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焦点:冷购房热租赁 7月中国楼市降温长效机制启航
2017年8月18日 / 早上6点08分 / 3 个月前

焦点:冷购房热租赁 7月中国楼市降温长效机制启航

路透北京8月18日 - 中国房地产调控持续从紧,叠加高温天气,为楼市进一步降温,统计局最新公布的7月房价数据显示,全国房价指数同比涨幅降至近一年低点,环比涨幅也出现半年以来的首度收窄,一二三线楼市环比走势均放缓。

资料图片:2016年7月,北京,一名女子经过一处住宅小区。REUTERS/Thomas Peter

与此同时,对租房市场的讨论却在逐步升温,购租并举等供给侧改革举措在北京、广州、上海等热点城市加速推进,房地产市场长效机制轮廓越来越明晰。

“整体看涨势趋于回落,与调控持续时间长、逐步发挥作用有关,很多城市限购限贷都是史上最严,在这种情况下,需求下降会慢慢反映到价格上来。”中原集团研究中心总监刘渊表示,一二线城市大部分成交量较调控前下降差不多30-40%,但另一方面,新盘开盘情况还可以,购房预期还是很活跃的。

他指出,现在仍有不少的高价地,可以看出有些开发商对后市比较乐观,甚至预计政策会较快放松。但从市场情况看,预计调控政策短期不会放松,很多城市交易量下降的同时价格并没有太多松动,新盘卖得还是很好,若政策松动房价会很快上涨,而政府目前是要稳定市场的。

刘渊强调,之前2008年和2014年调控政策有大的转变,前提都是全国新房销售面积大幅下跌,目前全国销量还是正增长,增速也不算低,10几个点,从这方面来说政府也有调控的底气。

路透根据中国国家统计局周五公布数据测算,今年7月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升9.7%,连涨22个月,但涨幅降至2016年8月来的低位。从环比看,7月上涨0.4%,连涨27个月,涨幅不及前月的0.7%,这也是环比涨幅半年来首度收窄。

“一线城市房价环比趋于稳定,二三线城市涨幅有明显回落。”统计局城市司高级统计师刘建伟在解读中称,初步测算,7月份,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格下降0.1%。二线新建和二手住宅价格环比均上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.2个百分点。三线新建商品住宅价格上涨0.6%,二手住宅价格上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.3个百分点。

交通银行金融研究中心研究员夏丹指出,7月房价同环比继续回落,是受调控政策和季节性因素的共同作用。“五限”政策从严的影响持续发酵,分城施策调控下,一线城市房价同比增速(8.85%)自多年来首次低于二线(9.42%)和三线(9.30%)城市;按揭收紧对全国范围内交易的抑制更为突出,其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。

而且,7月为传统淡季,叠加全国平均气温创56年来新高,打压了看房积极性。同时在供给端,房企半年度业绩考核冲量助推6月集中推盘,销售情况超预期;7月商品房推盘速度相应大幅放缓,成交增长乏力。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图: tmsnrt.rs/2ianbda

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图: tmsnrt.rs/2fPbuIa

**一二三线均降温**

从房价下跌城市个数增加,一二三线环比涨幅收窄来看,强力调控下中国房价涨势已趋缓,未来有进一步降温的可能,但业内人士也指出,行政调控对价格有一定扭曲,催生交易的灰色地带,这部分影响需要关注。

据统计局,7月14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降,比上月增加四个,16个城市二手住宅价格环比持平或下降,比上月增加六个。7月新建商品住宅价格指数中,环比涨幅居前的城市分别为洛阳(2.4%)、蚌埠(2.1%)、北海(2.1%)、襄阳(2%)、徐州(1.8%);三亚、北京、无锡跌幅依然位列前三。

“随着房价环比增幅的持续收窄或停止扩大态势,同比增幅曲线继续下行,基本上延续了过去几个月的趋势。这进一步印证了房地产市场的降温态势,也充分体现了当前房价去泡沫的积极效果。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称,随着淡季的到来,更多城市会加入适当降价促销的行列中来。

从房价数据看,各大城市史上最严厉的限制措施正发挥效力,不过也有业内人士担忧过多行政干预让数据停留在纸面的好看,实际却出现新的问题,对于开发商而言,如何抓住时机推新盘也是一大挑战。

“政府限价,开发商有钱的不会去卖(新房),政府审批的价格太低了,都在找关系呢。”某中型上市房企西南区负责人表示。

近日,北京市住建委放松高价盘预售证审批,丰台区北京金茂府等三个项目预售证获批,预售价格均在9.5万元/平方米左右,这打破了市场默认的预售价天花板8万元/平米。

不过克尔瑞地产研究认为,今年以来,北京房地产市场调控政策成效显着,房价环比不增长调控目标已经阶段性达成,此时适度放开高价盘也属合理;三个高价盘集中获批预售仅是个案,并非调控出现转向信号。

**长效机制轮廓更明**

7月底的中共中央政治局会议强调要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制;住建部等九部委则发布通知,在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,北京、广州、上海等热点城市均出台发展购租并举制度的细则,房地产市场长效机制轮廓越来越清晰。

“购租并举看来是长效机制的重要组成部分。”中原的刘渊表示,要保持市场稳定发展,需增加供应、抑制需求,缓解对未来房价上涨的焦虑,从国外来看,政府提供保障的租赁都是重要组成部分,中央提租赁这块也意味着未来这方面会有很大改进。

住建部等通知提出,将在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展;同时要充分发挥国有企业的引领和带动作用。热点城市纷纷跟进,广州市表示将加快构建租购并举的住房体系,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

上海成交首批公开出让的两幅租赁住房用地,两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式;北京则于上日发布通知,推动建立购租并举的住房制度,并提及承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可依法申请办理户口登记和迁移手续。

“试点名单以内的广州、郑州、杭州等,试点名单以外的上海、无锡、扬州、济南等已积极响应,昨日北京也出台了政策,更多地方有望加入这场针对住房市场供给侧的重要变革之中。”交通银行的夏丹称。

但她同时称,应当看到,这项长效机制的目的在于填补住房市场供给体系的空缺,不宜进行误读或夸大。如近期热议的“租购同权”,从本质上看并不可能做到100%完全同权。(完)

审校 杨淑祯

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