Vrbo预定情况的分析机构AirDNA统计的数据,中国6月至少预定一晚的住房数量同比下降29%。

“两类群体...蒙受的损失最重,”诸葛找房副总裁苑承建表示。“一类是长期租赁公司...另一类是通过高杠杆融资购买房产的投资者,因为他们要用租金去还部分抵押贷款。”

50岁的罗淑珍(音译)在东莞的两栋大楼里有80间房要转租,她说今年的租户数量下降了30%。她现在推迟了去年买入的一套公寓的装修计划。

“很难说疫情会持续多久,所以我不确定下半年是否还能维持租房业务,“经营着一家便利店的罗淑珍说。

**违约上升**

接受路透采访的其他房主也像罗淑珍一样,都在考虑削减支出。中国公布的最新官方数据显示,7月零售销售连续第七个月下降。

但目前抵押贷款违约情况仍很少见:截至6月底,中国不良贷款平均比例仅为2.1%。

监管机构不会细分不良贷款。但中国住房抵押贷款支持证券(RMBS)市场提供了趋势的线索。

约3%的抵押贷款被银行证券化,今年早些时候一些被证券化的抵押贷款拖欠还款增加,不过违约率仍低于0.10%。

“证券化市场上有一半交易将违约定义为90天,其余一半为180天,”惠誉亚太区结构性融资高级主管Tracy Wan表示,“对那些使用180天标准的,需要花更多时间才能确认违约。”

对北京白领李女士来说,寻求帮助来保护财产梦想的时刻已经到来。

“我甚至向我的父亲寻求帮助,而我已经快30岁了!”她说。(完)

编译 郑茵/张若琪/李爽/杜明霞;审校 李春喜/戴素萍/白云/孙茉莉

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