May 16, 2018 / 6:29 AM / 2 months ago

焦点:二三线楼市领涨中国4月房价 政策高压延续维护“刀尖上”平衡

作者 宿泱韫

资料图片:2017年2月,中国合肥,一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

路透北京5月16日 - 在“房住不炒”原则下,中国4月房价同比涨势持续放缓,环比则稳中微升,不过政策高压带来的市场平衡,也存在不可小觑的风险;二三线城市纷纷祭出重磅优惠政策吸引人才,变相推动了当地楼市火爆,限价导致新盘和二手价格倒挂,也一定程度影响市场预期。

住建部已对部分二三线城市进行约谈,要求落实地方调控主体责任。分析人士预计,接下来可能还会有城市面临进一步收紧调控的可能,当前中国楼市的平稳仍是“刀尖上的”,市场预期脆弱易变,部分城市库存紧张等都是需要正视的问题。

“整体看,2018年房地产市场分化依然是最主要特点,一二线市场预计将持续平稳,而三四线城市将运行在高位。”中原地产首席分析师张大伟称,4-6月是房地产市场的惯例旺季,预计二三线楼市将保持轻微反弹局面,房地产调控政策将继续维持市场基本平稳。

路透根据中国国家统计局周三公布数据测算,今年4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.7%,连涨31个月,但涨幅连续两月收窄;从一二三线楼市的同比数据看,均显示降温迹象。

其中一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点;二线城市新建同比涨幅与上月相同,二手同比涨幅比上月回落0.1个百分点;三线新建和二手同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

而环比数据则反映出市场整体较3月更为活跃。路透测算的70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨0.5%,连涨37个月,且为连续第二个月涨幅扩大。

4月房价上涨城市增多,具体数据看,新建商品房住宅价格环比下降的城市有10个,而上涨的多达58个(3月为55个),其中涨幅超过0.5%的城市有38个。

中国社会科学院城市竞争力研究中心倪鹏飞稍早在房地产蓝皮书发布会上将今年的房地产市场形容为“刀尖”上的短期平衡,即目前看中国是平稳的,但这是建立在杠杆较高、政府采取有效措施情况下的平稳,市场预期仍特别敏感,稍有风吹草动都会有很大变化。

“我们判断,目前房地产有再暴涨的不确定性,也有大幅下降的不确定性,但总体我认为上涨的压力还是占主导。”他预计2018年房价稳中有升,增幅趋降。

他进一步指出,无论是从央行关于对未来房地产市场的调查数据看,还是从媒体的反映、各方面的观察,目前房地产市场的预期是谨慎乐观,而非盲目乐观;而地价上涨过快支撑了房价涨势,且在政府对新房限价的情况下,开发商更多选择兼并重组而非降价来应对流动性从紧。

reut.rs/2Kr6ofe

**二线人才战推高房价**

4月数据显示一线和二三线楼市的分化持续,一方面在严厉政策调控下,一线城市房价同比继续持于下行通道中,环比也以下跌的居多;另一方面,今年以来二三线城市争抢人才,落户条件放宽,也让一部分“人才”得以绕开限购政策。

从4月房价数据看,新建商品住宅价格指数环比涨幅领先的城市包括,丹东(2%)、三亚(1.9%)、海口(1.9%)、西安(1.6%)、太原(1.4%)、贵阳(1.3%)、金华(1.3%)、哈尔滨(1.3%)等。

除了丹东受朝鲜半岛局势改善影响,三亚、海口受惠于海南自贸区建设政策利好之外,其它涨幅居前的城市不少是推出人才引进政策支持的二线城市。

中原的张大伟表示,出现部分二三线城市房价依然上涨,主要由于调控政策分化,部分二三线城市的人才政策成为购房者绕过限购的工具;此外受板块轮动影响,一二线热点城市调控后,二三线城市库存去化加速,目前看,全国除少部分区域外,房地产市场已经进入全面补库存阶段。

中原地产研究中心统计数据显示,全国已有超过50个城市发布了超过历史力度的人才吸引政策,包括天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、新疆、石家庄、福州等。

**政策高压持续**

自去年3月17日北京领头启动严厉调控以来,热点一二线城市多保持了政策高压,对新房市场进行严格限制,包括控制预售证、限价等,这导致了一些城市出现新房与二手房价格倒挂的现象,新房一房难求,今年多个城市对开盘新房实行摇号,以更公平地解决供不应求的现状。

从4月数据看,路透测算,新房价格指数环比和同比分别上涨0.5%和4.7%,二手房价指数环比和同比上涨0.5%和3.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,4月新房房价涨幅超过二手房,原因在于高价楼盘的预售证发放节奏加快,过去一手房价格相对被压低,现在即便是限价,也可看出在反弹;另外,不排除部分炒房者钻漏洞,尤其在落户购房方面,存在一些人才通过落户去炒房的嫌疑。

他预计,人才购房方面的炒房会有管控,人才购房是利好政策,但无奈会被部分人钻漏洞,未来可能适当附加社保缴纳等内容,确保购房行为是真实的。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹指出,“五一”前后,住建部约谈了12个城市负责人,多为房价上涨较快的二线省会城市以及个别三线城市,如被约谈的海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等均位列4月房价环比涨幅榜前10。

坚持房地产调控“目标不动摇、力度不放松”被再次强调,可见中央对于落实“房住不炒”、抑制房价过快上涨的态度坚决。预计5月将迎来城市层面更为密集的调控潮,范围涉及“五限”、按揭利率调整、违规行为整顿等多个方面。

社科院的倪鹏飞强调,要妥善管理脆弱的预期,预期非常脆弱,往往还会过度反应,所以对一些重要、可预见的事件应该采取若干具体的应对措施,例如,要推出一些重大的政策制度,都要市场提前消化,使不确定的预期变得适应起来。

中国住房和城乡建设部负责人此前就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人,强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。(完)

审校 张喜良

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