June 8, 2018 / 9:51 AM / 2 months ago

焦点:中国地产开发商转向夹层贷款 押注能获得更高回报

路透香港6月8日 - 中国地产业者正在越来越多地利用成本高昂的夹层贷款,追求更高的回报。这种趋势可能不利于政府为地产行业降温和控制债务。

资料图片:2017年2月,中国合肥市内一处住宅区。REUTERS/Yawen Chen

根据银行业者说法,随着政府收紧信贷以及打击影子银行的措施发挥作用,许多开发商纷纷转向海外夹层贷款。

这些银行业者称,其他开发商则是利用这类贷款进行并购活动、或者是筹措运营资本,好让他们能延长建设周期,期待政府将来解除新项目的价格限制。

逾一年来,中国对新房屋的融资做出限制,并对价格设限,藉以控制过热的房地产行业。这导致许多开发商、特别是中小型开发商不容易找到资金以维持生存。

“从去年9月,夹层贷款需求开始增加,”香港地产投资管理公司InfraRed NF执行长Stuart Jackson表示。他说当流动性吃紧时,对这种高利率贷款的需求增加。

Jackson说,他的公司正在和中资开发商磋商,总借款需求达到8亿美元,为七年来最高。

他说,流动性收紧让InfraRed有机会向一些开发商提供贷款,这些公司在市况正常的时候通常会得到成本更低的贷款。这些开发商多数是中型企业,不具备与大公司竞争贷款的能力。

Jackson说,如果筹不到资金让业务保持运转,有些公司就面临被大公司收购的风险。

InfraRed目前与两家在香港上市的小市值开发商进行磋商,分别为广州和扬州的住宅项目提供贷款,利率分别为15%和18%。由于交易尚未谈拢,他拒绝透露借款方的名称。

夹层融资是结合了债务和股权的混合融资方式,在借款公司违约时,偿还了优先债权人的债务之后,借款方可以将债权转换为欠款公司的股权。这种贷款通常没有担保,因此收益率比优先债要高得多。

虽然过去几个月很多开发商一直想推出新楼盘以提振现金流,但限价措施不大可能很快取消,这使一些开发商进一步推迟销售,即便是在高昂的代价之下。

2016年主要城市纷纷实施预售限价,对开发商楼盘售价高出周围项目价格的百分比幅度加以限制。Jackson引用搜房网的数据表示,这就使新房价格相对二手房价格低了大约15%。

他还解释说,开发商希望借助夹层贷款渡过难关,因为融资成本仍低于利润,虽说新地产开发项目折价已导致利润下降。

**回报高,加杠杆**

其他借款人和贷款方也都转向夹层贷款,他们预期中国的高房价将继续上涨。

“当资产价值能提供足够的缓冲,就会使借款人有更大动力去支付高利息,把生意做成,”中信资本高级董事总经理程骁远表示。

华泰金融控股是香港一家重要的夹层融资提供行,已向夹层融资债务投资约5亿美元本金,帮助完成的交易总规模达15亿美元。

华泰金控执行董事钟志铨表示,当有更多并购活动机会时,企业都希望能借到更多的钱。

他表示,鉴于资产估值处于高位,为维持股本回报率,对于更高杠杆的需求要高于以往,所以对夹层融资贷款的需求更高,以便提供银行优先贷款无法实现的额外杠杆。

但中信资本的程骁远还警告称,一旦市场走下坡路,夹层贷款也会面临更高的风险。

他表示,除非项目非常有盈利性,否则夹层债务有较高风险;房地产价格增长预期要低于从前,所以风险是很高的。

Jackson表示,InfraRed会对借款人现金流进行压力测试,只会贷给那些项目能承受20-25%降价的开发商。(完)

编译 张明钧/李春喜/王颖/刘秀红;审校 张涛/张明钧/李春喜/王颖

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