for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up
深度分析

综述:中国房价仍居高位 惟二手市场渐失动能、领头羊深圳近两年来首跌

路透北京6月17日 - 中国5月主要城市房价持于高位,但二手房和新房市场冷热趋势略有差异。分析人士称,土地供应不足叠加新房预售限价等因素,助推部分重点城市新房市场的火爆,而年初以来对二手交易的持续调控显现效果,市场出现高位回调迹象。

资料图片:2015年8月,深圳,市区高层住宅楼。REUTERS/Bobby Yip

房地产调控在5月继续收紧,监管层放话炒房者最终会“付出沉重代价”,多地楼市信贷亦有不同程度的紧缩,预计房价涨势下半年将进一步趋缓。

“各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅继续持平;二手住宅环比涨幅明显放缓,二手房市场在调控加码下逐渐熄火。”中原地产分析师张大伟表示。

他指出,作为年初房价上涨的龙头,深圳价格已经开始出现微调,后续或有更多热点城市开始调整,2021年6月至下半年,随着信贷政策回归正常,房价涨势有望放缓。

路透根据中国国家统计局周四公布数据测算,5月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.9%,涨势延续68个月,环比涨幅持平于上月的0.6%。

经测算,5月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有62个,持平的有三个,下跌为五个,均与上月一致。

统计局测算,5月一线城市新建和二手住宅销售价格环比分别上涨0.7%和0.6%,上月为0.6%和0.8%,其中,北京、上海和广州二手房环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%,涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点;深圳由上月持平转为下降0.1%。

31个二线城市和35个三线城市新建住宅价格环比分别上涨0.6%和0.4%,涨幅均与上月相同;二手环比分别上涨0.4%和0.2%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。

“从预期来看,二手房业主预期整体稳中有降,预计后期二手房价整体趋稳。新房市场的局部热度存在调控收紧的可能。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

他称,近两个月新房向上、二手房高位回调,调控效果在两个市场的作用不同。新房供应主体是政府与房企,前端的土地供应不足短期难以有效改善,预售限价制度也影响新房项目的供应量,因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

广东住房政策研究中心高级经济师李宇嘉认为,开发商促销力度会加大,但由于前期高地价,各地限价仅限于上涨幅度限制,而非降价。

“未来新房价格指数将在高位徘徊,如果现有调控政策保持,特别是金融紧缩持续,三季度末新房价格有望回落。”他表示。

**二手市场降温**

与新房市场相比,二手市场降温信号明显,除各线城市环比涨幅均收窄之外,二手房上涨城市个数较上月亦减少四个。

贝壳的许小乐指出,一线城市房价涨幅收窄是主要带动因素,其中深圳在二手房指导价作用下,市场成交持续低迷,房价结束连续上涨;北上广业主预期减弱,带动房价涨幅均收窄。

他并称,超五成城市新房价格环比涨幅较上月扩大。新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下,新房项目供不应求,重点城市集中供地成交部分高溢价地块,也对市场预期有带动作用。

据贝壳研究院统计,5月南京、北京、深圳、西安、宁波、上海、湖州、嘉兴、海口、郑州、绍兴、成都、合肥共13城发布15次房产调控政策,其中多个城市年内多次调控,且为前期政策的升级,分别从限购、限售、公开摇号、捂盘惜售及人口落户等角度出台相关政策,预计短期内,调控升级仍将延续,这对商品房价格起到了较好的稳定作用。

“二手房价格指数回落趋势会延续,主要原因就在于信贷对二手房的紧缩程度会继续,至少在三季度之前,这一政策不会变。”广东住房政策研究中心李宇嘉称,整顿中介市场、打击学位房炒作等,都使二手房降温趋势延续。

据中原的张大伟统计,深圳作为本轮房价上涨龙头,二手房价格环比23个月以来首度下调。从年初开始加码二手房价格管控,逐渐出现效果,涨幅从年初全国居首的1.7%,降至5月的-0.1%。

深圳市地方金融监管局近期对辖内九家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈,要求全面排查经营用途贷款担保业务,重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。

在出台金融机构房地产贷款集中度、严厉打击经营贷违规入楼市等举措下,中国房地产金融化、泡沫化势头得到遏制。中国金融监管官员表示,当前房地产贷款增速已创八年新低,同时投向房地产的信托、理财等金融产品规模均大幅下降。

中国住房与城乡建设部主管的中国房地产报周六刊登题为“炒房者是时候放弃幻想了”称,某种意义上说,从打击经营贷,到反洗钱,再到过桥贷限制,本轮楼市调控事实上已经进入深度博弈和攻坚落地的阶段;可以预见楼市的活跃性短期会受到一定程度的抑制,房价增长必然会进入低速,震荡调整的周期。

中国银保监会主席郭树清日前在陆家嘴论坛上称,“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”(完)

审校 林高丽

for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up