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深度分析

焦点:中国一线楼市1月跳涨助推全国房价 严控资金流向下料渐降温

路透北京2月23日 - 在资金和预期等多重驱动下,中国一线楼市去年底的翘尾行情发展成声势浩大的上涨,1月二手房环比和同比涨幅分别较上月扩大0.7和1个百分点,并带动70城房价同比涨幅扩大,环比升至四个月高位,但在“房住不炒”原则下,调控靴子亦在1月纷纷落地。

2021年1月13日,北京,骑车人经过一处住宅区。REUTERS/Tingshu Wang

沪深在1月落地重磅楼市新政,包括“限购政策”打补丁、严查购房资格、二手房价指导等,广州和北京则严查经营贷等资金流向,分析人士指出,合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款,对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。

“1月房价涨幅扩大依旧主要是一线城市二手房价格上涨的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,在1月下旬密集调控出台及春节周影响下,2月市场降温,价格上涨动力走弱,预计2月商品住宅销售价格涨幅收窄。

他并称,从更长期看,2021年仍是房价上涨与调控博弈加剧的一年,总体看,房价涨幅会较2020年有所收窄。

路透根据中国国家统计局周二公布数据测算,1月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升3.9%,较上月涨幅3.8%略有扩大,涨势延续64个月;环比上升0.3%,亦高于上月的0.1%,为四个月高点。

经测算,1月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有53个(上月为42个),持平的有三个(上月为六个),下跌为14个(上月22个)。

70城房价指数:

中指院百城房价指数与统计局70城房价指数:

从房价涨幅榜来看,1月新房价格环比涨幅居前的城市有金华(1.2%)、广州(1%)、合肥和扬州(0.9%);一线城市占据二手房价涨幅前三甲,分别是深圳(1.7%)、广州(1.4%)和上海(1.3%),金华亦上涨1.3%,北京则以0.9%位居第八。

贝壳的许小乐认为,1月市场的升温是资金及预期驱动下的升温。一是资金驱动,前期货币宽松下资金外溢到楼市,带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动,前期的市场升温加快购房者入市节奏,市场供需矛盾加剧,价格涨幅扩大。

据国家统计局城市司首席统计师绳国庆初步测算,1月新房价格指数一、二、三线城市环比涨幅分别为0.6%、0.4%和0.2%;二手房一、二、三线环比涨幅分别为1.3%、0.4%和0.3%。

同比来看,1月新房价格指数一二三线涨幅分别为4.2%、4.1%和3.3%;二手房一二三线同比涨幅分别为9.6%、2.5%和1.5%。

中原地产分析师张大伟认为,这一轮楼市火爆有三大引擎:打新带来的套利投资客+疫情导致的学区回购潮+银行企业贷与按揭贷的巨大利差。

他指出,2021年一季度房价将继续微涨,过热城市调控加码维稳,在1月房价数据公布后,多城可能在2月底加码升级调控政策。

**严控资金流向**

统计局数据显示,一线城市新房和二手房1月环比涨幅分别比上月抬高0.3个百分点和0.7个百分点;同比涨幅则抬高0.3和1.0个百分点。北上广深新房环比价格变动分别为0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。

一线城市二手住宅价格指数:

贝壳研究院数据显示,2021年1月重点18城链家二手房实际成交环比增加约23%,其中一线四城总成交环比增幅在29%,且成交绝对水平均处在2019年以来月度高位上。但2月以来一线城市中北京、上海及深圳贝壳二手房市场景气度已经高位走平或回落,业主报价由涨转跌。

“这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策,特别是经营贷入楼市有关。”中原地产分析师张大伟表示。

中国银保监会政策研究局的徐涛在银行家杂志撰文称,受全球流动性宽松影响,存在资金大量流入房地产市场再现楼市价格上涨的风险。当前房企密集海外发债融资,全国的土地市场有所升温,恐重现2015年的“抢地潮”。过去十年,中国城市家庭的杠杆率上升近40个百分点,已经超过美国和日本当前的可比水平,房地产市场升温可能刺激居民加杠杆买房,进一步助推房地产泡沫。

在应对负利率的政策建议中,他提及要持续遏制房地产泡沫化,严格落实“房住不炒”要求,加强房地产市场资金流向管理,健全常态化的房地产金融监测分析体系。

植信投资首席经济学家连平和高级研究员马泓在报告中称,参考以往涉房信贷收紧时期的表现来看,住房金融政策在未来6-12个月内可能将保持中性的姿态,主要还是针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、涉房贷款增速较快的区域,会适当偏紧一些。

“房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性,未来住房金融调控将更聚焦重点城市,突出结构性特点,而非‘一刀切’。”他们表示。

他们指出,2020年一线城市居民部门中长期信贷余额为10.95万亿,同比增长14.4%,其中,北京增速为6.6%,上海为4.7%,广东地区增速达到20.3%,预计2021年居民中长期信贷调控的重点地区将聚焦在广东地区,尤其是深圳和广州。

2月8日深圳住建局发布通知,建立二手住房成交参考价格发布机制。此后有媒体报导称,深圳光大银行内部发文,要求将住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。因官方参考价低于市场价,此举将实际抬高购房的首付比例。广州等地则排查经营贷流入楼市。

2020年末人民币房地产贷款余额同比增长11.7%,比上年末增速低3.1个百分点;住户经营性贷款余额则同比增长20%,增速比上年末高7.5个百分点;全年同比多增1万亿元。

2021年的首月,中国地方楼市调控就接踵而至,10日内至少已有四城收紧政策,上海1月29日针对居民信贷管理的强化更是将本轮调控推向高潮,分析人士多认为此举堪称重磅,若执行到位楼市将明显降温,北京市次日亦表示将就信贷违规入楼市进行自查。(完)

(路透中文部侯向明对本文亦有贡献)

审校 林高丽

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