November 24, 2014 / 10:09 AM / 6 years ago

中国降息给楼市雪中送炭 春暖花开仍然遥远

路透北京11月24日(作者 侯向明) - 继930房贷政策放宽后,量价齐跌的中国楼市又迎来央行降息的雪中送炭。此举对刺激房地产市场信心及短期需求料将立竿见影,然而从中长期看楼市尚难以真正走出泥沼。

图中为北京一片住宅区。REUTERS/Jason Lee

受降息举措的影响,中国股市地产板块周一集体大涨。预计看跌房价的情绪会进一步减弱,年底楼市成交有望一改往年淡季状态,在未来几个月成交有望转趋活跃。

“短期可能会刺激购买需求,但从以往来看,降息或加息对市场的影响效果不会太长。从中期来看,降息解决不了市场的根本复苏。”上海克而瑞信息集团(CRIC)研究中心副总经理林波表示,提振楼市更有效的措施在契税等税费环节,或者一线城市的限购放松等。

他并称,据测算百万房贷20年期在降息后每月也只能少240元左右,对购买力的解放的并不多,关键在于房价自身的调整,降息不足以支撑市场长期走好。

“今年涨价的期望不大,到年底都不到两个月了,很多企业今年销售目标都没完成。从拿地等情况来看,多数企业相比外界要对市场要更加理性,没那么乐观。”他说。

中国经济下行压力加大的形势下央行终于决定降息,重启已雪藏逾两年的这一传货币政策工具。自11月22日(周六)起,一年期贷款和存款基准利率分别下调0.4和0.25个百分点,并将存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

交通银行金融研究中心研究员夏丹称,降息整体上是利好,但对房地产直接刺激的效果可能并不突出,更多的是对制造业和企业融资成本的影响更加直接。

“要说明年市场什么时候能达到真正回暖还不一定,整个经济放缓对房地产整体投资肯定还是有影响的。明年房地产投资即便会触底回升,可能也得等到半年以后了,前期还是要往下走。”夏丹说,房地产对整个经济以及固定资产投资的拖累局面还是不会变。

她并指出,中长期来看,影响行业的还是一个人口的因素,明后年料还是刚需发力。

国内券商--银河证券最新报告亦表示,降息将进一步促进成交量,短期将明显利好地产,回顾过去两次降息周期,降息对楼市销量的刺激可谓立竿见影。

“降息首先会从心理上给与购房需求积极的暗示,在行为上也会促使购房利率下降、购房成本降低,两方面直接利好楼市成交。”银河证券报告称,在当前销量阶段性企稳的背景下,本次降息使得按揭贷利率与开发贷成本有望进一步降低,有助于提振年末市场表现。

该券商指的两次降息周期分别始于2008年9月和2012年6月,宣布降息当月楼市销量分别环比回升38%和50%。

不过该券商同时指出,此次非对称降息,银行存贷利差空间进一步被压缩,对按揭贷打折优惠的动力依然不足,对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善,加上库存持续攀升,楼市中长期依然面临下行的压力。

路透根据国家统计局数据测算,10月70个大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)销售价格同比下降2.6%,跌幅大于上月的1.3%;环比下跌0.8%,虽然仍连续第六个月下跌,但跌幅比9月份缩小0.2个百分点。

浏览70个大中城市房价走势相关图表,请点选:link.reuters.com/wex43w

央行降息提振非银金融及地产股大涨,推动中国股市沪综指.SSEC周一放量收升1.9%至逾三年新高。沪市上证地产指数.SSEP飙升6.38%,而同时涵盖沪深两个市场的中证内地地产主题指数.CSICMREI亦大涨6.15%。

**年底成交有望活跃**

国家统计局10月首次公布单月全国商品房销售数据,可以看出10月成交情况较之前有了较大改善,当月销售面积和销售额分别同比下降1.6%和0.7%,降幅比上月大幅减缓了8.7和8.2个百分点。

上海易居房地产研究院监测数据显示,11月1日-20日楼市成交反弹力度加大,20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长约25%。

中国指数研究院最新报告称,存贷款利率包括公积金贷款利率全面下调,若各商业银行首套房贷继续执行基准利率,购房者将享受到相当于此前利率94折的优惠,对潜在购房需求的刺激释放作用将更为直接。

“对于房地产业的影响来说,货币手段历来是刺激市场需求的最有效工具,此次降息将成为市场加快库存去化的重要利器...在今年末开发商加快以价换量去库存的背景下,楼市‘暖冬’可期。”中指院表示。

近半年来,中国地方政府及中央层出不穷的楼市刺激政策,使得购房者观望情绪浓厚,加上前期房价连续回调,多数购房者不敢轻易入市。

中国领先的垂直金融搜索平台--融360发布最新房贷报告表示,此次中国央行一剂猛药,使大家看到了国家托市的决心,购房者入市的积极性将大大提高。

融360并预计,未来几月,楼市会一改往年淡季情形,延续10月高成交量,甚至再创新高。价格也将止跌回升,一线城市有望率先开启反弹局面。

易居房地产研究院研究员严跃进亦称,随着央行11月21日降息,市场看跌情绪会进一步减弱,部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市,这会使得市场成交量继续保持活跃。

“无论是地方政府、房企还是购房者,都能够因为央行这样一个动作而感受到此前市场降温的态势有望遏制,进而对于近期的市场参与策略产生一个新的调整。”严跃进表示。

中国知名投行--中金公司在其最新点评报告中认为,降低基准利率直接降低住房抵押按揭贷款利率,有助于降低房地产销售和投资继续大幅下行的风险。

中金并称,结合9月30日的房地产政策向正常化回归,房地产销售和房价可能企稳,但考虑到商品房待售面积存量仍高,房价难以大幅上涨。

为扶持低迷的中国楼市,中国央行和银监会于9月底宣布,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行可执行首套房贷款政策。这较以往“认房又认贷”的信贷政策明显松动。 (完)

(审校 黄凯)

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