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深度分析

焦点:中国监管层频发声为下半年房地产政策定调 调控紧箍只严不松

路透北京7月26日 - 最近几天,中国从中央到地方就房地产轮番发声、密集出招,下半年房地产政策轮廓清晰可见:房住不炒原则下,调控只紧不松,执行不力的地方将面临坚决问责,同时“牢牢抓住房地产金融这个关键”,“三线四档”融资管理可能将扩围。

资料图片:2017年2月,中国合肥一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

作为楼市风向标之一的上海,则在中央此次房地产调控会议后次日,再度升级调控政策,除加强赠与管理、规定住房五年内仍计入赠与人所有之外,首套和二套房房贷利率分别上调35和45个基点。

中国国务院副总理韩正稍早出席“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作”电视电话会议,称要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房住不炒定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。

中国指数研究院指出,此次会议为下半年定调,房地产金融收紧趋势不改,地方政策调控延续常态化,加快完善稳地价机制,对房价上涨过快城市予以问责,并加快发展保障性租赁住房。

“面对新情况新问题,预计下半年房地产调控频率和力度将延续上半年,热点城市调控将延续常态化趋势”,中国指数研究院认为。

他们提到,下半年“三线四档”融资管理料将逐步扩大试点范围,房贷额度和放款现状可能将延续,土地市场升温的城市将加快优化后续地块土拍规则,长三角部分热点城市短期内调控预期上升。

“目前楼市整体热度还是偏高,所以要继续收紧,确保市场回到平稳健康发展的方向。”中原地产研究总监刘渊表示。

中国住建部房地产市场监管司司长张其光近日表示,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责;央行金融市场司司长邹澜则指出,实施重点房企资金监测和融资管理的 “三线四档”规则一年来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善。

“要牢牢抓住房地产金融这个关键,严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”韩正在会上表示。

“三线四档”紧箍咒之下,部分高负债的房企下半年可能仍将面临严峻挑战。触线的行业龙头中国恒大3333.HK就因一纸要求冻结1.3亿元存款的诉讼上演双位数下跌的股债双杀,尽管风波迅速得到平息,但债务问题仍悬头顶。

中指院指出,上半年,多家房企出现实质性违约,评级遭到下调,高负债带来的风险逐渐暴露,商票、ABS逐渐被纳入监管范围,借助无息负债补充资金的能力也面临控制。

“可以预见下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温,房企只有加强自身‘造血’能力才能保持平稳发展,加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。”

**整肃市场、加快租赁房建设**

韩正召开的722会议后一日,住建部等八部门发布通知,持续整治规范房地产市场秩序,对韩正在会议中提及的“要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象”做出呼应,并且“力争用三年左右时间”,实现秩序明显好转。

国信证券地产团队的任鹤等认为,本次政策致力于开展全方位的整治,将起到“前所未有的震慑作用”。整治范围相当全面,覆盖了行业全链条上包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务多个领域。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则指出,房地产秩序综合规范治理将形成完整闭环。

“中央高层的密集发声以及本次的综合整治工作开展,表明未来房地产调控将继续趋严,房地产秩序的整治工作将有效辅助和巩固调控效果。”他说道。

韩正在会上还提出,要把握好保障性租赁住房的政策重点。因地制宜,以人口净流入城市为重点,落实城市主体责任,加快发展保障性租赁住房。

住建部住房保障司司长曹金彪之后接受央媒采访称,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售。

住建部房地产市场监管司司长张其光则指出,要着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

**上海调控再升级**

此次中央房地产会议后,上海迅速发布严格的赠与新增,同时作为房贷利率一直偏低的热点城市,较大幅度上调了首套和二套利率。

中国证券报上周五报导称,中国央行上海总部当日与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜,决定自24日(周六)零时起,首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

不过上调后的上海首套房贷利率,仍低于北京、广州、成都、武汉等热点城市。

上海市稍早还印发《关于加强住房赠与管理的通知》,规定自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起五年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

而此前杭州和宁波关于赠与限购年限的规定分别为三年和两年。

不过,在中原银行首席经济学家王军看来,供求关系和市场规律决定着目前市场的基本格局,而不是投机、不是炒作。“不加大供应,只想压制需求、打击投机,想控制房价可能还是很难。”(完)

审校 屈桂娟

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