January 24, 2011 / 4:06 AM / 8 years ago

《新世纪》周刊特稿:房价统计新政执行 网签数据真假考验

(本文由《新世纪》-财新网 www.caing.com授权转载,路透对其内容不负责任)

新方案将对房价数据来源作出改进,但仍面临网签数据是否真实可靠、具体产品和区域如何细分及整体指数是否过度平均等问题

□ 本刊记者 王晶 | 文

即使中央政府一年之内三次出台调控措施,动用历史罕见的政策工具,2010年的中国房价曲线仍处于上升轨道中。不过,上述判断只是多数人的感觉,从严格的统计学意义上说,过去一年房屋销售价格上涨多少,仍待国家统计局的正式回答。

1月20日,在国新办的新闻发布会上,国家统计局局长马建堂在回答统计部门工作的提问时,着重谈了基本单位名录库、企业一套表制度、数据采集处理软件系统、联网直报系统等“四大工程”,对新一年GDP核算制度改革及房地产价格统计改革的进展未置一词。

2010年9月,在公众对原房价统计方法的一片质疑声中,国家统计局发布了《住宅销售价格统计调查方案》,并向公众徵求意见。按照计划,2011年起,开始执行新房价统计方案。

目前,最终方案尚未公布,从徵求意见稿来看,新方案最大的改进,就是改变数据来源。其中,70个大中城市的新建住宅数据来源,部分将依靠网签数据,二手房也将依据网签,同时结合房屋中介公司上报的数据统计。

国家统计局城市司相关负责人对本刊记者表示,在公布2011年1月房价数据时,即2月中下旬,将对方案作出详细说明。

国家统计局深圳调查队工作人员向本刊记者透露,新方案已在执行中。

新方案“边走边看”

2010年中国房地产市场在调控压力下依然延续涨势。统计部门的数据显示,11月,全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨9.3%,尽管同比涨幅较10月回落1.3个百分点,但环比上涨0.4%。12月,同比涨幅为7.6%。

2010年全国商品房销售面积达10.43亿平方米,比上年增长10.1%,同期商品房销售额为5.25万亿元,同比增长18.3%。

2010年,70个大中城市房屋销售价格指数如何收尾?在统计制度变革後,2011年的房价统计又会以何面目出现?这不仅受到房地产业,也为民众关注。

根据此前的徵求意见稿,新方案较旧方案在几个方面作出改变:

首先是数据来源,依靠房地产管理部门的网签数据,而不是开发商上报,避免数据失真;在计算方法上,采用面积和金额双加权,使得权数更加可靠;在房屋分类上,新方案仅按面积将新建住宅和二手房进行分类,没有像旧方案那样可以将新建住宅和二手房再细分成普通住宅、高档公寓和别墅等。

至于具体计算过程,70个大中城市新建商品住宅销售价格指数是从某一新建住宅楼盘基本分类的月环比价格指数开始,逐级加权,从具体楼盘到各城市再到70个大中城市,最後再用公式将70个大中城市月环比指数加权平均。

所谓各城市新建商品住宅的基本分类月环比价格指数,分两步获得。首先,计算某一新建住宅楼盘90平方米及以下、90平方米-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数。然後,采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然後将两个价格指数再简单平均。

对于二手住宅,徵求意见稿中,新方案在指标设置上也是按建筑面积分为三个基本分类,没有按房屋质量进一步细分。

国家统计局天津调查总队的相关负责人对本刊记者说,方法改革仍在逐步完善中,“不是一步就能到位的”。

据了解,房价统计属于抽样调查,由国家统计局直属的各地调查队完成,在个别地区,地方统计局和国家统计局调查队合并办公,比如北京,房价统计由当地统计局进行调查,方案均参照国家统计局统一的方案。

2010年12月底,国家统计局局长马建堂在全国统计工作会议上曾表示,2011年将稳步推动房地产等价格统计改革,“充分利用房地产管理部门的网签数据,确保住宅销售价格指数质量”。

据本刊记者了解,新方案相关的衔接工作并没有及时跟上。在2011年的头几天,一些地方还没有落实新房价统计方案具体操作流程。

按照新方案的设想,网签数据取代房地产开发商自行申报,从一定程度上避免了数据失真,但也从另一个角度要求统计部门和住房管理部门加强合作。

“现在工作难度是有,(从全国来看)天津配合得还是比较好的。”上述国家统计局天津调查总队的相关负责人对本刊记者说。

网签数据未必可靠

不过,即使新的房价统计方案最终采用网签数据,也不能保证数据完全真实可靠。

首先,全国70个大中城市中,只有35个大中城市有网签数据。

对于另外35个城市,徵求意见稿指出,采用房地产开发统计报表中各个楼盘的分类销售面积和金额数据计算,不另作调查。

二手房的网签数据则存在更多的问题。链家地产副总裁林倩对本刊记者说,依靠银行贷款买卖的二手房,其房价网签通常滞後两周。

通常,买房者决定签约时并没有确定贷款银行,如果在签约时网签,买房者一旦更改贷款银行,必须注销重新网签,“这就显得退签率比较高。”林倩说。

另外,“阴阳合同”可能使二手房网签数据失真。所谓“阴阳合同”,是指二手房买卖双方为了避税,签署两份合同,一份合同用来支付房款,另一份合同由于价格低,用来缴纳税金。

一家房地产经纪公司的副总裁指出,房地产管理部门的二手房网签数据,其中一部分数据也不真实。

北京市房地产交易管理网的统计便显示,2010年12月北京存量房网上签约成交出现了怪象:某家仅有四名经纪人、没有分支机构的房产经纪公司,当月签约数达733套,与拥有300多名经纪人的公司相当!

正因为网签数据不真实,统计部门需要依靠房地产中介另外上报数据。徵求意见稿也明确提出,二手房销售价格为非全面调查,依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合收集基础数据。

但是,按照徵求意见稿中的方案执行,如果三个渠道数据差别很大,以哪个渠道数据为主,或者如何解决差别问题,相关方案没有明确。

同质可比难

从徵求意见稿来看,我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖认为,新方案相比旧方案在数据来源上有很大改进,但是在具体产品和区域上应该划分更细,例如,应按产品类型分为普通住宅和高档住宅。

根据徵求意见稿,新建商品住宅类按面积下设三个基本分类,在此之下,没有做更细致的划分。

国家统计局原来的《房地产价格统计调查方案》中,新建商品住宅类下分为普通住宅和高档住宅两个基本分类。在基本分类下还有细项,普通住宅基本分类下又有多层住宅、高层住宅、其他住宅三个细项,高档住宅基本分类下包括高档公寓和别墅两个细项。

国家统计局城市司服务业价格处工作人员解释称,按照网签数据,新建住宅只能按面积分为三个基本分类。

但是网签数据不包括住宅类型,因此没有办法进一步细分。“网上签约,看不出是别墅还是高档公寓。”上述人员称。

由于没有更细分的数据,胡景晖担心,数据可能没有同质可比性,因此得到的价格指数也没有意义。

不过,上述国家统计局城市司工作人员表示,新方案是按照同质可比原则编制指数。尽管无法细分,但是新建楼盘是“自己和自己比”,经过国家统计局测算,在合理、可控范围内没有太大问题。

从调查方法来讲,二手住宅要选择同质可比的样本,难度比新建住宅大。对于二手住宅样本选择,徵求意见稿也作出相应规定:二手住宅样本选取要兼顾不同地理位置的住宅,综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性,保证上月、本月价格同质可比。选择二手住宅样本时,必须按照住宅类型分区域、分类型,从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量或者套数最大(较大)的,最接近15日交易的一套住宅。

上述国家统计局城市司工作人员表示,统计部门尽量按照房子的质量、朝向是一样的去做。“但是没有两套房子是完全一样的,尽可能同质可比,剔除一些不可比的因素,比如楼层的因素和朝向的因素。”

“过度平均”难免

新方案也可能面临过度平均的问题。

根据徵求意见稿,未来将公布70个大中城市新建住宅和二手住宅销售环比、同比、定基价格总指数以及分城市分类价格指数。

其中,新建住宅价格指数是商品住宅价格指数和保障住房价格指数的加权平均数。

而由于保障住房价格通常远低于商品住宅,二者加权平均後的新建住宅价格指数很可能偏低。

国家统计局局长马建堂去年曾表示,现行房地产价格统计制度和方法存有两大缺陷:一是基础数据来源基本靠房地产企业填报,而企业统计人员常变动。徵求意见稿对此给出了具体解决办法;二是对因房屋种类、地段等因素而差异较大的样本进行综合平均统计,过度消除价格变化。对此,新方案并没有明确给出解答。

从统计方法来看,新方案编制新建住宅指数和二手住宅指数的方法基本与旧方案一致,都从基本分类开始,算出基本分类的环比指数(涨跌幅),然後将环比指数逐级加权。

不同的是,新方案在加权时采用销售额和销售面积双加权的办法。“这也是编制一般价格指数的办法。”一位统计专家称。

由于新方案没有考虑非住宅价格变化,其价格指数只反映新建住宅和二手住宅价格趋势,更贴近购房者的感受。但是,新方案的新建住宅销售价格指数里仍然包含保障性住房的变化趋势,相当于将商品住宅和保障性住房价格趋势再平均。

因此,上述统计专家认为,从理论上讲,商品住宅和保障性住房应该分开统计。

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