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深度分析

焦点:中国房企融资“三条红线”压顶 恒大率先降价促销拉开金九序幕

路透北京9月7日 - 后疫情时期中国房地产市场向好势头不减,但在中央上月密集开会后,房企和地方政府都被套上了紧箍咒。房企融资“三条红线”新规压顶,头部企业中国恒大3333.HK高调打折促销,拉开“金九银十”序幕;与此同时,地方楼市谁冒头谁挨打的“打地鼠”游戏再一次开启。

资料图片:2017年9月,辽宁丹东,郊区一处住宅项目的销售中心。REUTERS/ Philip Wen

分析人士认为,此轮对房地产全方位的监管升级,更多体现了稳预期的思路,当前房地产的最大价值不是拉动经济,而是成为宏观经济整体稳定安全的“压舱石”。

据本地媒体报导,9月6日晚间,中国恒大董事局主席许家印主持召开营销大会,宣布打响“金九银十”促销战,全国楼盘全线七折开售,“金九银十”两个月,单月销售额要冲击1,000亿元人民币。

“恒大三条红线都碰到,如果按传闻说法的话,接下来就不能再借钱,恒大本身负债率又高,按理说只能加快销售回笼资金,”中原地产研究总监刘渊表示,在原先的模式下,只要能借到钱,负债率高也不是问题,现在就不行了。

他认为,目前市场情绪还很乐观,9月热度会降一点,市场销量估计和7、8月的较高水平持平,同比去年还是高的。

据路透此前报导,中国央行将根据负债率为房地产企业划定“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍;根据“越线”的数量将房地产企业分为“红橙黄绿”四档决定其融资时有息负债年增速的上限。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,前八月恒大完成6,500亿销售目标的69%,按目前速度达成目标基本可期。如果恒大有计划以促销方式冲击“金九银十”,或将带动整个市场的加速出货,预计将有部分房企跟进实施促销计划。

“‘千亿军令’背后是恒大内部冲击8,000亿目标的更大压力,以及作为高负债的头部房企,其对于资金的迫切需求。”

恒大总裁夏海钧此前在中期业绩会上表示,力争2020-2022年,有息负债平均每年减少1,500亿元,其中降负债的具体措施就包括加大销售和回款力度,“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”

根据中金固收团队对TOP60非国有房企重点指标的统计,踩中“三条红线”的房企有恒大、融创1918.HK、华夏幸福600340.SS、富力2777.HK、泰禾000732.SZ、绿地600606.SS等。

中国央行和住建部8月20日联合召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,通过三道负债率相关的红线将房企分为四类进行监管。据官方媒体报导,12家重点房企参加了此次会议并纳入试点,且方案将于明年1月1日起向全行业推行该规则。

**大范围降价潮概率较小**

贝壳的潘浩称,从房企公布的上半年业绩看,近一半业绩完成率不达标,下半年销售承压,适当调整价格策略提高销售量必然是各大房企下半年将会采取的重要手段,但不意味着市场价格会随之下降。

从全国来看,当前新房市场供需两端逐渐走稳,一方面政策层面不会允许市场价格出现大幅下跌,同时单纯的降价促销背后会给房企带来较大压力;另一方面购房需求稳定的情况下,降价并不能创造需求,只能短期消耗市场,买卖双方趋于理性的情况下,市场出现大范围降价潮的概率较小。

贝壳研究院统计整理数据显示,按照发行日期,上周房企境内外融资(含计划)金额约146.1亿元,融资金额环比前一周大幅下降45.2%。境内、外债券规模双降,主要由于境内金融监管升级影响,债市活跃度有所下降。

澳新银行经济学家王蕊分析称,约有五分之一的中国A股房地产公司的杠杆比率过了线,这些公司需在2021年将债务敞口减少1,140亿元以满足新规要求。

王蕊预计,明年本地开发商还会面临日益加重的还债压力,届时将有5,260亿元国内债券和500亿美元离岸美元债到期。新规定可能会限制开发商偿债能力,提高开发商现金需求并抑制房地产投资活动。

信用评级机构穆迪8月底将中国房地产板块的展望由“负面”调整至“稳定”,因应开发商的合同销售恢复缓慢增长、库存保持稳定水平,以及国内及离岸的融资渠道对财务状况良好的房企保持畅通。报告预期未来6-12个月内地房企的销售额将按年增长0-5%。

**地方调控“打地鼠”**

在传统销售旺季来临之际,地方政府亦面临更大的监管压力。住建部7月下旬已召集北上广深等10个热点城市负责人参与房地产座谈会,8月底召开房地产工作会商会,沈阳、银川、常州等六城参与,并强调要切实落实城市主体责任。

此后杭州、银川、沈阳等地陆续收紧楼市调控,意味着地方调控“打地鼠”的游戏开演了。

社科院周一发布的年度房地产蓝皮书指出,各地政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策,维稳房价;存在去库存压力的城市,则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主,进而达到定向放松的目的。

社科院指出,面对百年未有之大变局,面对中美贸易摩擦,中国经济要实现从高速增长顺利进阶高质量发展,首要问题是不能发生系统性风险。今年4月1日中国开始正式对外开放金融市场,外资进入后,房地产成为中国最大的系统性风险领域之一。

“因此,稳房地产就是稳经济,就是保宏观;当前房地产的最大价值不是拉动经济,而是成为宏观经济整体稳定安全的‘压舱石’。”

在中国住建部召开部分城市房地产工作会之后,辽宁省沈阳市将第二套商品住房首付比例从40%提高到50%,首付款须一次性支付,禁止分期支付和“首付贷”,并将个人住房转让增值税免征年限由两年调整到五年。

热点城市杭州和东莞继续细化调控政策,杭州提高了投靠子女落户的老人购房门槛,东莞则发布“725”限购、限转政策细则,明确购房资格、限转时间等。

住建部8月底召开部分城市房地产工作会指出,要切实落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标;高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦。

银保监会主席郭树清此前曾撰文重点提及房地产金融化泡沫化势头得到遏制,并称房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。银保监会副主席周亮周日亦称,将稳妥处置高风险中小金融机构,严格遵循“房住不炒”定位,规范房地产贷款业务,防止房地产市场过度金融化。(完)

(北京中文部黄斌对本文亦有贡献)

审校 张喜良

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