September 6, 2019 / 12:42 AM / 13 days ago

焦点:中国降准预期升温然房地产融资续紧 筑坝严防资金入楼市

作者 宿泱韫

资料图片:2016年9月,河南郑州,一处售楼中心。REUTERS/Yawen Chen

路透北京9月5日 - 中国国务院周三部署“六稳”工作的常务会议释出流动性放松信号,而在此之前,房地产信贷、信托、债券等房企主要融资渠道皆持续收紧,监管亦更为严格,彰显中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的决心,以往资金流向地产而非实业的情况将有所缓解。

不过,降准预期升温,也减轻了部分人士对“房地产打压过猛可能引发超调”的担忧。尽管针对房地产的资金定向收紧,但毕竟整体流动性状况改善,预计房地产仍能保持韧性,不至于成为中国经济增长的拖累。

“这次先堵后疏,收紧信贷、发债、信托等房企资金来源并严格规定用途,放水流到房地产领域的情况会比以前少了。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

她指出,这次国常会提到的六大调节工具中,财政政策发力稳基建,专项债适用范围扩大了,但不得用于土地储备和房地产相关领域。就开发商融资状况而言,旧债方面是没什么问题了,借新还旧可以覆盖,而净新增则被严格管控。

“(降准后)至少也可以对房地产实行一些差别化的行政性管理,”长江证券首席经济学家伍戈表示,总体而言,目前预期的房地产大幅下跌的概率已经在下降。短期内趋势可能是有些下滑,但也不排除在流动性预期上来后保持较强韧性。

华创证券固收团队周冠南等此前在报告中指出,地产调控、金融监管、货币政策的组合格局基本就位,地产强化“资金管控”,金融监管强调小微、民企和制造业贷款的投放,即地产抑制和重点领域的信用扩张结合。

“未来‘降息’(政策利率)的政策环境逐步具备,以MLF(中期借贷便利)操作利率的调降引导LPR(贷款市场报价利率)下行,从而引导实际贷款利率下行,‘降息’操作的空间或逐步打开。”报告称。

中国社科院经济学教授、天风证券首席经济学家刘煜辉此前接受路透专访时表示,中美贸易战的升级坚定了中国去房地产化的决心,这从7月底召开的中央政治局会议对房地产的定调可略见一斑,而通过去房地产化将各方面资源聚集拯救和重振世界工厂,更是中国当下现实的宏观经济政策选择。

中原地产首席分析师张大伟预计,若央行降准“降息”,楼市会再次出现小阳春,但同时,政策会持续加码“房住不炒”。

他认为,相比2018年四季度,当下融资难度并未收紧。对房企来说,困难日子才刚开始,要活着等到窗口期,将融资工具用到极致。房地产行业的竞争,已经是融资竞争:谁能融到成本越低、周期越长的钱,谁就能在未来几个月收购项目收购企业。

今年迄今为止,房地产业表现稳健,前七月房地产开发投资同比增10.6%,尽管有所放缓但仍远高于固定资产投资增速,销售面积和销售额分别同比下降1.3%和增长6.2%,70个大中城市房价指数同环比续涨,但涨势放缓。

中国总理李克强周三主持召开国务院常务会议。会议表示,坚持实施稳健货币政策并适时预调微调,落实降低实际利率水平措施,及时运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融,加大对实体经济支持力度,确保经济运行在合理区间。

会议并称,根据项目建设需要,按规定提前下达明年部分地方政府专项债额度,确保明年初即可使用见效,专项债不得用于土地储备、房地产、置换债务及可完全商业化运作的产业项目。

**房地产融资持续收紧**

近期围绕房地产融资持续收紧的消息不断,有媒体报导监管要求收紧开发贷额度,将开发贷和个人房贷统一纳入总额控制,引发一些人士对融资收得过紧的担忧。然而,结合此次中央释出货币政策边际放松的信号,在流动性整体宽松的情况下,对房地产融资的收紧更多体现的是预防,而非打压。

国泰君安首席地产分析师谢皓宇表示,相比于2018年对影子银行的绝对收缩,今年对房企的政策覆盖度更广、但程度不及去年的调控。

具体而言,2018年对影子银行采取净到期做法,因此小企业受影响较大,大企业因为较少贷款影子银行因此影响较小;2019年的政策,则是余额不增加,但限制了开发贷和居民按揭贷款,这在2018年是没有的,因此对大型房企也有影响,调控影响的范围更广泛。

谢皓宇认为今年房地产会是高开工、高投资,考虑基数原因,预计开工维持10%左右,土地市场因为融资收紧而下滑,销售则通过以价换量、以供给换成交显得数据较强。

国内媒体此前报导,多家银行近期收到窗口指导收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。另有媒体援引知情人士称,在房地产贷款大类下,目前银行对开发贷和个人贷款统一纳入总额控制。

“现在公司对开发商的额度都卡着来,谁条件好上谁的,挑的更严格了。”一位信托业资深人士称,目前百强开发商都做不过来,不用和小开发商合作了。

今年7月政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,8月央行工作会议明确“持续加强房地产市场资金管控”的思路,银保监会亦开始对银行机构落实房地产调控政策进行专项检查。

受融资收紧影响,房企已经放慢扩张脚步。多家房企表示下半年拿地谨慎或者没有拿地计划。融创中国(1918.HK)称下半年除非特别好的机会,公司基本停止拿地,公司主席孙宏斌在业绩会上表示,近期政府调控房地产市场的融资端,严重程度“史无前例”。富力地产(2777.HK)亦表示下半年原则上停止拿地,万科(000002.SZ)(2202.HK)则称,不在三四五线城市拿地。

评级机构穆迪最新报告称,因融资环境和调控仍将偏紧,预计2019年下半年房地产销售增速将在2018年的高基数之上放缓。67家受评开发商中,其跟踪的29家开发商的合约销售额7月同比增长15%,增速低于6月份的21%。

此外,穆迪认为,2019年下半年受评开发商境外发债将下降,因年内开发商再融资需求较低;部分开发商上半年已用完其发债额度;7月份监管部门发布了开发商境外发债新限制。(完)

审校 张喜良

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