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深度分析

综述:中国一线楼市2月涨势仍猛但恐是强弩之末 房地产投资销售韧性十足

路透北京3月15日 - 中国四大一线城市2月表现依然活跃,二手房涨幅占据前四席,全国房价环比涨幅受之推动创半年高位,同比亦连续第二个月扩大,不过分析人士认为,密集出台的调控组合拳将抑制一线楼市涨势,较早调控的深圳涨势已稍歇,需警惕资金向二线热点城市转移。

资料图片:2020年10月19日,中国北京,一处住宅建设工地。REUTERS/Tingshu Wang

而同日公布的房地产投资和销售数据亦韧性十足,开发商在多重资金压力下加快施工步伐,预计今年投资表现不弱。

“前期宽松货币环境对房地产的影响效果仍然存在,”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从1-2月份销售数据看,在今年就地过年的影响下,市场交易活跃导致价格上涨。

他指出,一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.1%,仍是全国房价上涨的主要带动因素,二、三线城市环比涨幅依次减弱,表明核心城市市场的动能较强,预计3月一线城市的热度向二线城市传导。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,2月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.3%,为四个月高点,涨势延续65个月;环比上升0.4%,亦高于上月的0.3%,且为半年高位。

经测算,2月70个大中城市中,新建住宅价格指数环比上涨的有56个(上月为53个),持平的有两个(上月为三个),下跌为12个(上月14个)。

70城房价指数:

tmsnrt.rs/2PUOZ6G

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,据测算,2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%(上月0.6%),二手住宅环比上涨1.1%(上月1.3%);二线新建和二手环比均上涨0.4%,与上月一致;三线新建和二手环比分别上涨0.3%和0.2%(上月0.2%和0.3%)。

一二三线新房价格指数环比涨幅:

tmsnrt.rs/3eHziKu

许小乐指出,3月以来北京、上海等二手房成交量已有所下降,景气指数保持高位回调,预计3月一线城市房价涨幅或收窄。二线城市西安、合肥、成都等新房、二手房房价环比涨幅均在前十名,市场温度较高。“随着一线城市调控的效果逐步显现,资金有可能转战重点二线城市。”

从房价涨幅榜来看,2月新房价格环比涨幅居前的城市有徐州(1.2%)、长沙(1%)、广州和乌鲁木齐(0.9%)、西安等(0.8%),二手涨幅前四则分别为沪京广深,以及西安。

**一线涨势或已是强弩之末**

从2月房价数据看,一线城市占据二手房涨幅榜前四,其中深圳由于较早出台政策组合拳,2月涨势出现较明显回落。北京、上海、广州和深圳新房价格分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%,二手房上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。

一线城市二手住宅价格指数环比变动:

tmsnrt.rs/3cLl4pB

中原地产分析师张大伟表示,从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,价格管控的确有利于市场的稳定。预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势。

今年以来,一线及部分二线楼市热度急剧升温,“打新热”不断,招致近年来最高密度的楼市调控,1月以来,上海、杭州、深圳等城市接连出台楼市新政,从限购、限贷、限售等方面不断加码,严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场。

统计局周一并公布前两月房地产投资和销售数据,显示资金压力下开发商保持投资节奏,加之就地过年,房地产投资销售数据均保持了韧性,在低基数下,1-2月房地产开发投资同比增38.3%,销售面积大增104.9%。

统计局发言人刘爱华在发布会上表示,今年《政府工作报告》对解决好大城市的住房突出问题,完善住房市场体系、保障体系都进行了安排和部署。各地区各部门也按照因城施策的原则和要求,坚持问题导向,根据各地房地产市场不同的表现,及时采取各项调控措施,切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同。

“相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的大原则指引下,房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。”

红塔证券宏观分析师李奇霖和孙永乐指出,在融资端收紧的情况下,房企会加大施工力度,加快资金回笼,加上在就地过年的情况下,很多工人没有回去,春节的复工速度也会快一些,所以1-2月的房企开发投资表现的不差。

“往后来看,今年还是竣工周期,房企也会加快推盘,所以至少今年上半年,房地产投资不会明显走弱。”

开源证券宏观分析师赵伟则指出,商品房销售同比翻倍、两年平均增长11%,一线和部分热点二线城市销售火爆。地产调控加强下,销售回笼资金多用于支持在建项目,导致拿地和新开工意愿偏弱。(完)

审校 杨淑祯

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