April 18, 2016 / 5:31 AM / 4 years ago

综述:中国楼市3月全线回暖 热点二线城市接过沪深接力棒

作者/宿泱韫

2009年11月19日,江苏南京,一名工人在给未完工的住宅楼喷涂外墙漆。REUTERS/Sean Yong

路透北京4月18日 - 宽松的政策环境助力中国楼市3月全线回暖,以上海、深圳为代表的一线楼市热度不减,但已开始向苏州、南京等热点二线城市传递,伴随着成交的持续高位,房地产投资也开始有起色,意味着中国房地产已向全面转好迈进。

而部分二线城市的供不应求的状况开始向春节后的上海、深圳靠拢,分析人士认为,若进一步升温,不排除当地政策进一步收紧。

交通银行金融研究中心研究员夏丹认为,向下传导效应逐步显现。“房地产总体政策面的放松已经持续了一年半,成交复苏由一线向二线、向三四线城市分层向下传导的趋势逐渐明朗。”

她指出,另一方面,向外分流效应愈发突出。敏感的一线楼市由于升温过快而面临阶段性调控收紧,特别是对购房资格门槛的提高,同时限制了投资投机资金的流入和非当地户籍居民的刚需入市,导致作为第二梯队的二线重点城市分流了一部分来自一线城市的不动产购置需求。

“若这些城市量价升温过快,也可能面临政策收紧。”她表示。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,3月70个大中城市新建住宅销售价格同比升4.9%,连续第六个月上升且涨幅扩大,为2014年5月以来最高点,当时为5.6%。

从环比看,3月新建住宅销售价格较上月上涨1.1%,连续第11个月上涨,涨幅较前月继续扩大。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个,分别比上月增加15个和20个。

中国全国房价同比、环比走势 reut.rs/1SolHaU

全国、北京、上海、深圳房价同比涨幅 reut.rs/1SolC73

经过一年半的政策刺激,中国楼市持续居高的销售终于在今年年初开始向投资传导,这在统计局最新公布的房地产投资、新开工等数据中再获证实。前三月房地产开发投资增速提高至6.2%,远高于去年全年的1%,新开工面积同比增长19.2%,增速提高5.5个百分点,土地购置面积降幅则大幅缩窄至11.7%。

交通银行的夏丹预计,销售前期的恢复蓄力、政策面的持续发力、资金面的继续宽松并考虑去年低基数,上半年投资改善趋势有望保持。

同时,考虑到三四线是土地成交和新开工面积的主导,在去库存阶段,大部分三四线城市土地出让受到限制,新开工规模难有较大提升,制约投资上拉动力。她对全年的情况持谨慎乐观,投资增速回升幅度比较有限。

“总体来看,2016年一季度,在政策刺激下,重点城市市场延续去年末的趋势,成交持续走高,”中国指数研究院报告指出,其中,上海、天津、南京、苏州等城市增幅显著,长三角、珠三角的三四线城市表现突出。

报告认为,在重点城市成交火热而供应有所下降的背景下,短期市场需求大于供应,销供比在2左右,面临供不应求压力。

**二线接过接力棒**

随着上海、深圳3月底收紧调控政策,部分需求转向周边热点二线城市,将加剧当地供不应求的紧张局面,而对一线高价地望而却步的开发商,也纷纷转向二线城市布局,致使部分二线楼市全面升温。

统计局数据显示,部分二线城市房价涨势已赶超一线,并可能在短期内延续这一趋势。70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅中,排名前十的城市分别是厦门、合肥、上海、深圳、南京、北京、广州、杭州、天津和福州,其中前两个涨幅为5.4%和4.6%。

“厦门和合肥房价的高调,说明二线城市已经开始有所超越一线城市。这和一线城市管控升级后部分购房需求导入到二线城市是有关系的。后续的房价管控思路或在部分二线城市中强化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他称,1-2月份全国房价继续处于“合理”区间,而到了3月份快速进入“偏热”区间。这和3月份恐慌性购房情绪加重有直接的关联。而且部分二线城市的房价也在快速上涨,进而拉动了房价的上涨。

今年春节过后,中国部分城市房价上涨过快,二手房跳价、交易大厅人满为患层出不穷,引发监管层关注,住建部表示,问题和矛盾主要集中在一线城市和一部分二线城市,重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。此后上海、深圳等过热地区纷纷收紧调控措施,通过提高限购门槛、上调二套商贷首付比等措施为楼市降温。

沪深等地严厉的调控措施出台后,成交迅速回落,二手房的报价也有所下调,部分需求分流到周边二线城市。据中指院统计,苏州住宅价格一季度累计上涨12.97%,南京上涨7.10%。

值得注意的是,热点二线城市成交的热度已传导至土地市场。据中原集团,4月第二周苏州13宗宅地成交,合计出让金超过250亿元,平均楼面价18,830元/平方米,平均溢价率203%。目前苏州库存消化周期仅为3个月。

部分热点地区已出台举措稳定楼市,但严厉程度均不及沪深。苏州市3月中曾发布新政,加强土地供应管理,完善商品房预售管理,并提出备案预售房价一年内不宜超过12%。央行南京分行和江苏银监局则规定,将严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”,对于有购房贷款记录的借款人家庭,不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

中指院表示,总体来看,随着当前城市房地产市场分化加剧,分类指导、因城施策仍是各级城市房地产调控的主要基调,未来一段时间各地施政仍将呈现三四线高库存城市千方百计去库存、一二线热点城市加码调控稳定市场的基调。

具体而言,库存压力仍然较大的三四线城市未来或将有进一步宽松政策助力,如鼓励农民工购房、加快货币化安置等。房价上涨过快一二线热点城市,调控政策将继续收紧为楼市“降温”。(完)

审校 杨淑祯

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below