August 5, 2019 / 1:13 AM / a month ago

分析:无需过度解读政治局会议 房地产仍是中国稳经济重要支撑

作者 乔艳红

资料图片:2017年2月,中国合肥的一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

路透北京8月2日 - 近日有关中国房地产要“凉凉”的声音席卷网络和社交媒体,对此业内人士指出,政治局会议和央行座谈会关于房地产的定调,主要是彰显中央坚决调控楼市的决心以及对房地产潜在金融风险的重视;但在经济下行压力加大的背景下,房地产即便不能成为刺激经济的手段,也依然是中国稳经济的重要支撑。

他们认为,中央此番表态主要目的是希望稳定房地产预期,防止信贷及资源过度流入房地产行业,而并非要让房地产市场活动大幅下行;重点是希望地方政府在应对经济困难和挑战时保持“定力”,不能完完全全只从房地产一端入手,而应多管齐下促进经济发展。

至于未来房地产政策是否进一步收紧需视具体情况而定,因城施策、因城分化仍是大方向;而下半年房地产市场成交变化趋势预计相对平稳,房价涨幅在可控范围内。未来落实房地产调控长效机制将是政策发力的方向,房地产行业也将进入总量高位、增速低位的阶段。

“过度解读了,‘凉凉’就不叫‘稳’了,”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称,“此次中央的明确定调给地方政府下半年相关决策和行为提供了准绳。调控也将越来越精细化管理,对合理刚需改需不打压,对房价快速上涨不纵容。”

她预计,下半年房地产市场成交变化趋势相对平稳,房价涨幅在可控范围内,在“一城一策”之下仍将呈现较大的结构性差异。一二线城市合理购房需求平稳释放,成交有望延续小幅增长态势,相机抉择的政策工具具备对房价波动进行逆向调节的能力,房价上涨空间则受到一定限制。

至于三四线城市享受到的一二线溢出红利减弱,同时面临棚改任务大规模下调带来的负面冲击,基本面将走弱,成交量较去年下降,房价从高估中合理回调。

“(政治局会议定调)首先要表达的是不会放松房地产来刺激经济,但这句话并没有表明后续对地产政策是否要收紧--这得视地产情况而定,如果后续在流动性宽松过程中,地产再次走强,中央也有可能通过宏观审慎来收紧,但后续地产出现较弱,那么中央也可能不再紧,”国泰君安证券全球首席经济学家华长春也在报告中称。

本周二召开的中央政治局会议在重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制”的同时,旗帜鲜明提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;中国央行也在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确表示“房地产占用信贷资源依然较多”,要求“合理控制房地产贷款投放”。

受此拖累,中国股市地产股周三起连续大幅下挫,上海地产类指数.SSEP周五并触及逾五个月新低;截止今日早盘,该指数两天半累计跌幅达5.4%,高于沪综指.SSEC同期3.1%的跌幅。

但需要注意的是,政治局会议也强调“当前我国经济发展面临新的风险挑战,国内经济下行压力加大”,要“全面做好‘六稳’工作”,对货币政策的要求是“松紧适度,保持流动性合理充裕”。这也就意味着在稳经济、以及降低实体经济融资成本的大目标下,货币政策虽然不会大水漫灌,但也不会收得太紧。

“政治局会议基调和近期的政策收紧都是为了防止信贷及资源过度流入房地产行业,而并非要让房地产市场活动大幅下行。鉴于今年棚改目标大幅下调,我们依然预计未来几个月房地产销售和投资将温和放缓。”瑞银证券中国首席经济学家汪涛称。

去年以来国内经济增速持续放缓、减税降费落地以及土地市场降温等,导致地方政府土地和税收收入大幅下降,地方财力捉襟见肘,于是有一些地方政府开始蠢蠢欲动,依然期望通过放松房地产快速拉动经济。日前开封取消新房三年限售的政策发布仅一天就被撤回,令市场一片哗然。

而相关部门前不久轮番强化对房地产信托和外债发行的监管,事实上也是希望通过限制融资,把宝贵的资金尽可能引导至实体经济领域。

**房地产仍是稳经济重要支撑**

近年来,高房价和高债务已成为掣肘中国宏观政策调控的两大因素,这也是中央三令五申“房住不炒”并严格约束地方政府债务扩张的主要原因。是次政治局定调只是重申“房住不炒”,强调不会再把房地产当做刺激经济的手段,将着眼于长远的高质量发展,但并不意味着要把房地产打下去。

尤其眼下中美贸易摩擦悬而难决,新旧动能转换期制造业投资难有明显起色,基建投资受制于地方债务约束大幅回升乏力的情况下,倘若房地产市场出现超预期调整,仍将是中国经济“不可承受之重”。

“‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,此条强调的重点是地方在地方经济发展困难的过程中要保持定力,不能完完全全只从房地产一端入手,要多管齐下去促进经济发展,”海通证券房地产行业分析师涂力磊在报告中称,地方政府的政策调节仍需要结合市场实际情况、宏观层面发展、市场及舆论影响等。

事实上,自去年开始市场人士便频频预言,受最严调控政策打压,房地产投资必将下行,但数据却表明,房地产投资相当具有韧性。去年以来在制造业投资一蹶不振、基建投资断崖式回落的背景下,房地产投资“一枝独秀”,力撑整体固定资产投资增速没有出现失速下坠,与消费联袂成为托底经济的两个关键力量。

与此同时,截至今年6月,中国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比已经连涨45个月,环比连涨50个月。其中固然有一些投资投机因素,却也表明在中国目前城镇化率相对于发达国家依然较低之际,鼓励房地产合理消费还有较大空间。

中国今年上半年房地产开发投资累计同比增长10.9%,新开工增长10.1%,销售金额增长5.6%。涂力磊认为这三大指标表现均不错,假设下半年同比无增长的情况下,对这三个指标进行拟合,拟合数显示2019年开发投资增速为5.1%,新开工增速为4.6%,销售额增速为2.5%。

“考虑去年8月受内外部冲击,行业出现降价等较明显下滑,我们认为在当前流动性环境下,2019年房地产的开发投资、新开工增速不会出现断崖式下跌,而销售额有望同比保持小幅正增长,创历史新高。”他在报告中称。

夏丹也认为,项目建安施工加快成为支撑房地产投资保持在较高增速的主导因素,棚改“急刹车”和政策对冲局部回温则有负向影响。综合来看,下半年房地产开发投资增速可能有所回落,但仍保持在相对高位。

改革开放之后,中国房地产行业从无到有、从小到大,蓬勃发展起来。房地产开发流程之长、产业链环节之多,从上游的土地、建筑原材料、设备和施工服务,到下游的商品房装修,房地产早已成为中国经济的支柱性产业。

国家统计局资料显示,1987-2018年,全国房地产开发投资累计完成99万亿元人民币,年均增长24.8%。2018年,全国房地产开发企业数量达97,938个,比1987年增加95,432个,房屋施工面积达822,300万平方米,比1997年增长17.3倍。(完)

审校 张喜良

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