January 4, 2018 / 4:55 AM / 4 months ago

(重发)狗年展望:香港楼价今年有望连10年上涨 纵然加息难抑升市动能

(重发以润饰标题)

资料图片:2014年2月,香港,新鸿基地产开发的一楼盘项目沙盘。REUTERS/Bobby Yip

记者 梁慧仪

路透香港1月4日 - 2017年香港房价和地价均创新高,多项楼市纪录被刷新。经济动能不减、加息风险纵然增加,惟实质负利率料仍会持续一段时间,加上庞大的刚性需求支撑,将有力带领住宅楼价在2018年录得连续第10年上升。

至于中资染指香港房地产的情况,2017年第二季起,在中国当局加强外汇管制后虽有所放缓,但受年初的一些大宗成交带动,去年全年中资在香港买地的总投资额同比仍增逾七成(未计中港合资项目)。分析人士认为,未来中资投资房地产的趋势仍将持续。

“香港短期经济向下风险不高,虽然(2018年)会加息,但预期加幅只0.75厘,...所以楼市还有一年时间可以稳定向上。”香港中文大学经济学系副教授庄太量说。

美国自2015年进入加息周期以来,已五次加息共125个基点,但香港银行体系资金仍然充裕,因此尚未跟随调高最优惠利率(P),贷存利率保持低企。不过,因年结效应及美国加息,香港银行同业拆息(HIBOR)在2017年末抽升,按揭普遍采用的一个月拆息,由年初的约0.353%劲升近2.4倍至年末的逾1.19%。

仲量联行董事总经理兼资本市场部主管曾焕平表示,现时看不到香港楼市存在危机。

“因为以现时的按揭成数,首付已给了楼价四至五成,借钱这么少,加息影响一早已被冲淡。”他并指,近期HIBOR上升,按揭供款人已承担了部分加息因素,未来即使开始加息,也是心理影响多于实际影响。

政府过去数年对楼市实施的调控措施,包括收紧按揭、提高首付比例等,已为银行织了一张安全网。在2003年6月底高峰时,香港曾录得10.6万宗负资产住宅按揭贷款个案(即以物业作按揭贷款抵押品的价值,不足以抵偿未偿还贷款额),但在2017年首三季已没有录得任何负资产个案。

**2017:破纪录之年**

2017年香港房地产市场的畅旺情况,从多项楼市指标录得新高可见一斑。首先,住宅楼价连续13个月破顶,政府已公布的去年1-11月楼价指数累积升幅达12.9%,全年楼价可望录得三年来最大升幅(2014年全年升13.5%);整体物业成交量五年最多;写字楼及住宅新”地王”双双诞生;投资市场(商业及住宅)成交额创历史新高等。

戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿指出,楼市背后的最大推动力是经济比预期好及失业率低。

香港2017年9-11月失业率维持在3.0%的近20年最低水平,政府预测2017年全年本地生产总值(GDP)增长3.7%,升幅为六年来最大。恒生银行(0011.HK)预测,2018年香港GDP增速放缓至2.8%,因香港已接近全民就业,加上股票价格亦达近10年高位,对支持经济继续改善的空间有限。

此外,本地刚性需求加上每天150个通过单程证来港定居的内地人,都是支撑香港楼市的重要因素。

“每天150名单程证人士来港,假设当中有10%的人在居住满七年取得永久居民身份后买楼,就相当于有1.36万个潜在买家,这批大军加上本地人,需求相当庞大。”曾焕平表示。

香港2017年全年整体楼宇买卖合约83,815宗,创五年新高;而合约总值料超过7,264亿港元,为有纪录以来第二高,仅次于1997年楼市高峰时的8,680.2亿港元。

**中资勇进**

2017年香港政府出售土地,无论是商业或住宅用地,以成交价计均诞生了新”地王”,而且两者皆是一年内两度刷新纪录。

其中两幅住宅”地王”均找到中资的身影。龙光地产(3380.HK)与合景泰富(1813.HK)这两家中资发展商在2017年初以逾168亿港元中标港岛南区鸭脷洲的住宅土地,但这个纪录在年末即再被打破,信和置业(0083.HK)、会德丰(0020.HK)、嘉华国际(0173.HK)等联手中资世茂房地产(0813.HK)以近173亿港元拿下长沙湾兴华街的住宅土地。

据路透统计,2017年香港政府通过招标共出售了10幅住宅土地,其中一半由中资发展商或有关人士投得,单以中资独得的土地总值达372亿港元,比2016年中资拿地金额多出逾七成,占全年政府住宅土地成交近63%。

第一太平投资及销售部主管袁志光相信,2018年香港房地产投资市场仍会继续蓬勃,”十九大后北水继续来港,他们来港买地的障碍不会太大。”

庄太量亦表示,未来中资在香港地产市场的参与程度势必增加。

他指出,内地仍有很多主流发展商尚未进军香港,现时香港有多个行业已中资化,唯一的是地产行业仍由本地发展商主导。

“但慢慢地产行业也会由中资做主流,正如七、八十年代华资取代英资,未来中资将逐步取代港资。”他说。

在12只恒生地产股指数成份股中,四分之一为中资地产商,占市值比例逾三分之一。

**楼价续看涨**

市场人士预测香港住宅楼价2018年仍可望有5-10%的增长,实现楼价连涨10年。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,”经济环境持续改善,加上市场潜藏庞大的’父干’(即父母资助子女购房)需求支持,只要明年加息速度符合预期,低息环境仍然持续,明年楼价仍会稳步上升,料升5-10%。”

仲量联行的曾焕平更预言,倘在符合某些条件下,2018年住宅楼价升幅可能高达两成。

“假如政府还是什么也不做,我们所有的楼市措施(俗称楼市辣招)仍像以往般勒住二手市场,把买家推向一手市场的话,楼市在情况配合之下,(楼价升幅)是可以达到两成的。”他说。

虽然现时香港楼价处于历史高位,但戴德梁行的陶汝鸿表示,市民的负担能力实际上比1997年的高峰时为低。

他以港岛皇牌大型屋苑太古城为例指出,现时该屋苑平均尺价比1997年高114%,但家庭收入则只上升了33%,理论上负担能力应该比20年前为低。

“但最重要因素是按揭利率,现时按揭利率约2.15%,当年则高达11%,所以现时每月供款与当时比较,减少达六成。”他说。

这差别是因以同一住宅单位计,在1997年购买须付三成首期,而现时则要支付五成,所以每月供款反而减少。

“以供款角度,现在是比1997年好;但从首付的角度看,现在则吃力很多。”他称。

星展银行的报告认为,由股市带来的财富效应将令到对香港房地产的需求延续至2018年。在供应方面,政府的土地政策只能在中期舒缓供需的不平衡,而楼价会否出现明显调整,很难单凭加息因素去断定。(完)

    审校 张喜良

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