February 26, 2016 / 5:38 AM / 4 years ago

焦点:中国一线楼市新年房价涨幅脱颖而出 过热风险引发监管关注

* 宽松政策环境下,中国楼市新年继续回暖

2015年10月18日拍到的一处楼盘广告。 REUTERS/Kim Kyung-Hoon

* 深沪引领一线城市房价汹涌上涨

* 松货币、低库存,一线房产成重要保值资产

* 一线楼市过热风险积聚,地方限制政策呼之欲出

作者 宿泱韫

路透北京2月26日 - 中国2016年1月全国平均房价创一年半最大涨幅,显示持续的货币政策放松及房地产去库存已略显成效。然而一线城市房价淡季不淡,反而走出凌厉涨势,使得楼市局部过热并滋生资产泡沫风险的担忧开始进入监管视野。

统计局周五公布的房价数据中,深圳和上海房价同比涨幅令人瞠目,分别高达五成和两成,而从各大专业机构的最新统计看,包括沪深在内的一线城市2月楼市延续火热成交,涨势未现喘息迹象。

“预计今年上半年房价环比和同比增幅都有继续扩大的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从政策环境看,2016年包括货币政策、财政政策的宽松程度在继续,这对房价上涨可能会有推动作用。尤其是市场交易持续火热的态势下,部分城市的房价上涨可能会呈现失控或者说非理性的态势。

路透根据中国国家统计局周五公布数据测算,今年1月70个大中城市新建住宅(包括新建商品住宅和保障性住房)销售价格同比升2.5%,连续第四个月上升,且为一年半来最大涨幅;1月环比则上涨0.4%,连续第九个月上涨且涨幅扩大。

中国央行行长周小川周五在上海表示,货币政策是处于稳健略偏宽松的状态,还要不断观察,适时动态调整。他还特别指出,房地产市场时冷时热,需要宏观审慎政策框架逆周期调整。

浏览房价图表:reut.rs/1RrsBsd

分城市看,年初涨势最猛的深圳和上海新建商品住宅价格指数同比分别大增52.7%和21.4%,在70个大中城市中绝对领先,环比亦上涨4.1%和2.6%。

严跃进指出,一线城市环比增幅最大,市场相对亢奋,这会进一步强化一线的看涨预期。尤其是考虑到契税政策调整、一线城市可售房源不足等风险,预计后续一线房价增幅还会扩大。

国家统计局高级统计师刘建伟解读称,城市间房价分化现象依然延续,房价明显上涨主要集中在一线城市和个别二线城市。无论是新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅,与此同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。

中国股市沪综指地产类指数.SSEP早盘收涨0.55%,跑赢大盘.SSEC0.43%的涨幅。

**上海楼市今年可能领涨**

今年春节过后,一线城市尤其是沪深楼市异常火爆,“房子”在茶余饭后被谈及的频率堪比去年股市鼎盛时的“炒股”话题,与之相应的,是淡季不淡的火热成交,以及不断攀升的房价。

在德国商业银行中国经济学家周浩看来,对于某些有多余流动性要配置的人来说,一线城市的房地产成为了他们的避险资产。相对而言,一线城市供需状况更为平衡,银行更愿意在这些城市提供抵押贷款。这些城市好地段的房子更多被视为金融资产,反映出现在过多的流动性以及其它投资工具的缺乏。

今年新年伊始,中国房地产市场接连出台利好政策,春节后三部委联合发布调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策,进一步刺激热点城市楼市成交。而央行最新公布的1月新增贷款高达2.5万亿也大大出乎市场意料。

中原监测的40个城市数据显示,上周新建住宅成交面积较春节前一周上升19%,高于去年春节后同期66%。其中,一线、二线及三四线城市较春节前一周分别上升40%、13%、20%。

“一线城市今年可能会是上海领涨,商品住宅库存量仅够三个半月的销量,估计到今年三季度都是这样的情况,没有多少房子可卖。 ”上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示。

他认为今年上海房价上涨压力较大,土地市场春节前后都很热,朱家角一块地十几家抢,新成交的某楼面地价接近周边精装修房价,面粉比面包贵,这种情况在上海也是多年未见;供应方面,去年同期上海商品房库存量还有14-15个月,现在降至一半不到,上半年供应量有限,需求还在不断涌现,未来几周库存量还会下降。

“今年我们正好有一个项目有一批精装修房子面世,从好的方面看,有相对宽松的市场环境,要把握机会。问题更多在未来怎么办:要不要拿地,在建项目是不是要加快进度,以踩准点?”宋海说道。

最新路透调查显示,受宽松政策继续支持及热点城市带动,2016年中国住宅市场均价预计延续上年温和上涨势头,预计上升4%,同时随着去库存逐步推进,今年房地产投资增速有望止跌企稳。

**一线楼市须防过热风险**

中央已将“去库存”列为2016年中国五大任务之一,意味着今年房地产政策将延续去年的宽松基调,但地区差异巨大,意味着在整体宽松的同时必须防备部分城市楼市过热的风险。

“一线城市房价出现明显的环比回升,部分城市甚至有环比飙升。其实这也是中国地产政策一直以来的一个怪圈。”方正证券宏观首席分析师郭磊表示。

他指出,政策所希望的价稳量升往往很难发生,刺激不出通胀预期和投机价值,轮转和销量就不会起来;刺激出来之后,上升的中产家庭投机会导致价格快速失控,政策又面临调控呼吁和价格管制的尴尬。这一点,也是未来宏观面的一个不确定性。

尽管今年两大房地产放松政策基本把一线城市排除在外,但市场情绪仍受刺激,一线楼市的反应更甚于政策意图鼓励的中小城市。对此,上海已出台新政调整土地及住房供应结构以加大供应,而深圳,据传也在酝酿收紧措施,可能的选项包括提高限购门槛,非深户购房者缴纳社保年限或从一年改为三年。

兴业证券宏观分析师王涵称,近几个月,政府频频出台地产相关政策,先后包括购房首付比例的下调、购房税率的下调以及上海发布土地供应结构的调整政策。结合这些政策来看,他认为政府在地产方面采取结构化政策的思路已经清晰。

“其思路仍然是以防风险为主,但对于一线及二三线城市政府担忧的风险点是不同的,其中对于一线城市,需要防房价上涨过快的风险。”王涵表示。

人民日报此前发表时评文章称,化解房地产库存既没有万能药,也没有速效药;中国的房地产市场有着鲜明的地域特点,房价过高和库存过多都不是全局性问题,解决问题要因地施策,留下弹性空间。(完)

审校 黄凯

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