September 27, 2011 / 10:20 AM / 8 years ago

绿城困境暴露中国楼市繁华背後风险

* 绿城报导引发地产业融资紧张的疑虑

* 中国政府决心压低房价

* 开发商料以削减项目和下调售价来提高流动性

* 融资条款更加严格,成本蹿升

记者 Soo Ai Peng/朱球; 编译 程琳/肖群英

路透杭州/香港9月27日电---中国正在切断全国房地产开发商的融资途径,收紧或禁用他们所能找到的信贷来源,以求在避免宏观经济被推向崩溃的前提下,降低楼市疯长速度和并压低房价.

上周,中国政府又向房地产行业投下一枚重磅炸弹,银监会要求信托公司展开与绿城集团(3900.HK)及关联企业房地产信托业务的情况调查.

该公司位于中国旅游城市杭州,专注于开发高端物业,项目遍及中国各地.

中国房价已远超出普通百姓的承受能力,为此该国政府近两年来不断出台给楼市降温的举措,其中之一就是在国内约40个城市实施限购令.

但上周银监会的这一举动,引发房地产行业资金紧张的担忧,导致中国其它许多开发商H股股价和债券价格大跌.

很多中国房地产开发商都背负着高额债务,在缺乏其它融资渠道的情况下,他们依赖信托贷款作为关键的资金来源.

"8月末以来销售减缓以及利息成本上升的双重打击,或许让人们更加担心中国开发商的流动性情况,如果销售进一步放缓,流动性还可能进一步恶化."Mirae Asset Research在报告中写道.

Mirae根据其追踪的公司情况估算得出,今年上半年,香港上市的中国开发商平均利息成本同比上升64%.

**信托融资**

欲推动开发商降低价格、出售库存的中国政府,正将施力点转至信托融资,压制这个许多像绿城那样规模较小的开发商赖以生存的融资源泉.

这种融资方式虽然成本高于普通贷款,但发展势头一直较猛.

中国信托公司上半年向房地产行业投入逾2,100亿元人民币(320亿美元).全部未偿房地产信托贷款超过了6,000亿元.

中国银监会检查绿城贷款方,彰显出中国政府压低房价的决心.当局认为,房价已威胁到社会稳定和经济增长.

分析师称,这也给投资房地产这个曾经是中国最佳成长题材的行业带来了更高风险.

实际上,房地产市场或许已经走到转折点,各个规模较小的开发商都已陷入惨淡境地.

限购令和信贷收紧,似乎正对中国大城市的楼市产生一些影响.

节节攀高的房价显露触顶迹象,涨势在8月松动,主要城市房价连续第二个月持平.

"银监会已经在收紧房地产信托融资.只会越来越紧."一中国信托公司高层称.

**绿城的困境**

中国政府期望实现经济增长更具可持续性,更仰赖国内消费和减少对出口的依赖等目标,而高企的房价威胁到上述目标.

一个更健康、价格更合理的的房地产业,将释放居民的真实需求,并为家电、家具等数十个其他行业提供支撑.

分析师称,北京因此不愿意看到地产业崩盘,这将破坏金融体系的稳定,中国政府期望看到的是房地产市场软着陆.

"我认为政府不会向地产业持续施压直至崩盘,"绿城首席执行官寿柏年周四对路透说.

绿城是受此轮调控打击的典型之一.

截至6月底,该公司债务总额达346亿元人民币--近40%会在未来12个月内到期--与信托相关的负债达50亿元.

其净资本负债率高达163%,为香港上市之内地开发商的最高水平,这源于在过去几年中国楼市最繁荣的时期,地产商实施激进的,以债务驱动的业务扩张.

绿城的盈利数据显示,目前公司现金流为负值.

在绿城开发的高档住宅小区--杭州绿城诚园的销售处,身着灰色套装的销售员正在彬彬有礼地向一些潜在客户展示住宅小区模型,在山水园林之间矗立十多幢高层建筑物.

在装饰华丽的销售处门外,一些卡车轰隆隆地出入这座面积广阔,尘土飞扬的施工现场,该楼盘位于杭州郊区,杭州是以风景如画的西湖而赢得"人间天堂"赞誉的城市.

"在政府调控楼市并采取限购措施的时候,我们怎麽可能一天之内卖出几套房?"一个售楼小姐向看房者抱怨.

寿柏年表示,目前公司还没有降低销售价格的计划,尽管该公司很可能难以兑现2011年销售540亿元的目标,因为到目前为止仅完成该目标的一半.

绿城诚园的售楼小姐透露,虽然该项预定在2013年竣工的楼盘有四分之三已售出,但自今年初实施限购以来,该楼盘的买家明显减少.

但该项目的销售均价已上涨至每平方米36,000元人民币(5,636美元),高于两年前开盘时的每平方米29,000元.

分析师预计,绿城的困境将蔓延至其他开发商.绿城H股仅上周四一天即暴跌17%,触及28个月低位.

银行家和分析师指出,随着信贷投放进一步收紧,融资成本飙升.中国地产开发商,尤其是规模较小,债台高筑的开发商,料将减少或推迟项目建设,并降低售价以维持下去.

"这些公司的现金头寸还可支撑六个月.倘若情况更加恶化,他们将削减施工量,之後会降价,"德意志银行亚洲信贷研究主管Jacphanie Cheung称.

**信贷紧缩**

中国已禁止开发商从国内股票和债券市场融资.国内银行也对向开发商放贷持愈加谨慎的态度,尤其是小开发商.

银行业人士透露,即使是万科(000002.SZ)和中国海外发展(0688.HK)之类的大地产商,贷款条件也变得更加严苛.

一些银行不再发放贷款,除非借款人提供足够的担保.且通常贷款规模不超过借款人所提供担保品价值的40%.

中国开发商实际上也几乎被海外贷款、信贷和股票市场拒之门外,因中国政府禁止内地公司担任其海外附属公司的债务担保人.而鉴于欧债危机愈演愈烈,对中国高收益美元债券的买兴也已烟消云散.

今年迄今,中国开发商共发行海外债券近90亿美元,获得海外贷款23.9亿美元,几乎全部在上半年进行.

与此同时,海外融资成本已经攀升.一家中国中等规模开发商三年期贷款的所有资金成本目前通常高达600个基点,远高于今年初的400基点.

债券市场的情况与之相似.

天誉置业(控股)有限公司(0059.HK)本月签约发行2亿港元,2013年到期的债券,票息达20%,募集资金将用于补充运营资金,填补项目公司注册资本金不足和偿还贷款.

该债券票息也比今年初水平高很多.(完)

--译文审校 王洋

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