July 30, 2018 / 4:20 AM / 4 months ago

特写:中国中小型房地产开发商愈发青睐夹层贷款

路透7月27日 - 中国中小型房地产开发商越来越多地使用夹层贷款,因监管部门继续限制其获得传统银行融资。

资料图片:2016年1月,美元和人民币纸币。REUTERS/Jason Lee

上个月,金奥地产筹集了一笔8,800万美元夹层贷款,以为一个商住混合项目融资。专注于中国的房地产投资管理公司汇贯.南丰投资管理(InfraRed NF Investment Advisers)提供了这笔两年期离岸贷款,包含为期一年的延展权。

汇贯.南丰已成为一家为中小型房地产开发商提供可替代融资的公司。这些开发商面临融资难、在岸和离岸融资成本上升的困境,因为政府限制了他们的借款选择,同时国际投资者依然警惕违约风险。

“开发商需要一些喘息的空间。对他们来说,向我们借款是很合理的,”汇贯.南丰投资总监简公泰(Grant Chien)表示。“我们的策略真的很简单:挑选当地的佼佼者,或者是最畅销的项目。”

金奥地产的这笔贷款整体回报率为15-20%,比离岸银行贷款或高收益债券更加昂贵,不过这些工具的定价也在上升。

比方说雅居乐集团2022年到期的美元债券收益率现为8.39%,高于3月时的4.5%。该公司7月11日为两年内不可赎回的三年期债券支付8.5%的利息。该中型地产商评级为Ba2/BB(穆迪/标普),称本月进行的121.3亿港元等值(15.5亿美元)四年期再融资贷款的最高综合收益为520个基点,高于同业及其之前的贷款。

**融资备选项**

汇贯.南丰认为有更多机会,因传统流动资金池枯竭。该公司着眼规模在1-3亿美元及以上的贷款,并预计年底前再完成一两笔交易。

除融资限制之外,中国地产商还面临政府为控制房价上涨而对新项目价格的限制,该政策导致某些地区的新房价格低于二手房。

金奥地产的夹层贷款将帮助为江苏省扬州市的一个项目融资,该项目面积约为200万平方米,以住宅为主,同时拥有酒店、写字楼和零售物业。

这个地产项目的原先拥有者也是一家小型地产商,因缺乏建设资金而将该项目以不良资产的形式出售,金奥地产由此购入。该项目的原有债权人包括中国华融资产管理以及关联企业,他们也帮助重组并拯救该项目。

该项目中的100万平方米主要是可销售住宅,金奥将利用夹层贷款来推迟这些住宅的预售时间,期望地方政府之后能批准他们提高售价。

扬州市政府在最近已经将该项目的售价上限从两年前的每平方米9,000元人民币提高到10,500元。该地块附近类似的二手房价格则要高出20-30%。

算上金奥的优先级债务,这笔融资的贷款与价值比率为65%。夹层贷款部分附带多重保护,以防范下跌风险,比如:担保品包括9亿美元的资产组合,以及控股扬州项目的一个海外投资机构的股权,还有超过本金和利息三倍以上的债务覆盖率。公司还与其他银行达成了多个债权人安排协议。(完)

编译 许娜/王丽鑫/高琦 审校 王颖/徐文焰/张荻

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