November 22, 2013 / 4:18 AM / 7 years ago

中国房地产发展长效机制渐行渐近

* 三中全会对房地产的表述寥寥,相关改革利在长远

图为高楼林立的北京市区景象。REUTERS/Jason Lee

* 建立不动产统一登记制度为长效机制铺下基石

* 但行政调控手段暂难退出

* 短期仍呈现地区分化,一线热络的格局

作者 宿泱韫

路透北京11月22日 -尽管中共十八届三中全会改革决定直接涉及房地产的内容寥寥,让过高的市场预期扑了空,但在财税、土地流转、户籍等方面的表述,勾画出了中国房地产可持续发展的远景图,有助于加速调控“去行政化”,稳定市场预期。

而国务院本周三有关建立不动产登记信息管理平台的表示,加之财政部长楼继伟强调加快房产税立法和改革步伐,与三中全会决定相呼应,为徐徐而来的房地产发展长效机制铺下一块基石。

十八届三中全会此前发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,建立全社会房产、信用等基础数据同一平台,推进部门信息共享;加快房地产税立法并适时推进改革;健全符合国情的住房保障和供应体系;研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。

土地改革方面,建立城乡统一建设用地市场的表述,为实现土地流转增加供应,改善用地结构留下遐想空间;“使市场在资源配置中起决定性作用”则让不少业内人士对房地产调控逐渐去行政化抱有信心。

中国房地产业协会副会长朱中一认为,三中全会决定中的改革与建立房地产长效机制关联度很大,土地、财税、住房保障、直接融资都有所涉及。

“现在的问题是如何过渡到市场化,这是个长期过程。所以政府要把政策过渡好,政府和市场要相互衔接。”朱中一表示。

作为见证中国房地产业发展史的资深业内人士,朱中一在多个场合提及理想模式--住房双轨制,通过政府提供基本保障,和市场满足多层次需求(而且是通过“租”和“售”两种方式),来解决住房问题,实现住有所居。

新一届领导层虽然对房地产表述不多,但市场近一年来已基本揣测出其思路,较之以往的抑制需求,本届政府更注重增加房地产的供应,尤其在以保障房为主的低端住宅供应方面下了功夫,强调“加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”。国家主席习近平最近也表示,要构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,千方百计增加住房供应。

“未来的住宅供应体系将会走向‘三元供应格局’。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松等在最新报告中指出。

“三元”包括针对底层家庭的安居需求,通过保障房政策给予支持,以守住住房政策的“底线”,覆盖流动人口,且主要“靠租”,合并公租房和廉租房;针对中间“夹心层”的商品房需求,通过财税、金融等手段的定向支持,使之有能力满足自住型的首套商品房需求;针对高收入家庭的改善梦需求,通过房产税等手段予以适度抑制。

**从不动产统一登记切入**

今年以来“住房信息联网”和“房产税试点扩大”始终是中国楼市的热词,与民众热切盼望形成对比的是,两者并没有获得实质进展,这让部分人士对长效机制建立能否顺利推进存有质疑。

不过三中全会后,国务院常务会议即表示将整合不动产登记职责,由国土资源部负责指导监督,建立不动产统一登记制度,加之此前国务院已明确提出将于2014年6月底前出台不动产登记条例,这或许是开始执行的一个积极信号。

“不动产的登记和查询平台,包括(房地产税)立法,都是第一步,为未来收税做准备。”兴业银行首席经济学家鲁政委表示,只有把数据整明白,才有可能让调控管理成为“有导航仪的驾驶”。

“我认为这也是中央政府对房地产没有出明确调控政策的原因,得先把底摸清楚搞明白。”他说。

中国房产信息集团(CRIC)研究中心分析师杨晨青、陈开朝则在报告中对该任务的可执行性做出肯定,指出各地在中央统一监督指导下,结合本地实际,将不动产登记职责统一到一个部门,而这个工作组显然直接受中央的直线监督领导,这样就可跳出各种利益集团的藩篱,中央将可以积极作为的态度全力推进,让全国不动产统一登记系统提速建成。

作为住房信息联网和房产税政策的基础,不动产统一登记制度的建立将为楼市调控的长效机制建设铺下基石。

同时,财政部部长楼继伟在解读三中全会决定时表示,中国将加快房产税立法和改革步伐,减少房产建设和交易环节税费,清费立税,增加房产保有环节的税收。

自上海和重庆近三年前开始征收房产税以来,尚未有其他城市加入试点,今年市场上虽有多个版本的房产税试点扩围方案流传,但始终未能成真,业内人士认为,此次三中全会强调房地产税立法,或将加快房产税征收进程。

**短期政策难改观**

当然,长效机制真正发挥作用尚需时日,短期看楼市,一线和部分二线城市过热,部分中小城市供给过剩的现状难以明显改观,这也意味着现行的行政调控在一些城市不太可能退场。

“长效机制的另一层意思是起作用肯定比较慢,不会像限购限贷一样立竿见影。现有行政措施退出也不会是很快的事情,不然市场失去约束之后又会有供求不平衡。”中原地产研究中心总监刘渊表示。

巴曙松也指出,房价控制依然占有重要的决策权重。尽管短期的行政干预不符合市场化的长期方向,但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线而言,毕竟这是短期内最直接的手段。而且,房价控制依然是问责考核的核心,四个一线城市在象征着市场化改革的十八届三中全会前后,分别启动更加严厉的行政干预政策即可印证这一点。

在旺盛需求推动下,北京、上海、广州和深圳四大一线城市今年房价涨幅始终居前,最新统计局数据显示,10月一线城市房价同比涨幅均超16%,远超全国9.6%的均值。

四地均已出台举措收紧房地产调控政策,内容涉及提高二套房贷款首付比例至七成以上,调高非本市户籍购房缴纳税收或社保年限要求,也有较偏向市场化的手段,如增加土地供应,以及面向刚需的中小户型住宅。

即便如此一线城市的热度一时也难完全压制。据链家地产市场研究部统计,今年迄今北京土地出让金总收入达1,610亿元人民币,同比上涨205.65%。就在上日,朝阳东坝南区地块以总价51.35亿元的高价被恒大地产摘得,刷新了年内北京单块土地出让最高总价,剔除自住型商品房等配件面积,普通商品房部分楼面价接近5万元/平米。

链家地产市场研究部张旭在报告中指出,临近年底,加上收紧性政策加深,以及三中全会所传递出来的对房地产行业有深远影响的政策信号,不能够说对房企的乐观预期完全没有影响。整体看,房企拿地积极性可能会稍有收敛,但仍不足以对土地市场形成明显冲击。

“年底之前,对于优质地块的‘争夺’依然会继续上演。”他在报告中称。(完)

(审校 林高丽)

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