July 30, 2020 / 5:42 AM / in 12 days

香港房屋价值大幅缩水 商业贷款机构如履薄冰

路透香港7月30日 - 香港的商业贷款机构表示,对过去12个月房屋价值下跌30%感到担忧,如果房屋价值进一步大幅下跌,他们将考虑收回或重组贷款。

如果贷款机构要求偿还贷款或试图收紧贷款条款,可能会引发一波房屋抛售潮,从而可能进一步压低香港房价。受中美贸易争端、去年的街头暴力抗议以及新冠疫情影响,香港已经陷入衰退。

“未来一年半载市场不会好转,”一位在香港提供融资的房地产投资者说。“如果你在香港市场,那我会说要尽可能化解风险。收回你的钱。”

过去几年,银行和非银行贷款机构向香港这个全球最有价值的房地产市场放贷了数以十亿美元计的贷款。非银行贷款机构多指券商和投资公司,他们构成了不受监管规范的“影子银行”体系。

楼价上涨时,不论银行还是借款人都开心,但现在却普遍担忧楼价下跌。

其中以放款周期更短、利率也更高的中间投资人面临的风险最高。

根据香港金管局的规定,为了将违约造成的破坏降至最小,银行向商业地产买家拨放的贷款最高不能超过标的资产价值的40%。但中间投资人和其他影子银行则不受这个规定限制。

“有的中间投资人过于激进,提供标的资产实际价值80%左右的超高比例贷款,”香港主要的中间投资人华泰金控董事总经理钟志铨(Ryan Chung)表示。

“鉴于今年上半年写字楼租赁下滑约10%,出租率疲软,这肯定会冲击资产价格,甚至可能触发财务约定事项,”钟志铨谈及贷款状况时称。

钟志铨表示,一些贷款机构现在要求对房地产进行新的估值,以核实最新估值不会超出协议中规定的贷款与估值比率上限。

**开始出现违约**

本月早些时候,夹层投资者要求高银金融(0530.HK)偿还一项约35亿港元(4.5155亿美元)的贷款安排,这笔贷款以九龙东一个二线商业区的一座写字楼为抵押品。

为偿还债务,高银金融本周以35亿港元的价格出售了一块住宅用地,其最初投资损失了27.5亿港元。持有优先债务的债权人占有了这幢27层的房地产。

高银金融在2018年以170亿港元的价格从其董事长手中收购了该写字楼,当时的贷款与估值比率为60%。高银金融本月表示,这处房产的市值在150-165亿港元之间,但一些评估机构和债权人对路透表示,即便是150亿港元的估值也太高了,150亿港元对应的贷款与估值比率为68%。

一家在香港拥有大量抵押贷款业务的大型外资银行的高管对路透表示,房屋估值下降令银行业者感到担忧,它们正在内部讨论“经济现实和市场估值”之间的差距。

这位高管表示已经出现了违约,但银行业者没有披露违约情况;他预计市场不会好转。“所有人都在展期,希望形势会好转,”该人士称。他说,这种做法还可以维持三到六个月,但在那之后,形势可能变得更严峻。

香港物业融资总商会(HKGCPF)会长林锦良表示,商会成员尚未要求清偿贷款,但担忧正在加剧。

“我们的会员很担心,”他说,“其中一些贷款之前的贷款价值比(LTV)很高,如果房价再下跌10%-20%,那么即使你收回资产,也无法弥补成本。”(完)

编译 艾茂林/李春喜/汪红英/王兴亚;审校 李婷仪/杜明霞/李春喜/徐文焰

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