December 23, 2019 / 8:54 AM / 8 months ago

《鼠年展望》香港楼市大约在冬季 唯盼寒天不太冷

记者 梁慧仪

资料图片:2017年8月,香港,维多利亚湾和市区天际线。REUTERS/Bobby Yip

路透香港12月23日 - 2019年可说是香港自回归以来社会和政治上最动荡的一年,经济陷入10年来首次衰退差不多已成定局,而楼价自6月起连续下行的这股颓势,可能至少在2020年上半年仍难以摆脱。

尽管自2009年起出现的房地产牛市或不能在鼠年延续,惟过去多年支持楼价不坠的低息环境、住房供应不足、资金充裕等基本因素其实未有太大变化;香港楼价与短期经济表现继续“脱节”,同时本地刚性需求保持强劲,市场人士认为楼市长远并不那么悲观。

“6月之后香港发生这么大的事,但楼价只是从顶峰下跌不到6%,实在太少...楼价与经济环境完全脱节。”星展香港经济师谢家曦说。

谢家曦解释这主要有三个原因。首先,香港低息环境持续多年,不少人心态是希望买“砖头”保值;第二,特首林郑月娥在10月施政报告中放宽九成及八成按揭保险楼价上限分别至800万港元及1,000万港元后,释放了购买力;第三是香港人口不断上升,长远土地仍短缺,即使政府拟引用法例收回部分私人土地作公营房屋发展,但只是杯水车薪。

香港楼市自2009年反弹以来,住宅楼价累积升幅高达2.6倍。政府公布的私人住宅楼价指数显示,在本地社会运动及经济转差触发的本轮楼价跌浪中,楼价6月至10月累计跌5.2%,但因上半年楼市畅旺,1-10月楼价指数累计仍升4.6%。

**阴晴不定**

令香港经济及楼市2020年较难预测的主要原因,是现在出现的不确定因素前所未见。

戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿指出,香港自回归中国以来经历的几次楼市大调整,主要原因都是外围金融市场动荡引发,令经济基调受损造成的危机。

“但这次中美贸易谈判及香港社会事件这两因素太dominant(突出)。我不会认为这两项因素会永远存在,一定有解决的一天,但长远仍要看政治事件对香港经济的基调有多深及多长远的影响,而这方面暂时仍未能预计得到。”他说。

自2019年6月初至今,香港历经了逾900场示威,上百万人上街示威,逾6,100人被捕,警方使用催泪弹、橡胶子弹上万枚。事件令社会严重撕裂,重击本地消费及相关行业,叠加中美贸易摩擦以及环球经济滑坡等外来冲击,政府预期,香港2019年将录得10年来首次经济负增长。

经济放缓令持续低企的失业率回升,政府9-11月数据显示,与消费及旅游相关行业的失业率升至三年高位的5.2%,单计餐饮服务的失业率更创逾八年新高的6.2%。同期香港整体失业率进一步升至3.2%的2017年中以来高位,相较4-6月2.8%的逾20年最低水平高出0.4个百分点。

谢家曦表示,现时香港金融市场尚算稳定,联系汇率没受到冲击,虽然劳工市场转弱,但对整体失业率的影响应不会太大。

市场对2020年香港住宅楼价大多看跌,其中戴德梁行估计上半年跌10-15%,仲量联行料全年跌10-15%;莱坊及中原地产则料全年跌约5%。另一方面,美联物业及利嘉阁看法进取,分别料楼价有5%及10%的升幅。

**房地产“固若金汤”?**

一宗香港人在台湾的杀人案,触发香港政府提出《逃犯条例》修订,掀起这场席卷香港全社会的风波。虽然林郑月娥在9月4日宣布撤回《逃犯条例》修订草案,但这场社会动荡自6月初起已持续超过半年仍未能平息。

这场本地风波更提升至国际层面,在北京的强烈反对下,美国总统特朗普11月底签署了国会通过的《香港人权与民主法案》。

主力投资香港商舖、写字楼及豪宅物业的资深地产投资者、纪惠集团副主席汤文亮提出另一观点。他认为,政府撤回《逃犯条例》,加上美国的人权法案,反而令到香港房地产及金融中心地位“固若金汤”。

“假如逃犯条例通过了,香港可能会很平静,但楼价会跌,因为资金会慢慢撤走。现在虽然大风大浪,但根基更好。如果让我选择,我会选择现在的结果。社运可以复元,但(逃犯)条例通过了就不能复元。”汤文亮说。

他解释,美国的香港人权法案其中一个重点是制裁损害香港的个人与实体,意味着一旦被列入制裁名单内,有关人士可被拒绝入境美国、冻结其在当地的资产。

“资金放在香港的话,美国不能动,所以资金不会走(离开香港)。”他说。

“本来只有一面防火墙(没有逃犯条例),现在多了美国的人权法成为另一边防火墙,香港楼市及金融中心地位都会固若金汤。”汤文亮说。

香港政府稍早发布数据显示第三季金融账户资金净流出逾1,600亿港元,但金管局指,国际收支平衡报表统计的资金进出与银行体系存款水平没有必然关系,也不代表一般人心目中所谓的“走资”。而据英国央行12月中发布的金融稳定报告,自4月香港政府推动《逃犯条例》修订以来,已有达50亿美元资金从投资基金流出。

**下行难免,然不悲观**

社会动荡、经济下行、外围不稳等内外负面因素纷至沓来,2020年楼市下行趋势似是无可避免,但仍有市场人士认为情况不至太悲观。

仲量联行香港主席兼资本市场主管曾焕平指出,虽然现时有不少不利本港楼市因素,但也不乏好消息:例如利率继续维持低企几无悬念、政府提高按揭保险楼价上限有助激活“换楼链”,活化二手市场释放资金回到楼市等。尽管这些因素暂时未能阻止楼价下行。

“但假如楼价回调15%的话,(市场)购买力仍相当强。”他说。

曾焕平称,他对楼市并不太悲观,只要社会及市场稳定一些,楼市会恢复动力。

中原地产亚太区主席兼行政总裁黄伟雄亦称对楼市看法不太悲观,但经济因素和政治因素需要稳定下来,市场才可以继续向前走。

“香港人过去十几年积累了很多资金,因当中出现过一些事件令香港人变得谨慎,包括亚洲金融风暴、负资产年代等,的确是很痛,亦令到持有资产的香港人变得很谨慎。”黄伟雄说。

他指出,其中一个支持楼市的重要因素是香港已供完房款的比例达六成以上,因而有能力协助下一代置业,继续撑起需求和楼价。

戴德梁行的陶汝鸿亦指出,利率预期维持低企,业主没有割价求售的压力,但经过过去半年的动荡,部分业主可能开始有点心理压力,认为若长远要出售物业的话,倒不如早一点沽出,估计2020年上半年会出现此情况,令楼价下调。

汤文亮表示,过去半年并没有减持或购买物业,因为“看不通”,而且要保留现金在手,伺机捡便宜货,并预备一旦物业价格大幅下挫遭银行追收差额时,能有资金应付。

“过去半年楼价没有大跌,业主放的货质素不是很好,所以没有买,未来半年也可能维持现状。买的话可能代表市场转差,现在还未能出手。”他说。(完)

审校 林高丽

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