September 27, 2018 / 8:53 AM / 3 months ago

香港主要银行加息对供楼负担影响有限 外围利淡或令楼市短暂回调

路透香港9月27日 - 香港主要银行周四宣布12年来首次上调最优惠利率(P),为香港进入加息周期揭开序幕。是次银行加息12.5基点,为美国升息幅度的一半。地产市场人士认为,升息对供楼人士的实际供款增加有限,加上市场早已消化加息预期,相信暂时对楼市影响不大。

高力国际亚洲区估价与谘询服务行政董事张翘楚表示,假设以一套价值550万港元的私人住宅,以借八成按揭供款25年计算,加息后每月利息开支亦只增加277港元,所以加息对供楼人士的心理影响多于实际影响。

此外,他指出,加息后物业收租投资仍然为正利差(positive carry),即物业回报率高于借贷成本。若以前述550万港元的物业计算,加息后的利息成本为1.845%,仍低于香港各类住宅物业平均回报率2.24%的水平。

“未来要加息六次(每次0.125%),按揭利率才会突破3%的心理关口。假如租金升幅大于楼价升幅,理论上就会变成negative carry(负利差),这样对楼市的影响就会较大。”张翘楚称。

所以他预期,未来两年楼价仍有可能继续上升,但升幅将减慢,而未来几个月甚至到明年首季楼价可能会出现轻微调整,但明年第二季后有可能回升,反弹速度甚至可能快过之前下跌,即重覆2015/16年时楼市曾出现六至七个月的回调后反弹的情况。

美联物业首席分析师刘嘉辉表示,利率走势只是影响楼市的其中一项因素,反而现时外围环境充斥利淡气氛,当中中美贸易战恶化令下半年楼市气氛扭转,二手交投由旺转静,估计下半年二手住宅注册量约1.85万宗,较上半年约2.71万宗下跌逾三成。反观近期新盘推盘步伐加快,部份更以贴近市价推售,加上不同的按揭优惠,吸引市场购买力,预期下半年一手私楼注册量超逾万宗水平,比起上半年约7,700多宗升逾三成。

刘嘉辉预期,第四季香港楼价有下调压力。然而,本港经济基调良好,失业率低,而且刚性需求持续,加息因素早被市场消化,因此预期楼价不会有太大的调整幅度,估计第四季楼价回落约2至3%,而全年楼价则升约10%。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,汇丰银行率先公布上调最优惠利率,并仅加息0.125%,负面消息变正面,反映香港经济十分稳健,银行资金充裕,暂时无迫切需要加息,对业主及准买家可算是惊喜,相信加息对楼市的影响会进一步减低。

在银行正式宣布加息前,财政司司长陈茂波表示,香港超低息环境将成过去,未来息口趋升机会比较高,这对市场和资产价格都会有影响。

政府发表的7月全港私人住宅楼价指数连续21个月创新高,而楼价此番升浪已长达28个月。不过皇家特许测量师学会(RICS)稍早发表的香港住宅市场调查报告指出,预期未来三个月香港住宅市场价格将会下跌,将为近两年以来首次下跌,反映市场关注中美贸易的紧张关系、预期利率上升和过高的楼价窒碍住宅价格上扬,买家需求更是近两年来首次下跌。(完)

记者 梁慧仪; 审校 林高丽

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