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焦点:英国退欧不减房地产魅力 香港投资人争购伦敦地标建筑
2017年8月21日 / 早上8点15分 / 1 个月前

焦点:英国退欧不减房地产魅力 香港投资人争购伦敦地标建筑

2017年2月25日,英国伦敦,金丝雀码头金融区和“对讲机”(Walkie Talkie)摩天大楼构成的城市天际线。REUTERS/Neil Hall

路透伦敦8月21日 - 从英国退欧公投前直到现在,中国对伦敦商业地产的投资已经增长逾两倍,其中多数是通过香港进行。

虽然去年退欧公投后,其他投资人有从英国楼市撤身的,但主要来自香港的投资人却在买入英国最出名的摩天大楼,其中包括“奶酪刨(Cheesegrater)”摩天楼和“对讲机(Walkie Talkie)”大厦。

根据房地产集团CBRE的数据,2017年头六个月中国投资人对伦敦商业地产共投资39.6亿英镑(51亿美元),创下纪录最高水平,并超过2016年全年的26.9亿英镑。

根据莱坊(Knight Frank)的数据,在这些来自中国的总投资中,香港占了92%。香港食品集团李锦记本月稍晚将以12.8亿英镑收购被昵称为“对讲机”大厦的20 Fenchurch Street。该大厦有34层,这将创下英国写字楼交易额的最高纪录。

由于中国政府打压内地公司的对外收购,国内投资人选择香港作为海外交易的通道。中国发改委上周五宣布,将加强境外安全风险防范,防止非理性对外投资、恶性竞争和腐败行为。

然而香港投资人则是更为重要的参与者。

“来自中国的交易仅占该地区交易活动的较小部分,香港投资人最为活跃,”Knight Frank资本市场研究主管Anthony Duggan表示,“我们预期中国投资人仍将寻求进行符合他们商业计划的战略性地产收购。”

在1997年香港回归中国之前敲定的“一国两制”,从法律上赋予香港司法独立等自由。然而近几年对司法独立的疑虑逐渐升高,上周香港上诉庭判处三名香港民主运动领袖有期徒刑。

周日香港有成千上万的民众走上街头抗议此事,许多示威者对香港司法独立性提出质疑。

香港律政司司长已经否认判决中参杂“政治动机”。

**取得控制**

世邦魏理仕(CBRE)国际资本市场主管Chris Brett表示,“如果你担心中国对香港的控管越来越多,就需要把资金移到其他地方。伦敦颇具吸引力。”

吸引这类投资的因素包括英国公投决定退欧之后英镑兑美元贬值12%,而港元采取钉住美元的汇率制度。

“资金比较便宜,法制,文化比较熟悉,以及市场多样化的需要,正在驱动香港投资者在英国的需求,”地产咨询公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的伦敦中心区投资总监James Beckham表示。

处于纪录高位的香港商业与住宅地产价格,以及政治担忧,正在促使投资者转向租金收益较高的海外市场。

Jefferies的分析师Mike Prew表示,如果北京要求把资金汇回国内,楼宇与其他投资相比流动性较差,这也是一个吸引人的特点。

英国退欧公投意味着,一些设在伦敦的金融工作职位将转移到欧洲大陆或者爱尔兰,以便银行业者可以继续向欧盟客户销售产品和服务。

这对于写字楼市场来说是不利因素,但英镑贬值导致英国地产对于外国投资者来说变得更加便宜,而且一些楼宇出售时就带有租期长达10-15年的租客,抵销了工作岗位外迁的影响。

房地产消息人士表示,伦敦金融城的其他地标建筑,包括圣玛丽斧街30号(30 St Mary Axe)以及赫伦大厦(Heron Tower),对于香港投资者也很有吸引力。这些彰显身份地位的高端物业,比如“奶酪擦子”(Cheesegrater)摩天大楼和“对讲机”(Walkie Talkie)摩天大楼,拥有许多知名租户,而且数量有限。

根据Prew,中国投资者对英国商业地产的定价,已经为白金级或高档地产收益建立起一个约100个基点的“入门溢价”。

根据世邦魏理仕(CBRE),来自中国大陆和香港的资金,今年占伦敦商业地产全部投资的三分之一,而英国退欧公投前这一比例还不到10%。

这与其他投资者的情况形成鲜明对比。根据Prequin数据,英国侧重房地产的私募股权基金筹资规模自退欧公投以来下降,2017年上半年筹资规模从上年同期的37亿美元降为29亿美元。

这是因为在2019年英国退出欧盟前伦敦写字楼市场整体前景变得黯淡。自退欧公投以来,写字楼空置量跳增,开发商不得不提供更长的免租期和租赁优惠来招揽租户。

伦敦中心地区写字楼开发商Derwent London (DLN.L)预测,2017年的租金情况将为下降3%至上涨2%。该公司有价值48亿英镑的投资组合。

**摩天大楼**

过去10年的高楼建设热潮重塑了伦敦的天际线,碎片大厦(Shard)及“火腿罐头”大厦(Can of Ham)等形状另类的建筑成了这个城市的新地标。

中资跨境房地产投资最大的一块继续投向美国,但比重在今年上半年有所下滑,反倒是投资英国的占比在增长。

据独立房地产咨询公司莱坊的数据,伦敦每平方英尺房价要低于香港、东京、纽约和旧金山,但租金却要高于多数其他全球中心同等规模建筑。

“(中国投资者)想要又好又稳定的回报,而地标性建筑往往会是其中的选择,”中国第二大律所--霍金路伟国际律师事务所(Hogan Lovells)的房地产主管Dan Norris称。

Norris在今年5月帮中资买家以约3亿英镑买下20 Gresham Street,这是一座靠近圣保罗大教堂(St.Paul’s Cathedral)的一座七层高的建筑物。他并称,由于仍对高风险项目保持警惕,亚洲投资者往往会选择规避开发类交易,而最为青睐伦敦办公大厦。

据法国巴黎银行房地产公司(BNP Paribas Real Estate)的数据,过去六个月,地标性建筑的出售是伦敦市中心交易市场的突出特点,已完成29桩超过1亿英镑的交易,上年同期则为19桩。

最新出售的摩天大楼也要比香港同等规模的建筑物便宜:世邦魏理仕(CBRE)的数据显示,伦敦顶级大楼的租金回报率大约为3.4-3.5%,而香港类似的大楼租金回报率仅为1%。

图表:中国在伦敦的投资情况 tmsnrt.rs/2il0t2q(完)

编译 李春喜/张明钧/张涛/侯雪苹/刘秀红;审校 屈桂娟/汪红英/陈宗琦/艾茂林/高琦/王洋

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