for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up
深度分析

分析:中国小城市开发商负债累累没法兑现卖房承诺 受伤的是购房者

路透涿州4月2日 - 在中国北方小城市涿州,在开发商没有如约修建通往北京的通勤地铁线后,从这家开发商手里买了房的朱女士便停止了还房贷。

2021年3月19日,中国涿州,居民经过一处住宅小区。REUTERS/Lusha Zhang

朱女士和另外两位争取补偿的购房者在接受路透访问时所说的情况,与去年该住房项目约1,000名业主愤而停止还贷的遭遇如出一辙。

“我没做错什么,为什么一切后果都要我来承受?”朱女士说。

在中国西南部风景如画的城市大理,一家小公司的老板李先生仍在等待搬入原定于两年前就该交付的房子。

“开发商从2018年底以来四次承诺会交房,四次都没交付。我们对他们一点信任都没有了,”李先生说。他目前和父母挤在一个租来的小房子里。

李先生和该项目的另一位购房者称,开发商跟他们表示由于还欠着承包商的钱,现在还不能交房,不能交付钥匙。

大理房产项目开发商--大理海东开发投资集团有限公司并没有回复置评请求。涿州项目开发商--华夏幸福亦未置评。华夏幸福目前陷入债务泥沼,截至目前,该公司累计未能如期偿还债务本息合计372.10亿元。

朱女士和李先生的困境突显了活跃在小城市的开发商日益严重的债务困境。由于担心受到骚扰,这些买房者谢绝具名。在2016年至2018年炙手可热的房地产时期,小城市中很多开发商大肆借贷,但现在发现要应对太多的债务、急剧下滑的需求和更严格的监管。

分析师表示,这一问题主要限于小城市,而大城市的需求丝毫不减,得以让大型上市开发商继续经营下去,但他们预计房地产的债务违约将攀升,并担心这些违约会殃及到贷款机构和地方政府。

“今年的债务违约量很可能会上行,对于市场来说应该密切关注债务率比较高的且在三四线城市大面积布局的房企的违约风险,”同策研究院研究总监宋红卫说。

**这么多债务到期**

根据国家金融与发展实验室的数据,去年房企债务违约金额翻了两番达到266亿元人民币(41亿美元),今年截至3月中旬,以华夏幸福为首的房企债券违约金额已经高达87亿元。

数据还显示,房企今年到期的国内外债券将跳增42%,达到9,000亿元人民币(1,380亿美元)。

今年房企承受了更大的压力,因为监管当局为限制包括信托基金以及影子银行等来源的资金以贷款形式流入地产业,给房企画下了三道红线,分别为剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比。

分析师担心债务违约可能带来的系统风险,不过他们又补充说,现在还难以判断风险有多大。

“对于部分杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企而言,其短期偿债压力较大,” 植信投资研究院的分析师在报告中称。

“融资规模收紧可能导致其现金流断裂,而且存在引发房企与信托、第三方财富等相关联机构和债券市场的交叉违约的可能,”他们补充说。

其他分析师表示,地方政府往往依赖卖地融资,随着开发商控制支出,新项目若出现长期下降趋势,也将影响地方政府的偿债能力。

全国范围内房价仍呈上升趋势,路透根据政府数据计算得出,中国70个大中城市平均房价去年攀升4.9%。

但中国社科院的数据显示,19个城市(大多为较小城市)房价已经较2017年和2018年峰值出现两位数降幅。这19个城市的人口占中国人口比例约为7.8%。

根据中国房地产研究公司克而瑞(CRIC),在许多面临人口持续流失和疲弱经济前景的小城市,待售房产库存已相当于逾40个月的销量。

地产项目迟迟不能完工的问题已促使至少三个地方政府--山东烟台市、云南红河自治州和曲靖市--出手为项目设定官方完工时间表,并针对新上马项目成立监督小组。

但一些购房者发现,他们几乎没有官方的求助渠道。

朱女士目前仍在北京居住和工作。她希望房贷断供将促使华夏幸福回到谈判桌,此前包括她在内的购房者组织过多次上访和抗议,但没有什么用。

“我是农村来的,就希望能在城市扎根,通过我的努力买一套房子。结果现在这个房子在这样一个荒岛一样的地方,我这不是从农村来又回农村去了吗?” 朱女士说。(完)

编译 刘秀红/孙茉莉/郑茵/杜明霞/徐文焰;审校 白云/张荻/艾茂林

for-phone-onlyfor-tablet-portrait-upfor-tablet-landscape-upfor-desktop-upfor-wide-desktop-up