March 29, 2016 / 5:12 AM / 4 years ago

特写:唐山烂尾楼之伤--中国去库存城市的缩影

发稿 宿泱韫

2016年1月28日在唐山丰润区拍到的一处建设工地。REUTERS/Damir Sagolj

路透北京3月29日 - 在中国河北省唐山市高新区,有两幢颇具设计感的深色高楼,轮廓线波浪般起伏,墙面活泼点缀着五彩色块,与普通公寓楼并无二致;然而,细心人若看上第二眼,便会发现部分墙面被粗暴地刷上了黑漆,来掩盖依稀可辨的白色大字:“政府做主,还我住房”。

这个名为“大陆.青年都会”的楼盘已经延期交付两年有余,院内杂草丛生,售楼处大门紧锁,是当地诸多烂尾楼中最知名的一座。

和很多中国三四线城市一样,唐山经历了2008-09年金融危机后的大拆大建,短暂繁荣后又迅速降温,从紧的货币环境导致部分本地开发商资金断裂,留下一堆烂摊子。巨大库存压力下近两年唐山楼市低迷不振。

“我家亲戚2011年买了青年都会的房子,59万,全款,当时全款有优惠,大家蜂拥,但到现在还没交房,而且是遥遥无期。”在唐山一家大型央企工作的马经理说。

而她自己也是烂尾楼的受害者,五年前买的期房至今未建成,首付12万却早已交出。马经理表示,这几年周围没被房子套住的唐山人太少了。

中国指数研究院分析师刘雪瑞今年2月在其回乡见闻报告中指出,唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3,592万平方米,而同期年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年之久。

中国房地产市场分化严重,在“因城施策”的政策指导下,一方面是上海和深圳等楼价疯涨的一二线城市纷纷勒紧调控缰绳,另一方面则是去库存压力沉重的诸多城市使出浑身解数,刺激购房需求。

如此前曾提出毕业生公积金贷款“零首付”政策而引起哗然并被连夜叫停的沈阳市,卷土重来的去库存新政就包括:对个人购买住房给予补贴或奖励,并加大住房公积金贷款支持力度,实行“认贷不认房”政策,同时降低二手住房交易税费。

河北省亦在2月底出台去库存10项措施,内容有支持农民进城购房、实行棚户区改造货币化安置、优化房地产供应、加大金融信贷支持力度、落实税收优惠政策、培育发展住房租赁市场、落实地方政府主体责任等。唐山市虽尚未推出去库存细则,但在其2016年政府工作报告中提出,积极推动房地产去库存,进一步打通供需通道,稳定房地产市场。

**烂尾楼之伤**

尽管唐山是河北省首屈一指的经济强市,人均GDP位列省内首位,但烂尾楼让唐山人在购房时心存顾虑;而这座以钢铁和煤炭等重工业闻名的城市,目前还未能吸纳太多新市民需求,反而因仅距离首都北京一个半小时的高铁路程,流失了不少年轻人。

坐车在唐山市区小转一圈,见到的烂尾楼已不下10处:嘉润蓝湾,售楼处被愤怒的业主砸了;曹家口村,楼未建起已经烂尾;世纪学庭,举目所及成片十几二十层的毛坯房,宛若空城,而工地中却仅有一台挖掘机,六七位工人在施工。

星河湾二期,五幢已粉刷一新的公寓,却毫无人气,“只差两个月就完工了,”住在临时工棚里的看门大叔说,但开发商给不出建筑队工钱,从去年10月一直停工到现在。

刘雪瑞分析称,唐山楼市呈现出典型的重工业资源型城市的共性:经济基础好,但经济结构转型困难;人口导入能力有限,市场需求不旺;房地产市场冲高回落,聚集大量库存;开发商云集竞争激烈,区域分化明显。

统计数据显示,唐山市GDP增速在2013年结束此前多年的两位数增长,降至8.3%,2014和2015年又进一步下滑至5.1%和5%,低于全国增速。

浏览2005年来唐山与全国GDP增速对比图表,请点选 tmsnrt.rs/1Ssx9yQ

“这类城市的房地产市场风险较大,若经济结构未能及时转型和调整,不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力。”刘雪瑞指出。

据其介绍,在2014-2015年两年间,唐山楼市申领预售证面积合计1,680.4万平方米,而销售总面积合计仅624万平方米,不及新上市面积的零头,市场去化压力巨大。

从国家统计局70个大中城市房价指数看,近两年,唐山的房价表现大部分时间确实不及全国均值,至今年2月,唐山房价指数已连续18个月同比下跌,不过环比在2月扭转跌势小幅上升0.1%。

浏览10年来唐山与全国房价涨幅对比图表,请点选 tmsnrt.rs/1TdKGwH

**政策暖风下刚需小跑入市**

与触目惊心的成片烂尾楼形成鲜明对比的是,市中心某新盘销售中心并不冷清。这个由某上市公司开发的省优工程,因其优越的地段和学区而受青睐,2011年开始销售至今,去化已达99%。

该楼盘销售主管俞先生称,唐山贷款利率降低了,放款更快审核也更宽松,而房价较之2013-14年的高点,普遍降了2,000元/平米左右,现在对于唐山人来说是买房的好时候。

“我们楼盘已经是尾盘销售,量不多,但最近看房人流量增加,(宽松)政策还是有效果。”他说。

据其了解,近期一些楼盘卖得很火,唐山购房者已观望了两三年,到一定年龄是刚需,这就释放了小部分需求,卖得好的楼盘基本集中在80-120平米。大型开发商的现房,更受欢迎。

前述马经理在苦等期房未果后,也于去年年中购置新房,这次她选择了一知名香港开发商的楼盘,也恰好踩到了公积金贷款利率下调的点。尽管新房还没有到手,但从去年11月开始至今每平米已经陆续上涨了几百块。

但对于后市,她却不太乐观,“即使涨也不会涨太多,有那么多烂尾在那儿。没有解决烂尾问题,人买房的时候还是会谨慎再谨慎。”

一些遭遇烂尾楼的唐山人并没有选择像马经理那样再购房。在北京一家大型外企工作的小杜,家里2010年11月被平改(平房改楼房),父母租了一年房子后到北京给她带孩子,至今平改楼未建好;而在北京一家出版社工作的唐山人小孟,唐山的表弟家五六年前遭拆迁,承诺的两套房至今还在纸面,今年要结婚的表弟,会选择先租房。

同为80后的小杜和小孟都说,他们的中学同学,大部分在北京,家里只剩老人,没什么改善需求。

尽管中央已将“去库存”定为今年五大任务,但中原集团研究中心总监刘渊认为形势严峻:三四线地区一方面是供应过剩,人均不缺房,房屋存量高,土地存量也高;另一方面是需求不足,人口增长慢甚至负增长,年龄结构老化(年轻人都去大城市)。

“因为供大于求,所以价格不会涨,价格不涨怎么刺激需求也没用。”他说,“靠压住一线,让大家去买三四线是不现实的。”(完)

(北京邵晓忆、黄凯对本文亦有贡献) (审校 张喜良)

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