January 16, 2019 / 5:37 AM / a month ago

综述:中国楼市继续行走在降温通道 但资金面已现改善迹象

路透北京1月16日 - 2018年末的中国楼市继续运行在降温通道,统计局最新数据显示,70个大中城市房价指数环比涨幅有所收窄,更能反映真实市况的二手房方面,价格下调城市增至22个;为平稳楼市,地方出手微调政策的情况开始增多,资金面亦出现边际放松迹象。

2018年9月27日,中国北京,北京一处住宅建筑工地。REUTERS/Thomas Peter

路透根据中国国家统计局周三公布数据测算,2018年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升9.7%,连涨39个月,为17个月高点;但环比涨幅从上月的0.9%微降至0.8%,连涨44个月。

诸葛找房首席分析师陈雷指出,12月70城房价环比涨幅收窄,是市场趋于稳定的信号;同时下跌城市跌幅不大,未因下跌造成市场信心不足的恶性循环,说明市场得到有效控制。

他称,2019年中央经济工作会议上再次强调“房住不炒”,同时改变调控策略为:因城施策,分类指导,给地方政府更多的调控自主权和空间,未来可能更多城市市场会调控细致化,以保证市场稳定发展。

对于12月新房房价同比涨幅仍在扩大,分析人士多认为,这与部分城市限制签约政策放松、高端楼盘入市增多有关,而更能反映真实供需的二手住宅市场,据路透根据测算,12月销售价格指数同比和环比则分别上涨6.9%和0.3%,涨幅较上月持平和下降0.1个百分点。

12月70个大中城市房价指数图表

tmsnrt.rs/2T4r2Xa

统计局城市司高级统计师刘建伟指出,2018年1-12月平均,一二三线城市新建商品住宅价格同比涨幅分别为0.5%(上年10.1%)、7.6%(上年9.1%)和7.8%(上年7.8%),二手同比涨幅则分别为0.7%(上年12%)、5.8%(上年7.9%)和5.9%(上年5.4%)。

附表:70个大中城市新房和二手房环同比涨跌幅(%)

12月 新建房价指数 二手房价指数

环比(%) 较上月(百分点 同比(%) 较上月(百分点 环比(%) 较上月(百分点 同比(%) 较上月(百分点

) ) ) )

70城* 0.8 ↓0.1 9.7 ↑0.4 0.3 ↓0.1 6.9 0

一线 1.3 ↑1.0 2.8 ↑1.3 -0.3 0 0.6 ↓0.2

二线 0.7 ↓0.3 11.3 ↑0.2 0.1 ↓0.2 7.9 0

三线 0.7 ↓0.2 10.8 ↑0.3 0.3 ↓0.1 8.2 ↑0.1

注:* 为路透测算。

从房价上涨下跌城市个数看,12月新建房价环比上涨城市为59个(上月63个),下跌为八个(上月五个),二手房环比下跌城市则从上月的17个增至22个。

中原地产的分析师张大伟表示,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。“预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。”

民生银行研究院金融中心主任王一峰预计,后期整个市场可能会面对更多的不确定性,整体房地产市场也会面临一定程度的压力,尤其在三四线城市会更大一些。目前国内总需求不足,除了开发商本身资金、土地等问题,居民在收入上面负面预期的变化,也会对房价有一个压制。

“2019年经济形势变化对房地产市场影响至关重要。”中指研究院研发中心总经理白彦军稍早在一次电话会上表示,今年经济平稳增长继续面临挑战,对置业信心的影响非常关键。政策方面,“房住不炒”主基调下,各地不断深化因城施策,通过增加有效供给、政策优化等方式,总体会维持房地产市场运行环境的平稳。全年来看,全国房地产市场整体销售承压,部分缺乏基本面支撑的三四线城市面临的调整压力更大。

**调控开始松动**

去年年末,自山东菏泽首个明文取消限售放松调控政策以来,陆续有广州、杭州、青岛、珠海等多地微调楼市政策,与此同时,房贷利率也出现触顶回落的迹象,在经济下行压力不减之时,央行新年伊始降准释放更多流动性,楼市资金面有所改善。

中原的张大伟称,从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。“预计2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮。”

他并指出,信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策将依然严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

融360监测数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,较上月下降3BP。本月下调利率银行数量较上月增多,首套平均利率出现首次下降,未来整体利率保持稳中有降的可能性增大。

民生银行的王一峰称,在银行风险偏好比较低的情况下,按揭利率已经出现见顶回落迹象,且随着各家机构信贷投放力度的加大,甚至不排除首套住房九折利率重返市场。住房领域金融支持的友好态势,将会对房地产市场形成对冲效应。

此外,比较确定的是非市场化调控手段降分梯次的逐步退出,差异化“因城施策”力度将有所加大。比如,部分前期房价上涨较快城市的房屋限价出现放松,入市新盘增多;部分城市限购政策也出现调整。

中国央行决定于2019年1月下调金融机构存款准备金率以置换部分中期借贷便利,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准净释放长期资金约8,000亿元。央行有关负责人表示,此次降准仍属于定向调控,并非大水漫灌,稳健的货币政策取向没有改变。

海通证券经济学家姜超撰文称,过去大家看到货币放松,想到的就是放水、房价上涨。但是在管住影子银行、打破刚兑之后,货币政策放松并不会导致大水漫灌,只会推动利率下降,支撑债市上涨、提升股市估值,而对房地产市场意义不大。

“展望未来,我们认为货币高增的时代已经结束了,在管住影子银行、打破刚兑之后,未来中国货币增速中枢将从15%降至7-8%,这意味着房价潜在涨幅将大幅回落,而考虑房子存在折旧,过去的暴涨透支了居民收入,那么未来房价可能在很长时间都不会涨了。”他在报告中写道。(完)

(英文部陈亚雯对本文亦有贡献。)

审校 杨淑祯

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