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深度分析

焦点:中国首套房贷首付比例再降低至二成 助力去库存为投资企稳铺路

撰写 宿泱韫

2013年7月18日,沈阳一片别墅旁的新建住宅楼。REUTERS/Stringer

路透北京2月2日 - 在中央经济工作会议明确去库存为今年五大任务之一后,中国房地产迎来新年首个利好。央行最新宣布,不限购城市居民首套房贷首付比例最低可降至二成,这将降低居民购房杠杆,扩大购买力,为楼市销售加油添火。

而鉴于中国目前房地产库存高企,从销售到投资传导的时间明显拉长,即便成交保持热度,也难以在投资、新开工上立竿见影,分析人士预计,未来两三年政策暖风不会停,以便能打好房地产持久战。

“去库存是供给侧改革第一要务,激发房地产合理需求是去库存第一要务。下调公积金首付后,下调一般贷款首付顺理成章,不排除进一步下调可能。”民生证券宏观分析师朱振鑫表示。

他将此次出台政策视为房地产持久战再下一城,并预计未来两三年,房地产政策暖风不会停,一方面60亿平方米库存需要去,另一方面房价整体已经几乎没有上涨风险,政策有松动空间。

他认为,下一步可能出台的政策包括:交易环节税费进一步调整(放松征收标准,改变征收方式)、住宅标准调整、保障房以租代售、组建国家住房银行等。不过,限购放开可能性不大。

中国央行在去年9月30日曾对房贷做出调整,在不“限购”城市,居民首套房商业贷款最低首付比下调至不低于25%。

“降首付将刺激楼市销售,但影响范围局限于供求相对平衡的少数二三线城市,对库存压力大的地区不会有明显效果。”中原集团研究总监刘渊表示。

但他同时称,从目前政府可选的政策来看,非限购城市降首付已经是相对较好的选择了。从2015年救市政策的效果来看,减税降息等全国一刀切政策对一线城市效果更显着,反而会加大地区间不平衡。

中国各地区房地产市场去年加剧分化趋势。从统计局最新公布2015年12月的70个大中城市房价指数来看,多数城市房价并未大幅上涨,但深圳、上海为代表的一线城市同比涨幅达到两位数,深圳更是接近50%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,限购和一些房价上涨过快的城市,实际上对于此类政策可能是无动于衷的。

对于限购城市来说,此次文件已明确不进行调整。而对于房价上涨过快的二线城市,如苏州等,也预计不会有调整。因为房价上涨压力过大,盲目下调并不科学。

对于一些大城市周边的三四线城市来说,比如京津冀的燕郊、廊坊,长三角的昆山、嘉善,珠三角的东莞、惠州等,要看当地政府的楼市调控意识,一旦下调,市场交易会快速飙升。而中西部的三四线城市放宽后并不会出现市场交易飙升的态势。预计在春节后会逐渐显示出政策的积极效应。

央行周二表示,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

**为投资企稳铺路**

在高库存压力下,房地产销售端回暖向投资端传导已不同以往,去年房地产销售额创新高,但投资增速却一路下行至1%,此次降首付有助于进一步刺激销售,为投资企稳铺路,但房地产市场的全面改善还需时日。

华东某大型券商房地产分析师表示,此次政策有助于解决新开工和二线以下城市去化痛点,政策实质将加大居民购房杠杆并扩大购买力,考虑低基数期逐步来临,将为新开工恢复提供前提。

他并称,房价弹性决定地产投资复苏力度。价格直接关系项目盈利能力和开发商开工意愿,温和上行叠加低基数一起到来将对上半年地产投资触底回升起到积极意义。

交通银行金融研究中心研究员刘学智则指出,政策趋于宽松,对房地产市场有很好的促进作用,但要传导到投资,目前看还不是很明朗。去年二季度之后房地产销售逐渐回暖,但由于库存比较高,到现在还没有带动投资趋稳。

“当市场出清到一定程度,才能对投资有带动。近期房地产投资还有下行压力,预计下半年趋稳。”他表示。

此前召开的中央经济工作会议将去库存列入今年五大任务之一,具体措施包括通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场;鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组等。[nL3S14B1Q6]

“新政是新年去库存大战的第一枪,也是双限解除后的最具杀伤力的一招。在货币适度宽松的背景下,降低首套和二套房首付比例会进一步有力支持刚需和改善型住房需求,降低购房者的资金压力。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示。

他预计,存销比较为健康的城市短期内成交量会继续走高,价格小幅上扬。值得注意的是,中央对投资型需求保持继续压制的态度,对于三套房及以上购买需求并未提及。即便新政能大大刺激需求面,在投资型需求仍不被支持的情况下,去库存仍面临很大挑战。

“正所谓出来混总要还的,前几年的土地盛宴所造就的过剩产能的去化是要付出代价的,不是投资型需求入市带来更大的资产泡沫,就是承受相对漫长的痛苦去库存过程。”他指出,去库存可以刺激,但真正起作用的还是市场规律,要对此保持清醒的认识,亦不可盲目乐观。(完)

审校 曾祥进

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