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焦点:调控周年中国楼市持续降温 政策力度不松长效机制更明
2017年10月23日 / 凌晨5点28分 / 1 个月前

焦点:调控周年中国楼市持续降温 政策力度不松长效机制更明

路透北京10月23日 - 始自去年9月30日的中国本轮房地产调控已满一周年,调控措施不断加码,效果持续显现,今年9月全国房价整体仍处于降温通道,而中共十九大重申“房住不炒”的政策主基调,意味着年内楼市将延续稳中趋缓之势。

资料图片:2013年6月,北京,一处住宅建设工地的吊车。REUTERS/Kim Kyung-Hoon

从国家主席习近平在十九大的报告内容以及住建部部长王蒙徽的表态来看,当前的房地产调控力度短期内不会放松,“四限”(限购、限贷、限价、限售)措施暂无退出可能,部分城市可能因楼市过热再遭“打地鼠”,同时长效机制的轮廓愈加清晰,预计更多城市将推出租购并举的配套措施。

“调控效果有望继续影响2017年四季度市场,10月开始将有更多的城市进入同比房价出现下调的趋势中。”中原地产首席分析师张大伟称,调控政策带来的一二线城市房价拐点全面出现,最近三年,15个热点城市连续两个月出现全面(环比)停涨,深圳、上海、成都同比下跌,北京等接近持平。

他进一步指出,在一二线持续调控、出现部分城市降价的情况下,三四线依然支撑了整体市场。这种手术刀式的分类调控,是历史第一次实现了市场的精准调控,不一刀切。

“所以未来的楼市依然会是分化的,调控政策也将继续坚持‘打地鼠’。”张大伟表示。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算,今年9月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比升6.3%,连涨24个月,但涨幅连续第10个月收窄,低于上月的8.3%;环比上涨0.2%,连涨29个月,涨幅与前月持平。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出,9月70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看,热点城市新建商品住宅价格全部下降或持平;从同比看,涨幅均继续回落,回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

据其介绍,70个大中城市中一线城市房价环比继续下降,二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。初步测算,9月一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

国家主席习近平在十九大报告中强调,坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

住建部部长王蒙徽周日在十九大新闻发布会上表示,房地产调控成效显现,市场总体保持稳定,预计四季度全国楼市延续成交量增速回落、成交价格趋于稳定的走势,将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,并抓紧推进住房租赁市场的立法工作。

中国股市地产类指数早盘收跌0.67%,沪市大盘基本持平。

中国70个大中城市房价同比与环比走势图: tmsnrt.rs/2la7rID

中国全国、北京、上海及深圳房价走势图: tmsnrt.rs/2xZkcvJ

**调控不放松**

在传统旺季的“金九”,中国不少地区进一步加码楼市调控政策,最引人注目的是重庆、长沙、南宁、贵阳等近十个二线城市在9月第四个周末密集出台包括限售在内的新政,以遏制楼市投机,分析人士普遍预计,从十九大传递的信号看,对楼市投机行为的抑制不会放松。

“本期无论环比或同比,均继续呈现三线城市增幅最快、二线次之、一线最慢的情形。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹称,这与房地产调控持续从紧和针对性纠偏分不开。

她指出,目前实行限售措施的城市已累计超过50个,从地区指向上看,多是针对短期楼市出现异动的地区进行的定向纠偏。靴子落地,打破了部分市场预期对调控是否可能在“9·30”这个时间窗口转向的猜测,保持了政策的连续性和稳定性。

与此同时,9月央行营管部对北京地区上调首套房贷利率明确表示支持,多地监管部门要求银行对个人经营性和消费性贷款变相入市的情况展开排查。9月全国首套房贷款平均利率为5.22%,相当于基准利率1.06倍。夏丹指出,上调首套房贷利率的范围可能继续扩大,个人按揭贷款政策将继续从严。

中原的张大伟也表示,限售事实上就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照3-5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。

他预计,限售未来将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售,核心分布特点是,房价上涨城市,位置在一二线热点城市周围。限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

克而瑞研究中心杨科伟、柏品慧认为,以淮安、盐城、徐州等为代表的新晋热点三四线城市将成为下一阶段调控重点,预计更多三四线城市将跟进落地乃至升级“四限”新政,以便缓解房价上涨预期,维稳房地产市场。

统计局数据显示,9月涨幅居前的城市依然集中在三四线,分别为安庆(新建商品住宅环比涨幅0.9%)、长春、哈尔滨、济宁、南充(均为0.8%)、沈阳和西宁(0.7%)。

**长效机制渐行渐近**

今年以来,租售并举相关政策加速推进,试点城市也在加快配套落地,而十九大习近平表示“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,更是从最高层面明确了这一长效机制的重要组成部分。

“在十九大开幕式上,‘房住不炒’、‘租购并举’、‘住有所居’,三个短句、两次掌声。”交通银行的夏丹称,这传达了决策层让房屋回归居住本质、打击投机炒作的决心,未来房地产调控将坚持“房住不炒”核心定位不动摇,“租购并举”等长效机制建设步伐将加快。

她指出,十八大关于住房制度的提法为“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”,立足于商品房和保障房“两条腿走路”,侧重于加强保障性住房的建设和管理。十九大在原有基础上补充了住房供给体系的缺位,将租赁提升到与出售同等的地位上来,并以培育住房租赁市场作为建设房地产长效机制的一个重点方向。

夏丹预计,未来一段时间,地方层面将跟进出台一系列支持住房租赁建设的政策,通过财政补贴、税收优惠、专项供地等方式,鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,构建租购并举住房制度的脚步将明显加快。

克而瑞的杨科伟等称,继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作,多个城市纷纷跟进,将利好新政具体落实到执行层面。更为重要的是,土地供应端予以积极支持,上海、杭州、广州等市密集挂牌并出让多宗纯租赁用地,租赁用地成交规模持续提升。

他们认为构建租购并举的住房制度乃是房地产市场长效机制的重要环节,预计更多大中城市将着力发展住房租赁市场,并在供地环节予以重点支持。

夏丹举例称,截至目前上海推出的15宗租赁住房用地建筑面积约110万平方米,按套均面积约80平方米计算,可形成租赁住房供应1.4万套,为年均目标的1/10,这也意味着后续将有更大规模的租赁住房用地推出。(完)

审校 林高丽

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