July 9, 2010 / 9:37 AM / 10 years ago

楼价下调压力大 中国房产商恐难实现全年销售目标

* 受调控影响,上半年房地产销售动力减弱

6月24日在北京一家楼盘售楼?拍到的图片。REUTERS/Bobby Yip

* 或须削目标四分一以勉强"达标"

* 下半年楼价下调压力增

* 股票估值吸引,然短期欲振乏力

记者 梁慧仪/李千仪

路透香港7月9日电---中国4月中出台严厉的压抑楼市措施令楼市交投即时放缓,开发商上半年的销售额大多未及全年目标一半.随着下半年楼价的下调压力增加,房地产商或需将全年销售目标削减四分一.

几家内地房地产商上半年销售数字显示,除广州房地产商合景泰富(1813.HK)外,其他五家公司,包括广州富力(2777.HK)、世茂房地产(0813.HK)、保利香港(0119.HK)、首创置业(2868.HK)和绿城中国(3900.HK)的合同销售额均未达到全年目标的一半.绿城中国更只完成了全年目标的不足三成.

"今年馀下时间房地产商的合同销售额将会继续低迷,因为4月中出台的调控措施将会持续一段时间."汇丰房地产分析师陈剑锋表示."预期大部份内房公司今年的销售额将难望录得按年增长."

中国指数研究院报告显示,今年上半年中国一线城市住宅成交面积同比下跌近50%.其中5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑,跌幅近半,6月成交量仍处于低位.上半年重点城市住宅成交均价相比09年、08年同期均大幅上涨,但是在新政调控下,这些城市成交价格或扭转了上行趋势,或放缓了上涨步伐.

"房地产商要削全年销售目标的机会很大,打个七五折就差不多."苏格兰皇家银行(RBS)亚太区地产研究部主管吴嘉俊说,"开发商一般集中于8至11月期间推盘,届时减价在所难免."

小型房地产商沿海绿色家园(1124.HK)因调控影响,将至明年3月底止2010/11年度的合同销售目标设订为40亿元人民币,较上年度完成的销售额低一成,且料年底一线城市楼价将跌一成左右,偏远地区跌幅更大.

欲览内房公司上半年销售额与全年目标的比较,请点击(r.reuters.com/quk46m)

**高楼价能维持多久**

被称为"史上最严厉的房地产调控政策"--新"国十条"出台後,过去两个月房地产商的销售数字,已较4月份明显放缓(详见文末附表).但发展商的财务实力仍稳健,使它们没有太大的迫切性减价促销.

至于政府对下半年的房地产调控会从紧或从宽?市场对此仍莫衷一是.然而中国经济增长"前高後低"几已成定局,高楼价仍能站得住脚吗?

"房地产调控措施已令到成交量大减,但楼价只轻微调整,市场可能仍在观望,但稍後这或会演变为楼价的下行压力."西班牙银行BBVA亚洲区首席经济师Stephen Schwartz说.

野村证券便预期中国的住宅楼价于未来12-18个月下滑10-20%,这意味着届时楼价将分别回到09年中及09年初的水平,因中央的措施有效地压抑需求加上第三季度的新供应增长,将令第四季度前的楼价明显下跌,料届明年3月中国召开两会前後,调控才有可能逐渐松绑.

"我们对下半年的(房地产)市场持较谨慎的态度,主要仍要看调控政策会是继续从紧或从宽."?盛地产总裁程立雄稍早表示.

中国国土资源部部长徐绍史近日指出,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,下半年国土部要积极参与房地产调控.此番话令国内媒体猜测近期国家还有新一轮的房地产调控.但随後东方早报引述住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称,并不存在又一轮或第二轮调控的说法,因为政策现在还没有落实到位.

**股价折让大,然短期反弹乏力**

不过,目前尚未有房地产商表态考虑调低2010年的销售目标.

以浙江为主要市场的绿城中国,其发言人表示,公司上半年的推盘量通常为全年的三分一,而公司下半年的推盘量达900亿元人民币,"若只卖去一半,都可以满足到全年的销售目标.目前我们不会调整今年的销售目标."

过去三个月,内房股股价急剧下滑.A股上市的龙头股--万科(000002.SZ)200002.SZ累计挫逾23%;负债较高的广州富力亦挫21%.蓝筹内房股中国海外(0688.HK)和华润置业(1109.HK)防守性相对较强,同期分别跌约11%和9%,但也跑输?生指数8.4%的跌幅.

RBS近期将16家其跟踪的内房股的2010-11年核心盈利预测调低15-18%,但料2011-12年的核心盈利会有27%和32%的按年增长.该行指出,虽然内房股中期增长料能维持,且它们的财务状况亦不俗,惟短期内看不到有任何因素能令该板块反弹,维持内房股板块"中性"评级.

但建银国际则指出,经过一轮的调整後,现时内房股股价已较其净资产值(NAV)折让逾45%,随着人民币资产需求的增加及信贷政策出现放宽讯号,中国房地产业的评级也需重估,维持对中国房地产"增持"评级,首选华润置地、合景泰富和上置集团(1207.HK).

以下为多家内房公司4-6月及上半年的销售情况,与其全年目标的比较:

(单位:亿元人民币)

6月 5月 4月 上半年 全年目标

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