December 26, 2017 / 3:39 AM / a month ago

狗年展望:调控从严中国楼市将迎“小年” 长效机制落地待更精细

撰写 宿泱韫

路透北京12月26日 - 较之各线城市房价轮番涨、调控层层加码的2017年,明年的中国楼市料显得“波澜不惊”:高层一再强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,意味着现阶段总体严厉的调控政策将延续,业内人士普遍预计2018年将是成交下滑、价格平稳、投资趋缓的小年。

不过在调控从严背景下也会考虑因城施策,政策指向更加精准化;与此同时,房地产长效机制也将实实在在开始落地,共有产权住房、租赁住房的支持政策今年已陆续出台,在银行、国企、互联网巨头各类机构积极布局租赁市场之际,业内人士也提出了警惕租赁市场供需结构错配等冷静思考,而这些或许正是接下来落实过程中应该着力解决的痛点。

“2018年中国楼市的主题词就是制度建设,应该也不会有价格上过于剧烈的波动。”中原银行首席经济学家王军称,未来调控措施不大会像今年这么密集,也不会更严厉,今年政府采取限购限贷限售等直接干预措施,主要热点城市的楼市交易几近冻结,避免了价格的大起大落,为制度建设营造了较好环境。

王军认为,下一步政府希望通过各种方式建立长效机制、住房制度,从制度层面而非调控干预市场运行的层面,来扭转房地产市场定位不够准确、制度建设忽略中低收入人群的现实。“住房居住的四梁八柱要逐渐建立起来,现在还刚刚开始。”

根据2017年中央经济工作会议要求,明年要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度;完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

住建部部长王蒙徽在稍后召开的全国住房城乡建设会议上将明年工作任务进一步细化,他称,明年要抓好房地产市场分类调控,将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

“从短周期看2018毫无疑问是个小年,成交量不会有大的起色,成交价相对比较稳定,继续保持低温下行的走势。”链家研究院院长杨现领上周在一次会议上表示,“但同时2018年又是大周期的开始,站在我们房改20周年、十三五发轫之年的角度,2018年会掀起新的故事。”

易居研究院则将2018年特征总结为“回归理性,防止大落”。他们也认为,2018年将是全国房地产市场实质性降温,回归理性的一年,但同时提出,要防范降温过快过猛,房地产调控的重心要逐渐由防大起,转向防大落。

在调控层层加码后,中国房价涨势逐步趋缓,国家统计局70个大中城市房价指数已连续一年同比涨幅收窄,环比涨幅则从上半年的0.6%、0.7%回落到近几月的0.2%、0.3%。路透在12月进行的季度调查结果显示,中国住宅均价明年将延续涨幅收窄之势,上半年预计上涨2%,到年底降至同比涨幅持平,三四线楼市的降温是影响房价涨势的主要因素之一。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图:tmsnrt.rs/2osWeVr

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图:tmsnrt.rs/2CQ6kTs

从区域看,明年很难再现一二线冰冻三四线火爆,不少业内人士看好二线城市表现,“抢人大战”已在部分二线热点城市出现,近十个城市出台政策(如武汉的房票制度)支持满足一定条件的人才购房。链家的杨现领在谈及中国楼市趋势时表示,房地产主战场从三四线回归重点二线,二线城市未来的人口流动、各个方面的潜力会更大。

他并称,目前房价高于全国平均水平的城市仅占两成,房价涨幅超过全国的城市仅一成,涨价集中度在加剧,未来房地产市场几个的上涨会越来越集中于少量的城市。

**政策:严厉中有微调**

决策层强调“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,“促进金融和房地产良性循环”,意味着明年调控政策整体不会放松,但住建会议上提及的“满足首套刚需、支持改善需求”、“库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”,预示调控将更精准化,因城施策,在部分地区可能存在较今年边际改善的空间。

“明年从我们的角度还会是政策市,”某热点城市接近监管层的人士称,政策明年还会延续,但也会密切关注市场变化来决定是否微调,目的还是要稳住市场;明年除了二手房,纯市场化交易的住房会很少,入市的新房更多是共有产权房、限价房(限房价竞地价)、公租房等。

中国本轮楼市调控始于2016年9月30日,此后不断加码,今年3月17日北京祭出严厉调控政策后立即有数十个城市跟进,9月底重庆、长沙、南宁、贵阳和南昌等近十个二线城市又密集出台新政,限售成为本轮调控特点之一;同时,由于本轮楼市周期上行一定程度上源于居民加杠杆,住房信贷今年也加速收紧,消费贷、首付贷等流入楼市的资金遭严查。

交通银行金融研究中心在报告中写道,中央经济工作会议提及的“金融和房地产良性循环”可能是要求金融既要支持和促进房地产市场的良性健康发展,但也不能助长房市投机和泡沫,预计2018年会继续鼓励和要求金融机构支持住房租赁市场发展,同时严查消费贷进入楼市、严格执行现行房贷政策。

一些业内人士认为住建部长王蒙徽讲话释放出边际放松的信号。海通证券房地产分析师涂力磊点评称,住建部明确表达支持刚需、首改,按照以上思想,“二套及以下住房”政策不同地区会有明显差异,松紧程度根据各地形势而定;“二套以上住房”不论在资格还是贷款问题上都不会有任何松动。此外,库存较高区域政策仍将继续友好。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出,支持改善需求较2017年的基调略有放宽,不排除对于部分首套房和二套房的重新认定、普通住房和非普通住房的认定等方面有微调。

此次住建会议还公布了明年的棚户区改造目标为580万套,这明显高于之前市场普遍预期的500万套。今年实际完成棚改共609万套。

**长效机制加速落地**

有别于以往,今年楼市短期调控和长效机制推进齐头并进,在培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点上均取得明显进展,从国家到地方新政频出,从银行到互联网巨头各大机构纷纷加入,明年料将在今年搭建的框架下,继续完善,让政策更好落地。

“明年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。”中国指数研究院报告称,据其测算,2016年中国住房租赁市场规模达1.38万亿元,至2020年可达近2万亿元;主要市场集中在重点城市群,核心城市中高端租赁发展空间大。

易居也在报告中指出,2018年会在三元供应模式上发力,即形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系。相关的住房供应体系也会引导不同的资金和资源导入。

“明年还是会强调租房,赋予租房人更多权利,建立统一的租赁平台,保障租户的权益,培育支持一大批住房租赁企业,国企也会进入这一市场,”前述热点城市接近监管层人士称,当前该市的租赁住房市场还不够精细,有些需求满足起来有困难,比如高端商务人群对高品质租房的需求,蓝领们追求性价比的租房需求。

链家研究院认为租赁市场存在供不应求的市场矛盾,要解决有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领、低收入人群、农民工五类人群不同的租住需求,为其提供以可支付为核心的配套资源及服务,建立市场为主、政府为辅的多元供给结构。还要针对三类城市(第一类北上广深、第二类强二线城市、第三类弱二线及三四线城市)阶梯性布局,因类施策。

链家研究院的杨现领在会议上举例称,比如对农民工而言,他们需要安全的床位产品,但这样的产品很难推出,因为它们通常无法满足消防标准以及5平米的人均居住面积条件。

业内人士还担心,集体土地入市固然有利于发展租赁市场,但有些土地地处偏僻能否建设适应市场需求的房源;全国真正面临租赁市场供需矛盾的城市并不多,对这些城市而言可能需要较长时间来解决供应短缺和结构问题;租赁市场供应的主体大部分还是个人,企业政府在其中能起到多大的作用?

在长效机制建设方面,还有一项利器至今未出鞘,财政部长肖捷在党的十九大报告辅导读本中撰文称,按照立法先行,充分授权,分步推进的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

这篇文章早在11月已收入辅导读本,但在中央经济工作会议前夕又刊登在人民日报上,引发对中国房地产税开征如否提速的讨论。不过在经济工作会议对房地产的表述中,并未出现房地产税。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文此前接受路透采访称,房地产税立法已至加快推进的关口,经过多年讨论也到了水到渠成之时,明年应当提交全国人大进行审议。本届人大五年立法规划里曾提到房地产税法作为一类立法项目,明年3月本届人大任期将结束,到了兑现承诺的时间。(完)

审校 乔艳红

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