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深度分析

分析:中国房企纷纷将债务转移表外 寻求绕过融资新规

路透香港9月22日 - 中国当局正在通过限制负债率再度整顿房地产企业的债务问题。但行业消息人士指出,房企为求规避,正纷纷将更多债务转至表外融资。

资料图片:2017年2月,中国合肥,一处住宅小区。REUTERS/Yawen Chen

上个月中国监管当局在北京与12家重点房企召开会议,通过负债率相关的“三道红线”将房企分为四类进行监管,这三道红线为剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比。虽然尚未正式宣布,但房企预计融资新规最快将于2021年1月1日起向全行业推行。

分属四家中国房企的消息人士向路透表示,融资新规已在业内掀起震撼波。

“每家公司都忧心忡忡...所有人都在各显神通,一切都靠表外:表外项目和表外债务,”一名中型房企干部向路透表示。

“流动性还很充裕,境内和境外都是,你只是需要在融资上更创新而己。”

消息人士称,通过与其他开发商成立合资企业来购买土地,将债务转移到表外,这种做法已经很常见,并且将会加强。由于问题的敏感性,消息人士不愿具名。

消息人士补充说,实际上将债务伪装成股权的其他方法--比如与一家金融实体合作投资一个项目,金融实体可以获得有保证的回报,并签订回购股权的协议--将继续越来越受欢迎。

但分析师和经济学家指出,监管机构传达的信息已经非常明确,将可能加大反制措施,以遏制旨在掩盖债务的那些项目。

自2016年以来,监管机构一直试图限制对房地产行业的贷款,包括信托基金和中国影子银行业其他部分提供的贷款。监管机构还向拥有许多合资企业的开发商发放了调查问卷,要求他们说明自己的商业行为。

“我不能说这个漏洞已经完全堵住了,但可以肯定的是,回旋余地不像以前那么大了。将债务伪装成股权的做法也是这种情况--因此,除非有监管机构还不知情的新方法,否则将很难大规模这么做,”谘询公司龙洲经讯的中国投资分析师Rosealea Yao表示。

**负债累累的行业**

受疫情打击的中国经济今年重启后,房地产是率先复苏的市场之一,原因是信贷成本降低和城市住宅限购政策放松。在强劲销售支撑下,中国8月房地产投资攀升11.8%,为16个月来最快增速。

据中国媒体报导,负债/资产比率的上限将设在70%,净债务/权益比率上限将设在100%,同时开发商也应有足够的现金来匹配短期负债。

中国人民银行与住房和城乡建设部没有回应路透的置评请求。

如果开发商成功将更多债务转到资产负债表之外,那么就更难评估整个行业债务问题的程度了。

今年第二季中国各银行发行24.4万亿美元未偿人民币贷款,其中房地产行业占28.7%,略低于2019年29%的峰值水平。房地产开发贷款总额为1.8万亿美元。然而这些数字并不包括规模要大得多的中国影子银行业提供的融资。

并非所有开发商的杠杆率都很高。中国第三大开发商--万科000002.SZ的负债率就很低。

第二大开发商--恒大地产3333.HK则是负债最重的,借款规模约为8,355亿元人民币(1,240亿美元)。恒大地产在上月的财报会议上称,该公司在“三道红线”政策公布之前已经开始削减杠杆比率。

很少与其他开发商联手的恒大已经放慢了购买土地,还在分拆物业管理业务独立上市之前出售了该业务的部分股权。恒大还在考虑剥离其他业务。

中国最大的房地产开发商--碧桂园2007.HK上月在财报会议上称,预计新规定不会对其构成问题,因为该公司的净借贷比为58%,现金短债比为1.9倍。

标普全球的分析师Ricky Tsang表示,其授予评级为“B”的开发商可能受新政策的影响最大,因为其中许多公司至少都超过了一道红线。

据标普全球估算,平均而言,开发商需要将年负债增长率控制到15%左右才能避免超过红线。据普华永道的估算,过去五年地产业的杠杆率平均增长了20-35%,规模最大的开发商的杠杆率也增长速度最快。(完)

编译 蔡美珍/王兴亚/艾茂林/李春喜 审校 郑茵/白云/张涛

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