April 4, 2018 / 3:58 AM / 8 months ago

调查:中国住宅均价涨幅年底预计降至1% 政策方向不变地方存微调可能

作者 宿泱韫

资料图片:2017年2月,中国合肥,一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

路透北京4月4日 - 路透最新季度调查结果显示,在房地产调控力度不放松叠加去杠杆的大环境下,今年中国住宅均价涨幅料继续收窄,上半年预计上涨2.5%,到年底进一步降至1%,三四线城市仍然是支撑房价的主要因素。

在政策方面,中国决策层已定调“房住不炒”,但受访者预计各地会根据市况微调,重点城市料通过人才引进等激励措施局部放宽调控,而热度过高的中小城市可能会祭出限售。受访者并指出,年初房企融资偏紧的状况年内将延续。

13家接受路透调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示,2018年上半年房价将上涨2.5%,到年底涨幅缩窄为1%,对上半年底的房价涨幅预估区间在-1%到8%,年底的房价预估区间为-2%到11%。

此次调查在3月26日~4月2日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

“严格的限价政策使得一二线城市新房价格保持稳定水平,三四线城市主要依靠棚改支撑,价格水平稳中有升,因此预计全国房价小幅增长。”中原集团研究中心总监刘渊表示。

受访者多认为今年全国房价整体上涨或持平。他们提及,支撑房价的因素包括多数城市库存偏紧、棚改继续进行等,而制约房价涨幅甚至带来下行压力的因素包括,去杠杆的金融环境、热点城市政策从严、棚改力度小于去年等。

超过半数的受访者预计年底房价较年中进一步降温,四位预计表现一致,两位预计年底房价涨幅大于年中。

是次调查对2018年上半年和全年住宅均价变动的预测值,较去年12月进行的前次调查结果上升,当时对2018年上半年和全年房价升幅预测中值分别为2%和0。路透根据国家统计局数据测算,今年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同比上涨5.2%。(中国70个大中城市房价月度图表: tmsnrt.rs/2HM2s7z

链家研究院首席市场分析师许小乐表示,分城市来说,一线城市成交量在调控后大幅下滑后目前虽在小幅向上,但是仍处低位水平不会带动价格的明显上涨,且一线城市均以换房需求为主流,“认房认贷”政策不放松的情况下(2018年难以放松)换房需求难以释放。

二线城市一方面是人才吸引政策的利好,另一方面是持续上升的房贷利率,加上2018年不少二线城市新房潜在供应量较大,整体市场将保持“一手量增,二手量微降,价格总体平稳”的状态;三四线城市市场的走向很大程度取决于棚改的货币化比例,少量地区的货币安置比例依旧较高,其价格可能继续上涨,货币安置比例低的地区价格则会稳中有降。

调查显示,接近一半受访者认为今年楼市成交量会较去年下降,三位认为持平,另有四位表示仍会增长但增速较去年放缓。提供预测数字的受访者的预估区间在-10%到2.5%。国家统计局公布的今年前两月商品房销售面积同比增长4.1%,增速较去年年底的7.7%进一步下滑。

在房地产开发投资上,前两月增速较去年年底反弹,升至9.9%,但受访者全部预计今年投资增速将逊于去年,超过半数预计投资增速在5%或5%以内,一方面,成交增速下滑将拖累投资增速,另一方面,去年获得的大量地块开工、租赁房建设等又能提供支撑。

**地方微调可能**

中国决策层今年多次强调房地产政策连续性、稳定性,进一步的夯实地方政府的主体责任,对于今年的调控政策,受访者均认为大方向不变,但有提及各地存微调可能,例如重点城市通过引入人才等措施适度放宽政策;房价上涨过快的三四线地区可能实施限售。

“我们预计‘房住不炒,因城失策,分类调控’的政策总基调在2018年将得以延续,保持房地产市场政策一致性,继续巩固现阶段取得的调控成果。”世邦魏理仕受访人士表示。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计,“限购+限贷+限价+限售”四位一体的全面严控局面将延续,针对土拍、中介、融资等各环节的违规现象将展开更为严厉的排查和整顿。在严控大局下部分地方可能通过放宽落户条件、提供安置补贴等方式进行一些“有条件”的政策适度修正,或存在两种类型:一种是区域重点城市,着眼于在长期内吸引人才和完成城市化目标,为人口驱动型;另一种则是因高库存或财政压力而放松调控的城市,为库存或财政压力型。

链家的许小乐指出,2018年调控在需求侧可能会侧重于两方面:第一是从“因城施策”到“因区施策”,例如大连,不排除后期可能还有少量重点城市纳入调控范围,是差别化调控的小范围补充;第二是对于一些过热的三四线城市出台以限售为主的调控,以近期昆明、阜阳的调控为代表。在供给侧方面,对于租赁行业的扶持力度将会继续,保障大城市的“租有所居”。

多数受访者认为目前房地产融资偏紧的状况会延续,个别称还会进一步加深。房企预计会加快推盘,少激进拿地,并寻求多种融资渠道,如资产证券化,海外融资。部分受访者认为融资偏紧对大型房企影响有限,但小型房企可能加速退场,行业并购案增多。

“房企应当一方面加快回款,控制投资节奏,另一方面开拓新的融资途径,如REITS、租赁ABS等。”东兴证券分析师任鹤称。

夏丹表示,去通道、整治非标才刚开始,其范围有可能继续扩大,对行业的影响将持续发酵。此前因自身资质不足、证件不全而依赖非标融资的中小型房企受到的影响很大;大型房企非标融资比例不高,受到的影响较小,且较容易寻求其他替代渠道,但资金成本的明显提升无疑增大了整个行业融资压力,行业并购案例有望增多。

谈及中国住宅市场目前面临的最大风险,有四位受访者选择“三四线城市利好预期依然较强,房价继续上涨”风险,七位选“房企资金紧张,融资断裂造成运营风险”,有两位表示目前不存在大的风险。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,13家接受调查的分析机构给出6的预估中值,认为超过合适水平,预测区间为3-8,前次调查中值为7。(完)

审校 曾祥进

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