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深度分析

《鼠年展望》中国房地产依旧“稳”字当先 波动趋缓“软着陆”可期

路透北京12月23日 - 明年是中国全面建成小康社会的关键年,保持一定的经济增速意味着房地产将继续分担稳增长的重任,尽管投资和成交都可能不及今年,但在政策“稳”字当先、货币环境边际改善的情况下,失速风险极低,房地产运行周期更趋平坦。

资料图片:2015年8月,深圳市区的住宅楼。REUTERS/Bobby Yip

自2016年底经济工作会议提出“房住不炒”以来,房地产政策一刀切放松的时代已一去不复返,转而是“因城施策”的精耕细作,稳地价、稳房价和稳预期的机制逐步建立,房地产调控已经连续三年咬定青山不放松,而这种定力从官方各种表态看还将继续保持。

不过,多数分析人士预计,在经济下行压力不减、地方土地出让收入下降之际,明年房地产政策边际放松是有空间的,体现在各地继续微调楼市政策,抢人大战持续,今年骤然收紧的融资政策预计也不会更紧了;同时中央强调继续做好城镇老旧小区改造,房地产逐步进入提质阶段。

“在当前复杂的国内外环境下,维持一个稳定的房地产市场,恐怕是最佳的选择。”中原地产研究总监刘渊表示,“稳市场”不仅是2020年政策的目标,也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。

他指出,对于“稳”的含义,一二线城市主要是控房价,既要防止价格上涨激化泡沫,也要防止价格下跌带来导致市场信心崩盘;对于占全国八成市场规模的三四线城市,“稳”的主要是成交量,在棚改刺激政策退出,市场存在透支需求的背景下,防止成交量过快下滑将是未来政策的主要目标。

12月中闭幕的中央经济工作会议重申“房住不炒”的定位,更强调“稳”,表示要全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

“当前房地产市场总体平稳,成绩来之不易。”国务院副总理韩正之后在住建部的讲话称,保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。他强调“房住不炒”、“因城施策”和“三稳”目标,以及今年经济工作会议未提的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

一位官方智库的专家表示,不能拿房地产刺激经济,房住不炒,这是大定位,要建长效机制,慢慢来,靠时间换空间;各地房地产千差万别,没办法用中央的总量政策去控制,所以要落实地方政府的主体责任,差别化调控。“调子不能松,但也不能出问题。”

“在没有完全找到新动能之前要让房地产硬着陆是没有可能的,必然对经济会有很大的影响,只能逐步降低对房地产的依赖性。”野村证券中国首席经济学家陆挺表示。

他称,要让这个过程比较顺利,金融市场和经济不会因此出现大的波动,关键一点是政策不能突然间过松过紧,要逐步回到自然状态。若能通过增加人口流入区的土地供应,适度把需求和供给引导到一二线城市,将有助于后棚改时期房地产行业的软着陆。

**软着陆可期**

较之今年房地产市场表现出超预期的强韧,分析人士多预计,明年尽管房地产销售和新开工规模均可能小幅调整,投资增速从今年的两位数降至中低速,但受益于库存持续下降、建筑安装投资回暖,在未来一段时期,房地产失速风险极低,仍是中国经济的重要稳定器。

国盛证券房地产分析师任鹤认为,销售下行的趋势不可避免,但节奏会非常平缓,地产加库存趋势已经确立。如果加库存过程持续,建安投资增速中枢上移将有力支撑房地产开发投资,在三到五年的较长周期中,开发投资失速的风险都是比较低的。

粤开证券首席经济学家李奇霖表示,中央经济工作会议提到加大城市困难群众住房保障工作,做好城镇老旧小区改造,2020年的棚改旧改或超预期。目前土地市场已经在逐步回暖,明年新开工不差,竣工周期也会支撑建安投资,2020年房地产投资或将继续保持较强韧性。

今年前11月中国房地产开发投资增速保持在10%以上,表现优于去年的9.5%,房地产销售面积基本持平于上年同期,而去年全年已创下历史高位;70个大中城市新房价格指数同环比均连涨逾四年,但已显现放缓趋势,二手房价指数环比下跌的城市则连续两个月超过30个。

截至今年10月,全国棚改已开工300万套,超额完成年度289万套的计划总量,并已超额完成“十三五”2,000万套棚改目标任务。不过相对于前四年每年600万套以上的棚改量,今年已大幅缩水。

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中金公司稍早就其调研情况撰写报告称,在调研过程中,感受到当前房地产企业对政策放松的预期并不强烈, 有的房地产企业认为未来相当长时期内都将处于稳妥的调控新常态中,企业更多将放眼于长期的业务转型,比如龙头公司转型商业地产、转型文化旅游产业、转向养老地产等。

报告指出,一家房地产企业预计从销量上看,全行业2020年不会有太大增长,甚至也可能持平或者下滑,但市场结构上会进一步分化,龙头大公司仍然有望实现10-15%的增长,中小房地产公司可能会进一步加速退出市场。

“每个企业有每个企业的能力和活法,这是场马拉松,不是百米冲刺,按自己的节奏来,才能跑得健康,跑得更远。”华南地区某百强房企高管对路透表示,都在冲规模和冲千亿,这样的目标,只能导致战略趋同,差异化才是生存之道。

**尤需保持调控定力**

中国的“房住不炒”已经进入第四年,“三稳”原则也连续第两年中央经济工作会议中提出,意味着房地产调控的总体框架明确,明年更像是今年的怀旧版。不过,分析人士预计,在货币环境整体略有宽松的情况下,房地产融资条件不太会再紧了,而地方“因城施策”的微调可能继续增多。

“在坚持‘房住不炒’定位和‘三稳’原则下,房地产调控还将在较长时间内继续保持总体框架,2020年房地产政策不会大幅放松。但在‘全面落实因城施策’的背景下,相关政策可能出现局部性松动。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

她认为,需求侧的行政政策、信贷政策具备调整空间:一是各地从“人才引进”的角度因城施策,进一步放松人才落户和购房条件、提供购房优惠;二是对刚需及置换型、改善型需求群体放松过于严苛的限贷条件,如“认房又认贷”中有贷款记录即视为二套房的认定标准。而供给侧的融资政策尚无明显放松的迹象,可能相对保持定力。

粤开证券的李奇霖预计,2020年将有更多城市,通过放宽落户条件、缩短或取消非户籍人口购房所需社保缴纳年限、降低二手房限售标准等,变相放松地产调控。针对房企融资的监管大概率也不会继续收紧,此前有关领导已经指出要综合多种工具对房地产融资逆周期调节。

国盛证券的任鹤也认为,由于短周期整体下行趋势明确,有望看到“一城一策”框架内需求端的小幅放松;而中周期低库存背景下的补库存需求,依然是政策控制的对象,因此供给端政策(主要是融资政策)预计难以看到明显松动。整体上,2020年的政策环境大体上是2019年的“怀旧版”,即需求端因城施策式放松,供给端整体维持偏紧。

“本轮调控在上限新变量‘金融风险’和下限新变量‘稳就业’的多重夹击之下,‘稳’字压倒了一切,波动程度势必降低。”任鹤表示,因而全国性大开大合的放松政策不可期,而“一城一策”成了调控精细化、“稳定”房地产市场的必经之路。

今年楼市政策上呈现一四季度偏松,二三季度收紧的特点,4月的政治局会议重申房住不炒,随后银保监会和发改委分别收紧房地产信托融资和海外发债,年中的政治局会议首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,同时因城施策,各地或松或紧的调控贯穿全年,到四季度,尽管中央的定调未有变化,但地方边际放松的冲动似有所增强。

一位资深房地产研究人士表示,货币宽松最终会传导到房企,但房价通过限价,地价通过约谈开发商,其实都能管住。未来政策也会是强管制,把价格长期稳定在一个水平上,就像上海的车牌价格。“周期越来越小,其实是为了稳市场在不断双向调节。”

中原银行首席经济学家王军表示,政策调控大的基调没有变化,只是保持中性,回归正常。对于房地产调控不会搞一刀切,会极力避免房价下跌的自我实现和自我循环,避免房地产市场大起大落。“全面落实因城施策”,意味着地方政府可能会有更大的自由度,以“支持基层保工资、保运转、保基本民生”。

展望未来,他有四个基本判断:一是整个行业的制度环境、市场环境已经并将继续发生重要的变化,房地产业仍有一定发展空间,但主要是指内涵和质量的发展,高质量发展是未来主线;二是未来全行业将逐渐回归正常化,获得正常发展和正常利润,包括房地产投资、商品房价格和销售、利润率;三是房住不炒、因城施策有可能得以真正落实,局部调控优化可能出现;四是消费将逐步和房地产脱钩,投资和投机也将逐步脱钩,将产生巨大外溢效应,这将利好风险资产。

中国住房和城乡建设部就明年重点任务作出安排,提出明年要着力稳地价稳房价稳预期,要长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。

中国社科院此前发布报告称,预计明年中国房地产市场总体继续保持降温通道,不会出现剧烈的波动;并指出中国住房市场稳定是初步的,调控尚未完全到位,进入关键时期,应保持定力、从容应对。

“楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变,而未来两年是楼市调控的关键期,调控能否成功不仅关系重大而且在此一举。”

中国中央经济工作会议为明年货币政策定调,坚持稳健取向的同时亦强调灵活适度。明年中国经济稳增长压力不减,货币政策偏宽松基调依然可期,逆周期调节仍相机而动,但为防止“大水漫灌”,央行在总量调控上仍会相对克制。(完)

审校 吴云凌

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