December 22, 2010 / 8:15 AM / 10 years ago

兔年预测:香港楼价有望再登高峰

* 基本因素向好,料2011年楼价升10%

8月17日在港岛拍到的资料图片。REUTERS/Bobby Yip

* 供楼负担能力恶化令楼价承压,政策左右大局

* 商业物业租金看涨,收租股看高一线

记者 梁慧仪

路透香港12月22日电---在持续低利率的驱动下,2010年香港楼价再闯高峰,多区住宅直扑97年高位;2011年楼价有望续攀高位,但在政策打压阴霾下,上行步伐恐放慢.

综观多家投行及物业顾问的预测,多数分析师料明年楼价有望再升一成,逊于近两年涨势.但亦有另一方意见相信,政府打压楼市炒风措施的影响将逐渐在2011年初浮现,或令首季楼价回落5-10%.

"现时已不能以自由经济市场去预测楼市,"戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿说,"因为猜不到政府会否再有打压措施."

事实上,令到过去两年香港楼价大升五成的基本因素,如游资充斥、超低利率、供应紧绌等情况大致一样.据量度楼市晴雨表的中原城市领先指数(CCL),2009年全年二手楼价累计升三成,2010年至今升约两成.

此外,美国11月初宣布推出第二轮量化宽松(QE2),市场甚至传出或有QE3、QE4的来临,香港因不设资金管制加上经济向好,因此仍面对过剩资金持续涌入的威胁;且在与美元挂钩的联系汇率制度下,港元利率也无法上升,即使政府承诺增加土地供应,但这非一蹴而就.

面对着日益上升的资产泡沫,政府于11月推出严厉的遏制楼市措施,向短期买卖物业徵收高至15%的额外印花税等严厉措施,成功赶绝炒家,近月的成交显着下跌,但楼价仍然坚挺.中原地产估计,2011年全年的楼宇买卖宗数将按年减14%,但预期大额物业成交增加,故总金额料与今年的7,000亿港元相若.

投行瑞信预期最为乐观,认为政府的打压措施只会暂时抑制投资者对房地产市场的投资胃纳;因政府不大可能实施资金管制控制资金流入,亦不会为减轻通胀压力而对联系汇率作任何改动,因此其有信心2011年香港的住宅楼价可望再升30%.

**供楼负担能力恶化**

虽然前述支撑楼价的基本因素,情况没大变化,但楼价升幅远远高于市民的收入上升幅度,市民的供楼负担能力(即供款占入息的比例)正在恶化.

财政司司长曾俊华11月中时指出,市民的供款占入息比例已由2008年第四季的32%,升至2010年第三季的42%,假如楼价持续上升,第四季的负担水平将会进一步恶化.他预期,只要利率回升三个百分点,市民的供楼负担水平就会急升至54%,超越长期平均比率.

"虽然各项(支持楼市)基本因素仍然存在,但(供楼负担能力)不可能无止境地上升."野村国际亚洲区(除日本外)地产研究部主管雷国怡表示.

"我们最担心的是加息会否较市场预期为早,因现时市民的的供楼负担已很紧张."他说.

一般而言,供楼负担比率达50%水平己属"警戒线",据中原地产资料,在97年楼市泡沫爆破前,有关比率高达112%.

法国巴黎证券(亚洲)地产研究部主管张国源及戴德梁行的陶汝鸿相信,明年首季的楼价或出现向下调整5-10%.

"一手楼盘客源有三至四成单位为炒家和投资者,在政府打压措施下,一手相对二手楼盘的溢价会减少."张国源估计,发展商未来在新盘定价时会没那麽进取,因此拖低二手楼价,料跌幅约5-10%.陶汝鸿则相信,2011年首季可能会有部份炒家抛出物业,拖跌楼价.

**收租股表现亮丽**

与楼价两成的升幅相比,香港的地产股显然落後.今年以来,?生地产股指数累计升逾8%,好于同期大盘?生指数约6%的涨幅.其中表现最好的长江实业(0001.HK)升近两成,与其持股近半的和记黄埔0013.HK期内大升逾五成功不可没.表现最差的是则?基地产(0012.HK),跌逾8%.

但收租股的情况则是另一番光景.在铜锣湾购物旺区拥有大量商铺的希慎兴业(0014.HK)今年以来股价涨近66%,而鹰君集团(0041.HK)升幅也达18%.

分析师指出,香港的经济数据理想,企业愿意扩充并增聘人手;失业率回落至4.1%的低水平,市民消费意欲提高.此外,2010年头10个月访港内地旅客人次累计已超过09年全年,刺激本地零售业.

第一太平戴维斯预测,2011年香港整体甲级写字楼的租金升幅达25%,一线零售街铺租金亦会有两成增长.

建银国际称,由于预期零售及写字楼物业租金于明年维持强劲,物业投资者的资本值亦会上升.该行偏爱九龙仓(0004.HK),因其估值吸引,未来12月个月或有可观的上升潜力.该股今年以来涨近三成.

野村的雷国怡表示,收租股不受政府的遏抑楼市政府影响,而优质商铺及写字楼的新供应紧绌,对该类股份有利.他指出,若从估值因素考虑,现时地产发展股的估值较收租股便宜5%,但其潜在升幅平均为17%,收租股则达20%.

以下为分析师对2011年香港的楼价预测:

--------------------------------------

世邦魏理仕 +5-10% (豪宅升10-15%)

仲量联行 +5-10% (豪宅升10%)

巴克莱 +10% (豪宅升15%)

花旗 +10% (豪宅升15%)

高盛 +20%

摩根大通 +15%

瑞银 +40% (届2012年底前)

瑞信 +30%

建银国际 +10-15%

苏格兰皇家银行 持平 (完)

--审校 林高丽

0 : 0
  • narrow-browser-and-phone
  • medium-browser-and-portrait-tablet
  • landscape-tablet
  • medium-wide-browser
  • wide-browser-and-larger
  • medium-browser-and-landscape-tablet
  • medium-wide-browser-and-larger
  • above-phone
  • portrait-tablet-and-above
  • above-portrait-tablet
  • landscape-tablet-and-above
  • landscape-tablet-and-medium-wide-browser
  • portrait-tablet-and-below
  • landscape-tablet-and-below