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深度分析

市场热谈:划三道红线分四档管理 中资房企将在融资新政下压力骤增

黄斌

资料图片:2016年9月,中国郑州,一处楼盘销售中心。REUTERS/Yawen Chen

路透北京8月26日 - 中国央行与住房城乡建设部近日联合召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,以进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度。

央行未在周日发布的新闻稿中进一步披露新规细节,不过,据知情人士对路透透露,此次会议形成的融资管理规则,核心内容即为近期市场传言的央行“345规则”。

具体而言,中国央行将根据负债率为房地产企业划定“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍;根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。

其中,未“越线”的绿色档房企,有息负债年增速上限为15%,黄色(一个指标越线)和橙色(两个指标越线)年增速上限为10%和5%,红色(三个指标均越线)档房企则不能新增有息债务。

知情人士称,资金监测方面,若房企的“拿地销售比高于40%”或“连续三年经营性现金流为负”,则需要对拿地资金来源等做出解释。

路透获悉,早在去年四季度,市场即已流传出一个类似版本的融资分层管理方案,不过传言内容仅涉及融资增速上限,且高出五个百分点,即“红橙黄绿”四档房企,有息债务年增速不能超过5%,10%,15%和20%。

一位国有银行信贷部人士对路透表示,房企将压力山大,特别是处于红色档位、无法获得增量信贷资金的企业,因为“房企的债务是流动性的,但资产是固定化的,没有信贷增量,非常容易资金链断裂。”

“7月份(副总理)韩正开会的时候,大家就有预期地产融资会进一步收紧,不过没想到力度会比想象得更大。”一位中型房企开发商北京分公司总经理对路透表示,其所在公司过去几年高速扩张,“进了千亿俱乐部”,导致负债率高企,“三条红线全部都超得比较多”;若实施新的管理政策,接下来去杠杆压力一下子会变得非常大。

“而且金融类的政策出来以后,一些金融机构也可能会因为面临不确定性而反应过度,造成类似抽贷的效果。”该人士不无担忧,“更多的执行细节还有待监管进一步披露,

华创证券固收团队分析师周冠南等撰写报告指出,根据2019年年报数据,30强房企中有9家房企触及了三条红线,5家触及两条红线,11家触及一条红线。

“这意味着新政一旦全面实施,多数房企融资端将面临较大的融资收缩压力。”该团队称。

中国一季度加大了政策刺激力度以对冲新冠肺炎疫情的影响,深圳市4月份房价暴涨后引发监管关注,深圳金融监管部门紧急召集辖内银行开会,阻断小微和经营贷款进入楼市;7月中旬,深圳住建委发布八项新政,抑制楼市热度。杭州、宁波、东莞等热点城市亦密集“打补丁”,祭出平稳楼市的举措。

中国国务院副总理韩正7月24日在房地产工作座谈会上表示,要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量,严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

中国央行、证监会等债券主管部门近期已着手压缩部分房企债券融资,在要求新发行债券仅能借新还旧的基础上,对债券发行的规模进行压缩,新发行债券将只占存量规模的70%-90%。

**奖励“坏孩子”?**

华创证券固收团队认为,若实施新政,未来房企需要提高存货周转率,扩大预收款规模,以降低剔除预收款的资产负债率。

“在我们的统计中发现,剔除预收款的资产负债率指标未达标的房企居多,因此新政落地后,提高存货周转速度、扩大销售或将是多数房企的选择。”该团队称。

该团队还表示,房企销售回款周期或将缩短,以保证经营性现金流的充沛;“短借长还”的行为或将减少,房企的负债结构有望改善。

“某种意义上,这是对过去‘坏孩子’的一种保护。”对该新政,一位券商投行部人士对路透表示,部分房企过去几年疯狂扩张,而新政却只拉开了15%的负债上限差距,“部分红色档的房企可能过去几年有息负债都翻了好几倍,却依旧能够按原规模滚续。”

“各个房企的规模基本上按照现在的规模确定了,而变相获利的就是过去几年疯狂扩张积累下存量的房企。”他并表示,这或许也是监管的无奈之举,“毕竟不能为了防范风险而制造出新的风险。”

**担忧降价销售遭地方政府干预**

前述前述房企人士表示,在预期引导下,未来地产公司将加大销售力度,缩短回款周期,部分公司可能需要降价销售;但目前诸多地方政府财政压力巨大,若降价自救遭遇地方政府干预,将进一步放大地产公司的风险。

“房山有一个项目,前段时间对外宣称定价两万八一平方,而附近楼盘都是三万以上,然后,在其他开发商的‘反馈’下,最近当地政府开会时便要求开发商价格不能这么低。”该人士说。

2018年以来,关于地方政府因为楼盘降价而约谈房地产商的新闻不时见诸报端,其中不乏地方政府对地产商“恶意降价”的指控,并要求整改并将价格回调。

对此,前述房企人士表示,部分约谈是源于降价后被原来购买了同小区住宅的居民举报,地方政府出于维稳的压力现身协调;但现在更多是地方政府收入的考虑,“你如果把房价往下调太多,政府以后卖地怎么办?”

据国金证券研报,若根据“一般公共财政收入”减去“一般公共财政支出”简单轧差,今年上半年只有上海市财政小幅盈余192.2亿元人民币;其余30个省市都存在收支缺口,其中河南、四川、湖南等省收支缺口都在3,000亿元以上。

不过该研报并表示,考虑到中央对地方补贴、结转结余资金使用和调入资金安排,对全年地方财政自平衡能力依然较为乐观。

受疫情拖累,中国今年上半年全国一般公共预算收入为96,176亿元,同比下降10.8%,不过,6月份财政收入年内首次正增长,其增幅与二季度的GDP增幅一致,均为3.2%。

(路透中文部宿泱韫对本文亦有贡献)

审校 屈桂娟

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