October 20, 2018 / 4:58 AM / 24 days ago

焦点:二三线勉力维持中国楼市“金九”热度 调控重压下寒意初显

路透北京10月20日 - 与舆论感受略有差异,国家统计局最新房价数据显示中国9月楼市保持了多数上涨的局面,70个大中城市房价同比涨幅创逾一年来新高,主要受中西部二、三线城市的带动;同时部分一、二线热点城市在强力调控之下已出现稳中趋缓迹象。

资料图片:2016年2月,北京通州,一名女子骑三轮车带孩子经过一处住宅区。REUTERS/Jason Lee

从有龙头房企率先降价,到土地流拍数量增多,越来越多的迹象显示中国楼市虽余热犹在、难言入底部,但寒意初显,市场预期也由上半年的一致看涨进入分化状态。

“虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。”中原地产首席分析师张大伟表示。

他指出,楼市已经没有“金九银十”,在大部分热点城市楼市全面限价化的情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多看限价政策执行严格与否。

路透根据中国国家统计局周六公布数据测算,今年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升7.9%,连涨36个月,为去年8月以来最高;从环比看,9月新建商品住宅价格指数上涨0.9%,连涨41个月,但涨幅较前月的高点回落,为四个月低点。

“本轮房地产调控的时间和强度持续深化,未来房地产市场走势的不确定性增强,房价的市场预期也悄然发生了转变。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹称,据其测算,一、二、三线房价环比涨幅9月均显着收窄。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二、三线城市涨幅回落。据初步测算,从环比看,四个一线城市新建住宅价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,二手由上月持平转为下降0.1%。

31个二线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点;35个三线城市新建和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

同比来看,一线涨幅在9月回落但二、三线涨幅均扩大。据刘建伟,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.1%,涨幅比去年同月回落0.4个百分点;二、三线同比分别上涨9.6%和9.1%,涨幅分别扩大4.0和1.2个百分点。

重点城市中,北京与上海9月新建商品住宅销售价格指数同比分别为上涨0.4%和下降0.2%,广州和深圳同比分别为上涨4.3%和持平;京沪广深新建商品住宅价格指数环比分别为持平、下降0.1%、上涨0.4%和下降0.2%。

**热度犹在但寒意初露**

从舆论热点看来,金九银十旺季不旺,厦门、杭州等热点城市部分楼盘降价,北京、上海等一线则成交低迷;国家统计局数据确实也印证了,领涨9月房价的多数是中西部二三线城市,东部热点城市则率先进入稳中趋缓的状态。

中原的张大伟指出,全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。

“这些城市库存接近完成,而且当下投资需求依然集中,叠加上棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。”他表示。

70个大中城市中,环比共有64个城市房价上涨,三个城市持平,三个城市下跌。环比涨幅最高的城市为西安(6.2%),超过2%的还有呼和浩特、泸州、贵阳、西宁、昆明,均为中西部城市。

而对于东部热点城市,在持续的严格调控下,楼市转冷的迹象已初露。出现环比下调和持平的城市均位于东部,前者为深圳、金华和上海,后者为泉州、厦门、北京。

北京三环某热门片区的中介小张就表示,二手房近期调降价格的情况变多了,“业主很敏感,也会催问,之前一天能接到几个电话问房子,现在怎么一个月了都没什么人问起?”

某房地产行业资深研究人士称,很多热点城市9月成交量下滑,但也没有媒体说得那么夸张,预计四季度还是成交量平稳价格微跌的状况,大幅降价的更多是个例,比如上海郊区有些楼盘,但市区没有太大变化。

该人士认为,真正的底部应是大开发商开始普遍降价,二手明显松动,从这个角度看现在还不能算市场底部。

**预期有所转向**

尽管无论从开发投资和房价数据看,9、10月楼市都保持了平稳,但龙头房企万科(000002.SZ)喊出的“活下去”、土地流拍案增多、热点城市楼盘降价零星出现,开始影响一直看涨预期的转向。

“官方态度是要稳房价,政策很严,目标是打破房价上涨预期,预期不变价格是稳不住压不下来的。”上述研究人士称。

交通银行的夏丹称,从舆论表现来看,上月统计局发布的8月房价同环比仍涨且涨幅还有一定的扩大,但对此舆论感受非但未涨反有下降,与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反,一方面是统计数据存在时滞,另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

她指出,尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度作为对冲行业下行的手段,但观望情绪浓厚。特别是三四线城市销售疲软,CREIS监测的23个主要城市中,三线代表城市成交面积降幅达16%,降幅大于一线(4%)和二线(5%)城市。

中原的张大伟也表示,楼市调控重压,信贷收紧,最近各地市场不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续开始观望。房价调整开始出现从点到区域的现象,热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。

而且他并指出,热点城市开始进入卖不完时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场,库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。

易居研究院研究员沈昕则表示,近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显,地价同比增幅已连续六个月下跌。本轮房地产短周期上行期,地价带动房价上涨的效应非常显着。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,8月份延续这一趋势,9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

以下为路透测算的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比及环比变动情况:

同比(%) 环比(%)

9月 7.9 0.9

8月 7 1.4

7月 5.8 1.1

6月 5 1

5月 4.7 0.7

4月 4.7 0.5

3月 4.9 0.4

2月 5.2 0.2

1月 5.0 0.3

2017年12月 5.4 0.4

11月 5.2 0.3

10月 5.5 0.3

9月 6.4 0.2

8月 8.5 0.2

7月 10 0.4

6月 10.4 0.7

5月 10.7 0.7

4月 11 0.7

3月 11.7 0.7

2月 12.3 0.3

1月 12.6 0.3

2016年12月 13 0.3

11月 13.1 0.6

10月 12.8 1.1

9月 11.8 2.1

8月 9.7 1.6

7月 8.3 0.9

6月 7.8 0.9

5月 7.3 1

4月 6.6 1.2

3月 5.2 1.1

2月 3.9 0.6

1月 2.7 0.5(完)

欲览详情,请点击国家统计局网站链接:www.stats.gov.cn

审校 张喜良

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