April 3, 2014 / 9:44 AM / 6 years ago

分析:濒临破产的中国房企沦为信贷风险的反面教材

* 濒临破产的房地产开发商以高利率大量借贷--政府官员

图为2013年11月在北京拍摄的百元面值的人民币现钞。REUTERS/Jason Lee

* 部分二三线城市房价承压

* 分析师预计有更多地区小开发商将破产

路透中国奉化4月3日 - 想要了解为什么中国很多小型房地产开发商处境艰难,看看浙江兴润置业就知道了。

这家曾经鲜为人知的小型开发商现在濒临破产,可能成为近期中国最大的房企破产案之一。

随着中国房地产泡沫在一些地区--二三线城市的周边地区--出现破裂迹象,浙江兴润置业这样的民营开发商逐步被淘汰,成为楼市盲目乐观情绪和极高利率的牺牲品。

中国政府官员上个月表示,浙江兴润置业濒临破产,该公司总负债达35亿元人民币,而资产仅有30亿元。继中国出现首例债券违约后,该消息更是凸显了房地产和经济放缓令金融系统风险升高的担忧。

中国2月房价涨幅连续第二个月回落,此前政府出台抑制楼市过热的降温举措。部分地区房价下跌,特别是宁波。兴润置业的投资区域就在宁波的卫星城奉化。

“不只是宁波,杭州和南京也都有问题。甚至北京也是,”宁波诺丁汉大学商学院国际金融研究中心主任章勇敏表示,“房地产业存在问题,房屋过剩。而且在政策面,政府在采取控制措施,因此银行非常谨慎。”

诚然,中国官员和银行家指出,兴润置业的投资集中在宁波,并不意味着市场稳定面临广泛威胁。

但对其他很多小型开发商来说,兴润置业面临的许多问题都具有代表性。针对这一点,惠誉指出中小城市房屋供应过剩,而增长速度和利润率却明显放缓。

“如果业务只集中在一两个城市,且土地储备都位于偏远地区,那么公司情况堪忧,”野村驻香港的房地产分析师AgnesWong表示。

惠誉分析师AndyChang表示,宁波的待售房屋存量远高于政府制定的月销售量12-15倍的目标,“我们密切关注那些在房屋供应过剩城市有业务的企业。”

以下情况可以说明企业破产的潜在影响:根据当地媒体报导,杭州房地产开发商天宇建筑公司破产后,浙江省政府2012年对600家杭州周边的企业实施了救助。

**贷款利率高 房价更高?**

奉化市的建筑物普遍不高,可以看到若干小山分布在奉化江边。该市经济基本靠汽车配件制造业和旅游业驱动。居民表示目前当地房价平稳,不像以前那样上涨。

和源房产公司正在奉化市中心附近开发一个名为“金第银座”的联排别墅楼盘。一位林姓销售经纪人表示,这个楼盘已经以每平米11,000元人民币的均价提前售罄。售价只是上海同档房产价格的约三分之一。

其他开发商称,虽然兴润在2000年发家之初开发过人气较高的大楼盘,但是最近该公司购地支出太大,尤其是在郊区别墅开发方面。

内地大型开发商绿城(3900.HK)行政总裁寿柏年表示,兴润在奉化的地皮附近也有绿城的地皮,但是兴润花了1,000万元才买到,而绿城只花了320万元。

兴润不仅高价买地,而且还以高利率贷款来为买地融资。

寿柏年引述政府官员的话称,兴润借了高利贷,因此一旦信贷来源枯竭,他们就陷入了麻烦。

奉化市政府新闻办主任徐猛挺表示,兴润总共从银行贷款24亿元人民币(3.87亿美元)。

不过,兴润老板沈财兴及其儿子沈明崇又以高利率从个人那里集资7亿元人民币,其中包括部分政府相关机构雇员。官员称这是非法集资,沈财兴父子目前均已被捕。

随着贷款利率超过房价涨幅,兴润置业的财务开始出现问题。

徐猛挺称,“兴润当前资不抵债的现状,在奉化是个案,奉化的其他房产企业并未发生类似情况。”

兴润置业并未回覆路透电话,公司官网上列出在奉化的地址与营运据点不相符。

分析师指出,由于认为房价会加速上涨,许多其它企业也借入高利贷,利率有时高达20-30%。其中不乏炒家,有些公司打着营业用途名号发行债券,但募来的资金全拿去买房。

分析师担心,这些债券有些已经被打包成高收益理财产品,卖给了散户投资人。

“如果房价继续上涨,就不会有问题,”一家中型地产商的财务长表示。

在温州,房价已经连续31个月按月下跌,一部分就是因为房地产被用来作为企业贷款的抵押。

许多商人将房产作为抵押,取得高利率的商业贷款。温州市房地产行业协会执行会长陈骞指出,当生意遇到困难时,这些商人不得不卖掉房地产,导致房屋库存增多,进一步压低房价。

**调控松绑?**

几乎没有人认为政府会刻意让房价跌势扩大。毕竟房地产占了中国经济活动的16%左右。

楼市受到的金融冲击,很大一部分是中国人行去年透过短期货币市场打击影子银行和非正规贷款的间接影响。人行的这波行动已经结束,银行贷款利率又恢复下跌。

这代表即使中国当局表明愿意接受更多违约事件的发生,但实际上是在降低企业延展债务的成本。这或许可以提供短暂的喘息空间,但如果利率再度上升,房地产业进一步承压的风险也更大。

投资人也在猜测,中国当局可能准备放松房屋限购令,进一步支持房产业。房地产类股周三大涨,因官方媒体报导称,杭州及长沙的地方政府酝酿松绑楼市调控,以恢复经济成长。(完)

(编译 杜明霞/朱晓军/蔡美珍;审校 白云)

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