November 15, 2018 / 7:25 AM / a month ago

焦点:中国楼市涨势已是强弩之末 但调控政策料仍保持定力

路透北京11月15日 - 中国最新公布的房地产数据显示楼市仍在高位运行,但投资、新开工和销售增速下行,二手房价下跌城市数倍增,越来越多迹象预示楼市涨势已是强弩之末。市场普遍预计,随着三四线城市这波上涨周期近尾声,明年楼市大概率难现今年亮丽表现。

资料图片:2016年7月,中国北京,行人经过一处住宅小区。REUTERS/Thomas Peter

而对于明年初经济下行压力加大背景下房地产再度变为稳定器,恐怕也会成为奢望。尽管10月末的中央政治局会议只字未提房地产,但分析人士指出,决策层稳房价的目标不会有明显变化,像2009、2015年那样的全面刺激再无可能,同时不排除局部地区会有微调。

“尽管10月中国房价持稳,我们仍预计2019年房地产业会明显降温。”野村在数据发布后的点评报告中指出,这是基于大城市从紧的调控政策不会马上放开(除非出现大幅下行迹象),而通过抵押补充贷款(PSL)支持小城市棚改也不是无限期的。

路透根据中国国家统计局周四公布数据测算,今年10月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比和环比分别升8.6%和1%,同比涨幅为2017年7月以来最高;二手住宅销售价格指数同比和环比则分别上涨6.6%和0.4%。

环比来看,一线城市新房价格指数持平,二线涨幅回落,三线涨幅则微扩;但二手房市场环比涨幅全线回落,其中一线四大城市环比均下跌,北京、上海和广州跌幅均为0.2%,深圳降幅为0.6%。

“10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化。”中原地产首席分析师张大伟表示,受限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格失真;相较而言,二手房价格更能代表市场真实价格,而且,一二线热点城市的二手房成交量在市场中的占比已经过半,北京和上海二手与总成交之比更是超过八成。

他并指出,部分热点城市的楼市政策在10月继续收紧,且经过41个月的持续房价上涨,热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显,使得投资者开始离场,也是二手房价格下调的原因。预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅价格部分城市也将逐渐开始调整。

据路透测算,10月二手房价格指数环比下跌的城市从上月的七个增加一倍至14个。

“二手房市场对政策调控的反应更为明显,”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,调控政策在遏制房价环比涨势方面取得了一定成果,但要实现遏制同比上涨的目标,则需要坚持更久的时间。

国家统计局上日公布的房地产投资和销售数据也显示市场在高位放缓,前10月投资增速降至9.7%,销售面积增速则降至2.2%。

夏丹认为,商品房成交处于景气下行区间,市场观望情绪加重,销售面积和销售额在低基数下增速依然下滑。随着房地产市场继续降温叠加基数走高,11-12月成交将延续增速放缓格局,特别是三四线城市受棚改货币化安置力度减弱的影响,成交面积降幅可能大于一二线城市。

中原张大伟也指出,尽管统计局10月房地产数据显示整体楼市仍处于高位,但单独看拆分数据,9-10月已连续两个月出现成交面积同比下调,预计2019年楼市很可能出现同比成交量的累计下调。

稍早在海通证券组织的10月TOP100房企销售电话会议上,克而瑞地产研究的林波指出,调控政策对市场的影响从量变到质变,如果政策面不发生重大改变的话,调整周期将会比较长。尽管三四线销售业绩还不错,但总体看,一些房价涨幅比较快、变化超出预期的城市,近期看房人数大量减少。

“这一轮尤其三四线城市很多城市成交量都翻了一番,但很多需求都是大量地透支了未来的需求,回到正常水平要花很长时间。”其认为。

**政策总体保持定力**

今年以来房地产市场的高位运行是中国经济的一大稳定器,但随着楼市回调迹象增多,且在中美贸易战背景下经济下行压力逐渐加大,房地产严厉的调控基调是否会有所松动?至少目前从决策层的表态看,可能性不大。

尽管10月底召开的政治局会议只字未提房地产,但业内人士多认为,从严的总基调不会变,不然又会陷入过去“越调越涨”的恶性循环,同时不排除因地制宜局部微调可能。

“2019年房地产市场走势的不确定性增强,其中最大的不确定性来自政策走向。”交通银行的夏丹表示,贸易摩擦和经济下行压力加大,可能促使放松房地产调控的预期和呼声渐增。

但另一方面,根据“7·31”政治局会议强调的“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”的调控精神,全面放开的可能性较小,否则极有可能导致房地产调控半途而废,且住房租赁市场局面的打开客观上也要求把稳定房价作为长期目标一以贯之。

她认为,明年一季度末是政策窗口期,倘若此前控房价任务“达标”,可能为二季度以后部分城市政策环境改善预留空间。

华创证券房地产分析师袁豪分析称,此次政治局会议未提及去杠杆和房地产,房地产调控见成效、政策无再从紧必要,稳定或更为关键。通过近期的行业数据以及草根调研,发现目前房地产市场中住宅成交和土地成交均有所走弱,房价也已小降,投资虽还处高位但下行趋势已较为明确。

“我们认为目前调控政策已见成效,政策无从紧必要,同时经济也遭遇下行压力、目前形势下稳定或更为关键,预计后续房地产市场政策环境有所改善。”

克而瑞的林波则认为,政府调控总基调从控制房价上涨转变为稳定房价。前期的限价政策等在一二线城市如广州已经导致房价失真,此类政策未来可能会被取消,但总思路不会改变。除此之外,政策力度会保持,全面放松也不现实。

中国三季度GDP同比增速降至九年半低位,一系列稳增长政策虽在10月初见成效,投资增速略有回升,但分析人士多认为稳增长政策只能暂时缓解经济下行压力,尤其考虑到信贷社融持续萎缩,实体经济融资意愿低迷,加之房地产市场显现放缓迹象,中美贸易摩擦前景未明,四季度及明年一季度经济增长将面临进一步下行压力。

野村国际(香港)有限公司中国首席经济学家陆挺此前指出,受出口和房地产影响,中国经济明年上半年风险最大,他尤其担忧三四线楼市,称即使PSL维持现有水平,棚改货币化规模稍降,三四线这波涨势也差不多到头了。

他认为,要对冲房地产市场下行风险,最重要的还是一二线楼市的松绑,并不是简单的松绑,那样会造成新泡沫,而是找出适应国情的综合政策,“能把人口流动、宅基地土地改革、城市发展一盘棋做好,核心是发展中国一批大中城市,即使跌了房价也能涨回来,基建是有高回报的,一个国家的债务不可怕,可怕的是借债都是浪费掉的。”

新华社10月底表示,投机买房者、土地财政的依恋者乃至全社会都需认清大势,丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想,摒弃房价“复燃”的幻想,及时调整心态回归理性,沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。(完)

审校 张喜良

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