March 4, 2020 / 1:13 AM / a month ago

焦点:中国房贷利率“换锚”启动 低利率大势下挂钩LPR相对更优

作者 侯向明/宿泱韫

资料图片:2016年7月,北京一处住宅小区。REUTERS/Thomas Peter

路透北京3月3日 - 中国央行去年8月启动LPR(贷款市场报价利率)七个月后,存量贷款“换锚”正式启动。固定利率,还是挂钩LPR--今年3月-8月间,中国的“房贷一族”需要对此做出仅有一次机会的选择。分析人士认为,宏观视角来看全球主要国家均为低利率甚至负利率环境,大概率情况而言中国国内利率水平逐步降低或是长期态势,房贷利率选择挂钩LPR相对更有利。

至于在目前LPR报价下行趋势中,房地产市场是否会因此受到提振?他们表示,利率转换是央行畅通货币政策传导渠道的重要一步,整体贷款利率水平依然会保持平稳,“房住不炒”定位下房地产市场受此提振的效果有限。

一位不愿透露姓名的股份行信贷业务负责人表示,美国和日本等主要经济体均维持低利率环境,随着中国经济的发展,国内利率水平与主要经济体利率收敛是大趋势,这也有助于金融稳定。

“经济增速动不动就两位数的时代已经过去了,短期看的话目前利率是在一个下行趋势中。”他补充称,“长期看的话,虽然期间可能随通胀起伏,利率会有波动,但对于10年、20年甚至30年的房贷来说,‘换锚’还是划算的。”

2019年8月,中国央行改革完善LPR形成机制。当年12月,央行发布公告推进存量贷款定价基准转换,并明确自2020年1月1日起,金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率,应主要参考LPR进行贷款定价。

LPR新机制以来,一年期品种共有四次下调,累计降幅为26个基点(bp)至4.05%。新增的五年期以上品种2019年8月首次报在4.85%,随后在当年11月和今年2月分别下调5个bp,目前报4.75%。

中国首席经济学家论坛高级研究员蔡浩在其最新报告中指出,从宏观视角来看,当前世界主要发达国家都深陷负利率泥潭,中国的无风险利率虽然为正,但面临经济结构调整和增长速度换挡,在可以预见的未来,若科技没有巨大突破,则中国的经济增速可能会逐步放缓,利率水平逐步下降可能会成为一个长期的态势。

“对个人房贷客户来说,选择LPR浮动利率贷款则未来有利(相对于2019年12月的基准)的年份可能会更多。”蔡浩在报告中称。

不过中信证券固收首席分析师明明在其报告中称,个人手中贷款要不要换LPR基准?个人收入现金流预期是最重要的考虑因素。

他认为,经济波动同居民收入、贷款利率的波动基本是一致的,如果居民工作性质决定其收入波动比较灵活,经济好则收入增长,那么将贷款转化为LPR基准也未尝不可;如果收入性质比较固定,增长幅度很有限,那么将贷款利率转化为固定利率也有一定优势。

中国央行去年12月底发布公告称,2020年3月起,原参考贷款基准利率的存量浮动利率贷款,可按市场化、法治化原则,由借贷双方自主协商将定价基准转换为LPR或固定利率,定价基准转换原则上应于今年8月31日前完成,且选择机会有且仅有一次。定价基准转换的存量住房贷款只包括商业性住房贷款,不包括公积金住房贷款。

与贷款基准利率不同,LPR由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算得出并与每月20日9点30分公布。报价加点幅度主要取决于报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。目前,LPR包括一年期和五年期以上两个品种。

**LPR转换对楼市影响有限,政策松紧取决于疫情 **

分析人士认为,此次存量房贷利率基准的转换,短期而言对中国楼市影响不大,肺炎疫情发展仍是影响楼市政策松紧的主要因素。若经济受到较大冲击,不排除房地产政策有松动的可能,但目前政策尚保持定力。

光大证券固定收益首席分析师张旭表示,在利率下行周期中,转为以LPR为基准的贷款是有利于借款人的,可以让借款人享受到LPR下降所带来的政策红利,减少其利息支出。

“降低了居民所支付的资金成本,但是并不代表对‘房住不炒’的放松。”他说,“地产行业、房地产市场的影响因素很多,LPR变动对于这两者都构不成主要影响。”

中原地产研究总监刘渊亦认为,存量房贷定价基准转换对楼市短期影响不大,LPR是市场化利率,经济整体走弱,降利率刺激经济是大概率;原来的基准利率是非市场化的,LPR改革后,基准利率的意义和作用都不大了,选择基准利率的话,波动小,有点像固定利率了。

在房地产政策方面,刘渊认为,目前可以保持政策定力,不过就算3月疫情结束,房地产政策还是有放松的空间,因为疫情对整体经济都有冲击,房地产还是提振经济的很好抓手。

他并指出,按揭政策有调整空间,首套房贷首付比例、二套过高首付比例(比如一线城市动辄7、8成首付的二套房贷比例)都有下降空间。若疫情对市场影响不大,可以因城施策。

中国金融四十人论坛(CF40)成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一次线上讲坛表示,大的政策基调是,涉及房地产的政策不会因为出现新冠疫情而做出重大调整,即便做出了短期的宏观经济刺激政策的调整,房地产也不是最主要的受益的部门。房地产的需求仍然在,只是被延迟了。

他指出,政策对于所谓的改善型需求也许不会有那么严格的限制。如果要在今后的一段时间维持比较正常的经济增长,使得今年全年的经济增长离6%左右的目标不太远的话,房地产还是一个特别重要的产业。

“那么对于房地产而言,既要带着镣铐跳舞,不超出‘房住不炒’,不影响长效机制,同时又能够保持市场相对的需求是理性的,那么改善型需求是最重要的。”他表示。

受疫情影响今年2月各地密集发布政策稳楼市,政策主要集中在公积金和土地款缓缴、加快预售,但中央层面依然重申房住不炒,央行此前再度在报告中强调,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

河南驻马店市2月21日发布通知,下调首套住房公积金贷款首付比例,但一周后河南政府网发文称,驻马店此举引起了社会媒体“放松调控”的解读和炒作,河南副省长何金平等并约谈了驻马店主要负责人。(完)

审校 林高丽

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