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财经视点

监管重压下中国内地房企销售降温 再融资环境不容乐观--惠誉博华

路透香港9月16日 - 惠誉评级在中国全资拥有的在岸信用评级公司--惠誉博华周四发表报告称,内地监管层对债务规模的强管控,以及销售降温,削弱了房地产企业的现金流和流动性,预计这一局面仍将持续。

报告并指,近期对个别房企负面舆情的报导和发酵也对资本市场信心产生影响,房地产企业的再融资环境不容乐观。

报告称,除了持续强化对房地产非标产品、银行贷款、信用债、美元债等渠道的监管,监管层还针对表外债务、商票、专户监管等方面加强了管控。房地产贷款集中度管理政策成效立竿见影,6月份以来,多个城市、银行出现房贷额度紧张、放款周期拉长的现象,部分城市上调房贷利率,尤其是二手房贷款受影响更大,房地产市场降温明显。

在一系列调控政策下,房地产行业销售累计同比增速持续收窄。今年1-8月,房地产行业销售金额11.9万亿元人民币,同比增长22.8%;销售面积11.4亿平方米,同比增长15.9%。

在房价、居民杠杆双双高企,政策调控颇为严厉背景下,报告预计下半年房地产行业销售增速维持下滑趋势,全年行业销售金额同比或将下降。

惠誉博华选取了重点跟踪的18家房企作为样本,今年上半年这些企业营业收入合计14,482.8亿元,按年增长18.1%;净利润合计1,405.4亿元,同比跌11.2%,样本房企延续了“增收不增利”的趋势。

此外,自“三道红线”出台后,一方面房地产行业开启大规模降杠杆行动,另一方面,严峻的融资调控叠加行业信用风险事件频发的影响,引致房企再融资难度加大。多重因素综合影响下,房企有息债务规模持续压降,短期债务降幅更为明显。

同时惠誉博华也关注到,样本房企扣除合同负债后的总负债规模仍处于持续增长趋势。根据1-8月数据,拿地销售比较高的样本房企普遍财务稳健,具有较大的财务灵活性。

至于到期债务压力大的样本企业,报告认为其短期偿债能力恶化的可能性更大。房企在流动性危机发生之前,通常会通过转让资产或股权等方式缓解资金压力,很难通过借新还旧的方式滚动融资。

上半年该行的样本企业中,富力、恒大和金科股份的现金短债比低于1,净负债率在1倍以上。

该行认为,目前行业销售步入下行通道的形势下,短期流动性充裕的房企将有更大的腾挪空间,从而以时间换空间,在分析房企信用品质时需重点关注公司的流动性和再融资能力。(完)

记者 梁慧仪;审校 张喜良

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