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深度分析

焦点:“爆雷”“跑路”中国长租公寓何去何从? 深圳监管层出击或成风向标

路透北京11月18日 - 北京的陈女士最近陷入了两难境地,作为业主,她今年已多次接到自如要求其降价的电话,但置之不理这一招似乎不管用了,和她对接的自如管家最新给了她两个选择,降价15%左右,否则解约,获赔两月房租,同时她要承担部分装修费用,而这部分明显高于两月房租。

资料图片:2015年8月,深圳市区的高层公寓楼。REUTERS/Bobby Yip

陈女士遇到的情况并不鲜见,年初的新冠肺炎疫情导致租房空置率抬升,也让长租公寓公司再遭资金链压力,轻则要求自愿降价、被强制解约,重则爆雷、跑路,而最新围绕蛋壳公寓要破产的传言将长租公寓再度推上风口浪尖。

“前几年乘着住房租赁改革的东风,长租公寓运营商遍地开花;然而在今年疫情的考验下,多数实体企业遭受冲击,不少长租公寓也因资金链断裂问题而黯然退场。“交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示。

她称,在短时间内迅速发展起来的长租公寓群体,其运营能力和规范管理仍是一个短板,住房租赁经营的低回报率特征间接制约了对资本的吸引力;此外,租赁关系和安全防范上尽管已出台一些办法,但落实到纠纷责任判定以及监管主体责任还较为模糊,对租赁双方还缺乏信用约束手段。

深圳市住房和建设局上日已下发紧急通知,要求切实规范住房租赁企业经营行为,通知提及,部分长租公寓采取“高进低出””(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)“长收短付”造成“爆雷”“跑路”的问题,已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。

“今年以来受疫情影响,长租公寓企业空置率高,现金流承压等问题严峻。”中国指数研究院报告称,长租公寓频频“爆雷”,违规使用租金贷、“高进低出”“长收短付”等是主要因素,这其中蕴藏着较大的金融风险,且造成不良社会影响。

中指院表示,政府加强监管是推动市场规范发展的关键,企业也应积极调整策略规范运营。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,随着经济稳定,需求平稳,过去几年的租金价格涨势明显开始放缓,部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓(主要特征之一是长收短付)影响非常大,因为锁定了业主转租房源的租金价格,而未来租金平稳的预期下,盈利难度很大。

他指出,当下长租公寓市场竞争激烈,企业进入非常多,除了二房东类型的,还有政府提供的廉租房、集体土地建设租赁房等。行业除了规模外没有其他竞争壁垒,上市即为了形成规模优势降低运营成本。

**防范租赁主体经营风险**

深圳此次紧急通知称,住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益;住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。

同时,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款,不得将住房租金消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。

通知还表示,依法从严处罚违法租赁行为,规定住房租赁企业出租住房的,不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金,不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同。

住房租赁企业应当与承租人严格履行住房租赁合同约定,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费,不得通过合同欺诈、格式条款等方式谋取不当利益,不得违法强制单方解除合同。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示,此次通知重点防范租赁主体经营风险,稳定租赁住房租金;租赁市场主体应严格审视经营合规性,以确保良性运转。

贝壳研究院依据公开信息不完全统计,在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的企业中,近七成因为“高收低出”和“长收短付”。为避免此类现象的发生,本次政策重点提出企业不得使用“高进低出”“长收短付”的方式收取租金,不得诱导使用租金贷。

租赁企业应进一步审视自身的企业运营,做好“以出定收”的成本管理,以保持稳定健康的现金流,避免通过“高进低出”“长收短付”方式进行规模化扩张,使企业陷入到资金断裂的风险中。

与飙进的深圳房价相比,租金可谓沉入谷底。中原地产的二手住宅价格指数显示,深圳今年至9月的二手房价格涨幅超过20%,而同期租金则小跌。

蛋壳公寓表示“没有破产,也不会跑路”,行业头部公司--自如则在官方微博称,其已稳健经营10年,将提供更好的居住产品和服务。

而排队维权的人群,以及贴地飞行的股价,让人依然担忧蛋壳的未来。不过市场传出另一家中国公寓运营商我爱我家000560.SZ将接盘蛋壳公寓,令其周二晚间股价飙涨逾75%,收报2.40美元。

**接下来:完善长租房政策**

两三年前风光一时、资本纷纷涌入的长租公寓自去年来各种负面新闻频出,但中国发展住房租赁市场的决心未改,11月初公布十四五规划建议,明确提及“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。”,多地已发布发展和规范住房租赁市场的文件。

在深圳发布紧急通知的同一天,西安印发住房租赁试点工作实施方案,此前中国已确立两批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市,太原、合肥、杭州等多市稍早已发布类似政策。

中指院指出,在中国住房租赁市场专业化发展尚在初期、行业缺乏有效监管和机制尚不健全的当前阶段,政府财政支持是各地快速搭建完善相关配套机制的关键。

西安市政府办公厅发布的通知称,西安将增加租赁住房市场供应,培育规模化规范化市场供应主体。

2020年至2022年,新增高品质租赁住房不低于12万套(间),其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套(间),盘活存量住房不低于6万套(间)。到2022年底,培育住房租赁企业总数不低于30家,其中房源在1000套(间)或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。

通知称,西安要稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标,确定租金价格指数合理区间,2020-2022年,各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

中国住房和城乡建设部等六部门去年年底发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,提出要防范住房租赁金融风险,对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求,加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。(完)

浏览深圳和西安通知原文,点选深圳住建委和西安政府网:

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审校 吴云凌

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