December 22, 2015 / 9:30 AM / 5 years ago

焦点:中国拟多管齐下去楼市库存 但招数温和更意在长远

撰写 宿泱韫

中国深圳市内一片公寓楼。REUTERS/Bobby Yip

路透北京12月22日 - 在去年短暂缺席中央经济工作会议后,房地产再度成为中国最高决策层的关注焦点,祭出包括加快农民工市民化在内的六招,逐步消化当前楼市居高不下的库存,稳定房地产市场,减轻房地产投资放缓对宏观经济的拖累。

当然,无论是鼓励新市民的购房需求,还是发展住房租赁市场,今年中央经济工作会议提出的措施,对中国房地产市场短期的改善恐怕有限,投资放缓乃至负增长在明年仍是大概率事件,但无疑,这六招对于构建住房体系长期健康发展有着重要意义。

“对房地产的调控已跳出过去窠臼,着眼于根本性中长期问题来解决。”中国国际经济交流中心研究员王军表示,把房地产单独提出来,是因为它实际上已处于不是核心的核心,不是关键的关键,这轮房地产持续下行,一定程度上绑架了中国经济,风险一直在积聚,没有得到有效化解。

他认为,未来化解房地产高库存也和化解过剩产能一样,不会简单地破产清算,而是逐渐以时间换空间,一方面来培育一些有效需求,另一方面供给也要提高效率。

周一刚刚闭幕的2015年中央经济工作会议提出明年五大任务之一就是化解房地产库存。具体而言,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

同时要以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者;要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;要取消过时的限制性措施。

“之前市场上认为做减法比较多的地方可能是去过剩产能、去地产库存。但从中央经济工作会议的表述来看,选了温和市场化手段,而不是急剧做减法。”兴业证券首席宏观分析师王涵表示。

他进一步称,地产去库存更多从需求端解决,强调了农民工市民化、户籍制度改革、鼓励购买、鼓励地产商适度降价、取消过时的限制性措施等方式,从需求、价格上刺激地产销售,选择了平稳而不是激进的方式。

今年以来,中央陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策,促进房地产市场销售,政策效果持续显现。今年房地产销售有望创下历史新高,房价在热点城市的带动下也缓慢趋升。

然而,前几年高速发展遗留的库存高企问题一时难以缓解,今年11月末,商品房待售面积69,637万平方米,较10月末增加1,004万平方米,受高库存拖累,投资端呈现与销售端截然相反的冷清局面,投资增速从年初的10.4%降至11月的1.3%。

正因为中央经济工作会议祭出的六招相对温和,对于高库存难有立竿见影的效果。国际经济交流中心的王军预计,明年房地产依然会拖累经济往下走,投资增速可能有微弱的正增长。

**冀以新市民扩大需求**

对于化解房地产高库存,此次会议提出的主要应对措施包括通过农民工市民化鼓励新市民购房需求,这也在一周前召开的政治局会议中加以了强调,从各机构的测算看,这部分需求潜力不容小觑,但首先要解决的还是房价和收入不匹配的问题。

“扩大有效需求的主要阻力,在解决房价和新市民承受能力间矛盾。”中信证券房地产分析师陈聪此前分析称,2014年底,中国农民工人数有2.7亿人,他们中的大多数在务工所在城市并无购房置业,这是潜在的庞大房地产需求支撑,如果他们中的10%有兴趣在未来三年内于务工城市购房置业,平均购房面积为100平米,则就能新增27亿平米的房屋购置需求。而2014年商品房销售面积仅为12亿多平方米。

但陈聪指出,与此同时却是房价过高和农民工收入过低。2014年,农民工月均收入2,864元,年均收入34,368元,而全国商品房销售均价6,323.5元/平方米。

“根据统计局统计,实际上农民工能够在城市买房的比例不到1%。这既说明了农民工市民化可能带来巨大的购房需求,也可能说明通过农民工市民化释放住房需求任重道远。”他在报告中写道。

中国指数研究院也表示,需要更多配套支持才能形成有效需求。在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下,鼓励农民工等新市民购房,有利于扩大市场需求面,更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体,通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式,加大对农民工购房的支持力度。

“未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点,政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度,例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。”中指院称。

在化解库存方面,会议还提出了以建立购租并举的住房制度为主要方向,发展住房租赁市场等措施。这被不少分析人士视为供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点,也是住房体系长期发展的一大方向。通过非户籍人口纳入公租房保障,购买商品房转化为租赁需求,也有助于促进库存商品房去化。

**取消过时限制性措施**

中央经济工作会议还强调,要在房地产领域“取消过时的限制性措施”,简短一句话为未来政策的进一步松绑留下了空间。

“什么是过时的限制性措施?未来房地产整个产业链,从拿地、投资、消费、银行信贷恐怕都要有所改变,明显违背当前供需的措施都会得到纠正,是值得期待的。”王军点评称。

海通证券的姜超等则表示,这或许意味着在部分有效需求不足、库存较高的城市,“限购”、“限贷”、首套房认定标准、二套房首付比例等行政性限制措施,会逐步放松甚至取消,改善性需求或得到释放。

目前除一线城市和三亚以外,所有地区的限购措施基本取消,今年经过五次降息,国内存贷款基准利率均已至纪录低位,除一线城市外的商业贷款首付比例也已降至25%,改善性需求已经得到了一定的支持。

对于鼓励房地产开发企业主动降价,不少分析人士认为意义不大,收效可能甚微。毕竟在一线城市,地价不断攀升意味着成本难降,供求相对平衡,开发商没有降价动力,而在其它高库存地区,即便降价,对需求的刺激恐怕也有限。

“去库存不仅是政府的事,企业更要发挥市场主体作用,但引导企业降价的效果尚待观察。”中指院称,中央鼓励房企2016年主动降价,是从政府视角对市场主体发出的呼吁和号召,具有一定的象征意义。但从实际情况来看,依托房企主动降价带来的效果可能有限。

一线及热点二线城市,在高地价及旺盛需求带动下,房价上涨压力仍存,而更多三四线城市面临的问题是购房信心不足下的需求疲弱,不是单独依托降价能解决的问题。引导房企降价与给予其一定的税费政策、信贷政策支持结合起来,可能更易于调动企业积极性,也有利于带动企业的投资开工信心。

“展望2016,房地产发展的宽松政策环境仍将持续,但如何使已出台的多项政策不断形成衔接与协同,更好的形成政策合力,仍需要各级政府与企业不断进行执行层面的探索,去库存之路才刚刚开启。”中指院表示。(完)

审校 林高丽

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